最高法院民事判決 九十二年度台上字第一八五二號
上 訴 人 新來建設股份有限公司法定代理人 黃 根 旺訴訟代理人 林 慶 苗律師上 訴 人 甲○○○訴訟代理人 王 玉 珊律師右當事人間請求返還買賣價金事件，兩造對於中華民國九十年十一月六日台灣高等法院第二審判決（八十九年度上字第一三五六號），各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人新來建設股份有限公司對新台幣一百四十三萬元本息與上訴人甲○○○對新台幣四百十二萬元本息之上訴及各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由兩造各自負擔。
理 由本件上訴人甲○○○（下稱甲○○○）主張：伊於民國八十四年五月二十二日與對造上訴人新來建設股份有限公司（下稱新來公司）及訴外人葉正毅分別簽訂預定建物買賣契約書（下稱建物買賣契約）及預定土地買賣契約書（下稱土地買賣契約），購買坐落台北縣○○鎮○○段三四三｜九、三四三｜一０、三四三、四０一、四０一｜一地號等土地上興建之「淡江科學園區」工業大樓銀棟第九層編號一及七號預售房屋二戶（下稱系爭房屋）及其基地應有部分。依建物買賣契約第八條第一項約定，系爭房屋應自新來公司收取開工款之日起三十六個月內完工，且以取得使用執照為完工日期。伊業於八十五年五月八日交付開工款，則完工期限應為八十八年五月八日，惟新來公司迄未完工及交屋，應負違約及遲延給付之責任。又伊已於八十四年五月二十一日給付土地部分之價款，葉正毅却遲未依約辦理土地移轉登記，伊已分別解除系爭建物及土地之買賣契約（而土地出賣人之義務亦應由新來公司承擔），新來公司自應負回復原狀，返還伊已付之土地價款新台幣（下同）一百四十三萬元、房屋價款四百十二萬元及已付土地價款同額之違約金一百四十三萬元、房屋逾期完工之違約金五十萬二千六百四十元等情，爰求為命新來公司如數給付並加付法定遲延利息之判決。
上訴人新來公司則以：伊與上訴人甲○○○簽約後即進行前開大樓之興建工程，業於八十七年七月間完成興建，並於同年月二十八日向台北縣政府申領使用執照，因歷經林肯大郡倒塌及八十七年汐止水災事件，台北縣政府建管單位承辦人多人涉嫌凟職被移送偵辦，而從嚴審核執照核發，以致延宕時日，直至八十八年九月二十九日始領得使用執照，實有不可歸責於伊之事由，自不負施工遲延責任。又系爭土地並無給付不能情事，且伊已通知甲○○○辦理土地移轉事宜，而甲○○○未限期催告即逕行於八十九年七月六日解除土地買賣契約，自不生效力。縱認伊應負違約責任，其請求之違約金亦過高等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：甲○○○主張，伊於八十四年五月二十二日與新來公司及訴外人葉正毅分別簽訂買賣契約，購買系爭預售房屋及基地應有部分，業於八十四年五月二十一日繳清土地自備款一百四十三萬元，並陸續繳付房屋價款共四百十二萬元，新來公司遲至八十八年九月二十九日始完工取得使用執照，葉正毅則迄未將系爭土地應有部分辦理移轉登記等事實，為新來公司所不爭執，並有系爭建物及土地買賣契約書各一份、付款明細表、發票、使用執照等附卷可稽，堪信為真實。依兩造所簽訂之建物買賣契約第八條約定，新來公司應於八十八年五月八日前完工並取得使用執照。惟系爭房屋卻遲至八十八年九月二十九日始取得使用執照，則甲○○○請求新來公司依同約第九條約定，自遲延完工日起至八十八年九月二十九日止，按日以已繳付價款四百十二萬元之千分之一計付違約金五十萬二千六百四十元，尚非無據。惟該條關於違約金之約定，核屬損害賠償總額預定性質，是否過高，自應斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人所受之損害，並債權人因契約履行所可獲利益為判斷標準。甲○○○主張此係民法第二百六十條之損害賠償請求，不得酌減云云，並無可取。查系爭建物位於○○鎮○○段，即淡江科學園區，係工業區廠房，新來公司如期履約，甲○○○可獲取租金之收益，斟酌當地環境、工商繁榮程度及交通便捷情形，認甲○○○至少有房屋總額年息百分之六之租金損失二十萬五千七百六十二元，則甲○○○就此數額請求新來公司給付違約金，並加付法定遲延利息，自無不合。逾上開部分之違約金請求，則非有據。次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。民法第二百五十四條規定甚明。甲○○○雖主張新來公司逾期完工遲延給付，經伊先後於八十八年六月十六日及同年九月二日分別以律師函催告及通知新來公司解除系爭建物買賣契約云云。惟查甲○○○於八十八年六月十六日致新來公司函，僅表示係依民法第二百五十五條之規定，不經催告而解除與新來公司間系爭建物買賣契約，而系爭建物買賣契約並非必於一定時期給付始能達其目的之契約，兩造亦無此特約，是甲○○○於八十八年六月十六日對新來公司逕為解除契約之意思表示，自不生解約之效力。