最高法院民事判決 九十二年度台上字第一三六四號
上 訴 人 乙○○
現居台北市○○○路○段○○○號二樓訴訟代理人 劉明益律師被 上訴 人 甲○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十九年十月十一日台灣高等法院第二審判決（八十九年度重上字第二五九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：兩造於民國八十五年十一月二十八日訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），伊將所有坐落台北縣○○鄉○○段老崩山小段一六五號土地（下稱系爭土地）出賣與上訴人，約定價金新台幣（下同）七百八十萬八千一百元，於移轉系爭土地所有權登記予上訴人後，上訴人即須給付尾款一百萬八千一百元。伊已於八十六年一月二十日將該土地所有權移轉登記予上訴人，上訴人竟拒絕給付前開尾款，經伊委託律師於八十六年五月二十一日發函定期催告上訴人給付尾款，並表示逾期不付即解除契約，上訴人逾期仍未給付。伊即得依民法第二百五十四條之規定，以本件起訴狀繕本送達上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，上訴人依同法第二百五十九條第一款規定，自有回復原狀之義務等情，求為命上訴人將系爭土地所有權移轉登記予伊之判決。
上訴人則以：被上訴人出賣系爭土地時，隱瞞系爭土地對外通行道路有通行糾紛，及其出賣前曾與訴外人朱語訂有分割協議書，同意朱語通行系爭土地，並虛構系爭土地對外通行道路為鄉公所鋪設等事實，致伊受詐欺陷於錯誤而購買該土地，且系爭土地存有權利及物之瑕疵，伊已解除系爭買賣契約，自不負給付尾款之義務；縱應給付，於被上訴人依約排除前開瑕疵前，伊亦得行使同時履行抗辯權，暫不給付尾款等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命上訴人將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之判決，駁回上訴人之上訴，係以：被上訴人主張之前揭事實，有上訴人不爭執之系爭買賣契約書、律師催告函及收件回執、存證信函可稽，堪認為實在。因系爭土地為袋地，須經過朱語所有坐落同小段一六四之一號等土地（下稱一六四之一號等土地）始能與公路相聯。而依朱語、其子即訴外人朱順田於台灣士林地方法院檢察署（下稱士林地檢）八十六年度偵續字第一五四號被上訴人等詐欺案件、台灣士林地方法院（下稱士林地院）八十六年度重訴字第一四八號回復原狀事件中所述證詞，可認系爭土地於兩造買賣當時並無通行之糾紛，上訴人買受該土地後該二人才阻擋上訴人通行。業據第一審調閱各該案件卷宗核閱無訛。上訴人提出朱語、朱順田寄發之存證信函內容，核與該二人於前開案件中所述證詞不符，自無可採。上訴人對其抗辯系爭土地於兩造買賣當時已有通行糾紛，而被上訴人故意不告知之事實，又未能舉證證明之，其以被詐欺或系爭土地有權利或物之瑕疵為由，而主張解除系爭買賣契約，或行使同時履行抗辯權，即屬無據。縱認被上訴人就系爭土地須經朱語所有一六四之一號等土地始能與公路相聯，及其與朱語間有通行糾紛存在之事實，應負告知義務，而違反告知義務，亦僅生損害賠償問題，上訴人仍不得據以解除系爭買賣契約。其次，系爭土地對外通行道路其中一段係於八十四年間經台北縣石門鄉公所補強駁坎，並修復部分破損混凝土地面，不能因被上訴人誤認該對外通行道路全部均為鄉公所負責鋪設及維護，而曾向上訴人表示全部道路均係鄉公所鋪設，而謂被上訴人已向上訴人擔保系爭土地無須通過第三人土地，或對第三人土地有永久通行之權利，並認被上訴人確曾擔保系爭土地通行無礙。再觀之卷附地籍圖謄本，系爭一六五號土地如通行至道路，須經由其旁之同小段一六五之一號土地（下稱一六五之一號土地）及朱語所有同小段一六四之一、一六四號土地，而朱語與被上訴人係兄妹關係，其所有前開土地一向同意被上訴人（原判決誤載上訴人）通行，則其向上訴人（原判決誤載為被上訴人）表示須連同一六五之一號土地一併購買，道路即可通行，亦與事理無違。益見上訴人以被詐欺或系爭土地有權利或物之瑕疵為由，而解除系爭買賣契約，或行使同時履行抗辯權，均屬無理。從而，被上訴人本於解除契約回復原狀之法律關係，請求上訴人將系爭土地所有權移轉登記予伊，即屬有理，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查依第一審卷之歷次言詞辯論筆錄所示，並無調閱士林地檢八十六年度偵續字第一五四號被上訴人詐欺案件及士林地院八十六年度重訴字第一四八號回復原狀事件等卷宗提示兩造為辯論之記載。據此上訴人於原審已辯稱第一審判決引用證人朱語、朱順田在前開案件中之證述，係斷章取義云云（見原審卷二六、三四、一一四、一二二頁）。乃原審竟未調閱各該案件卷宗，遽以經第一審調閱無訛，逕予援用第一審判決所記載各該案件中證人朱語、朱順田之證述，作為判決之基礎，自有未合。次查上訴人於事實審一再辯稱：因為系爭道路是系爭土地對外通行之唯一道路，伊及買賣仲介人邱聰輝及謝明沛均曾詢問被上訴人該道路通行權有無問題，可見買賣當時，通行權是雙方關切的要點，被上訴人向伊及仲介人陳稱系爭道路係由鄉公所鋪設，通行權無問題。且伊原僅擬購買系爭土地，但伊看中該土地後，被上訴人向伊表示須連同一六五之一號土地一併購買，道路通行才無問題。而系爭土地因有對外通行障礙，無法正常做為建築之用，顯屬瑕疵，被上訴人應負物及權利瑕疵之擔保責任，在被上訴人依約履行處理解決之前，伊自得行使同時履行抗辯權，暫不給付尾款云云（見第一審重訴更一字卷三七、七七、七八、一○九、一一四頁、原審卷三三、三五、七七、一一六、
一二一、一二九頁）。徵諸證人邱聰輝於第一審證稱：伊介紹上訴人購買系爭土地，去看現場時，被上訴人說那塊土地前面還有一塊四十多坪的土地要一起買，通行才無問題，並說馬路是鄉公所舖設，人車通行均無問題，但付完第二次款項再去看，才發現道路被人圍起來云云（見第一審重訴更一字卷五二頁）。及卷附朱語致上訴人之存證信函記載，伊所有部分之系爭水泥道路並非既成道路，不同意他人通行等語（見第一審重訴更一字卷一三九至一四一頁、原審卷四一至四三頁）。暨被上訴人於原審自認伊告訴上訴人系爭道路是鄉公所舖設等情（見原審卷九八、一四六頁背面）。而被上訴人向上訴人表示須連同一六五之一號土地一併購買，道路即可通行，與事理無違，復為原審認定之事實。似見上訴人辯稱被上訴人擔保系爭土地所須經過之系爭道路得為通行，尚非全然無據，並與判斷系爭土地對外通行障礙是否致其價值或效用減損而屬瑕疵？上訴人得否據以行使同時履行抗辯權，拒絕給付尾款？上訴人是否應負遲延給付價金之責任？所關頗切，原審未遑詳查究明，遽為不利於上訴人之判決，即嫌率斷。上訴意旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。又兩造似均未提出系爭土地之登記簿謄本，則該土地之登記情形如何？案經發回，應併予查明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 徐 璧 湖法官 朱 建 男法官 蘇 達 志法官 沈 方 維右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十二 年 七 月 八 日
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