另甲○○○於八十八年九月二日委託律師致函新來公司，亦僅限期新來公司於五日內履行系爭建物買賣契約完工及交屋之義務，並表明逾期未履行者，當即依法解除契約等語，既未附有逾期不履行時即以該函為解除契約之意思表示之條件，且該五日期限難謂相當，亦不生解約之效力。且新來公司於八十八年九月二十九日取得使用執照，其遲延給付之事由已消滅，當無得由甲○○○解除契約，故甲○○○於第一審判決後之八十九年十一月二十九日再函新來公司表示解除契約，仍難謂合法。又查甲○○○所承購之建物，其起造人名義雖為國建金屬股份有限公司（下稱國建公司），惟國建公司與新來公司之負責人相同，且早於八十五年八月間即簽約委託新來公司銷售仲介管理系爭建物，迄八十八年十二月二十五日國建公司仍同意辦理所有權移轉登記予甲○○○，此有委建增修條款契約書、同意書各一件附卷可稽，至系爭房屋雖原為兩戶，現因打通變更為一戶，然係經甲○○○同意所作變更，為其所不否認，從而甲○○○以系爭房屋在他人名下，新來公司給付不能為由，主張解除契約，亦屬無據。再查系爭土地買賣契約書第七條第六款規定「乙方（葉正毅）應於甲方繳清土地自備款時，辦理土地移轉登記予甲方（甲○○○）……」。甲○○○早於八十四年五月二十一日繳清土地自備款，土地移轉登記原應與自備款給付同時為之，甲○○○於八十九年七月六日以存證信函催告葉正毅於五日內履約，惟葉正毅並未依限履行，甲○○○乃於八十九年八月七日第一審言詞辯論期日向葉正毅之訴訟代理人為解約之意思表示，洵屬合法有據。新來公司既願承擔葉正毅償還土地價款之義務，則甲○○○依民法第二百五十九條第二款請求新來公司給付已付土地價款一百四十三萬元及其法定遲延利息，洵無不合。又本件土地之給付並非已屬給付不能，甲○○○依同約第八條第一款約定請求因給付不能之違約金，尚非有據。綜上所述，甲○○○請求新來公司返還已付土地價款一百四十三萬元及其遲延利息與依建物買賣契約遲延完工違約金之約定，請求新來公司給付二十萬五千七百六十二元本息部分，於法尚無不合。應予准許，其餘請求則非有據，不應准許，為心證之所由得，復說明新來公司所辯其遲延取得使用執照係因非可歸責己之事由一節不足採取之理由，爰就上開新來公司應給付部分，維持第一審所為新來公司敗訴之判決，駁回其上訴，並就甲○○○超過上開本息部分之請求，依新來公司之上訴，廢棄改判駁回甲○○○該部分之訴，並維持第一審所為甲○○○敗訴之判決，駁回其上訴。
關於廢棄部分：
查系爭建物及其基地，甲○○○雖係分別向新來公司及訴外人葉正毅訂約買受，惟依系爭土地買賣契約書第九條之規定及系爭建物買賣契約第十七條規定意旨，二者係屬互相聯立之契約，不得單就其中土地或房屋部分之買賣解除契約，否則其解除契約難認合法有效。原審既認甲○○○於八十九年十一月二十九日再函新來公司表示解除買賣契約，惟新來公司已取得使用執照，其遲延給付之事由已消滅，甲○○○之解除房屋買賣契約，難謂合法有效，就房屋部分為甲○○○不利之判決，竟又認甲○○○於八十九年八月七日單就土地買賣契約所為之解約之意思表示合法有效，就土地部分為新來公司不利之判決，已屬可議。次查解釋私人之契約應通觀全文並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（本院十八年上字第七二七號判例參照）。系爭土地買賣契約書第七條第六款係規定：乙方（葉正毅）應於甲方（甲○○○）繳清土地自備款時辦理土地移轉登記予甲方，甲方應在乙方通知前項繳交證件之同時，授權乙方及代書辦理移轉登記，並應蓋竣同約第八條第四項規定之過戶書表。而契約第八條第四項係規定：甲方發生任何違約之情事者，甲方同意授權乙方撤銷或單獨申辦其已取得登記名義之權利，返還所有權（土地所有權）於乙方或其指定人，並蓋竣撤銷或報稅及移轉登記所需之一切證件等語。由是觀之，新來公司雖有促使土地出賣人葉正毅於甲○○○繳清土地自備價款後移轉房屋基地應有部分之義務，惟因土地價款尚未全部繳清，為避免甲○○○將來違約，出賣人解除契約請求回復原狀遭遇困難，依上開約定似又課以甲○○○應為一定行為之義務，則甲○○○於請求出賣人移轉基地所有權時，是否業已併儘上開義務與其解除土地買賣契約是否合法有效而生解約之效力，以及新來公司應否承擔返還土地價款之判斷攸關，自應予釐清。對於新來公司就此所為之抗辯，不能恝置不論。此外，系爭建物買賣契約書第八條雖約定預定自收開工款之日起三十六個月完工，並以取得使用執照日為完工日期，惟建物之標的係系爭工業大樓銀鑽棟第九層編號一、及七之房屋二戶，新來公司自有依同約第十條規定交屋使甲○○○使用管理之義務，新來公司雖已完工取得使用執照，如遲未依約交付予甲○○○使用管理，自仍應負給付遲延責任。原審遽以新來公司已取得使用執照，其遲延給付之事由已消滅，當無得由甲○○○解除契約，進而謂其解除契約難認合法有效，亦嫌速斷。關於土地價款及房屋價款之返還，兩造上訴論旨各就原判決上開於己不利部分，指摘其為不當，求予廢棄，均非無理由。
關於駁回部分：
原審依新來公司遲延完工之日數，判命其給付違約金本息予甲○○○部分，及駁回甲○○○其餘違約金之訴與其他上訴部分，經核於法洵無違誤。關於違約金，兩造上訴論旨各就上開於其不利部分，指摘原判決不當，聲明廢棄，均難認有理由。
據上論結，本件新來公司與甲○○○之上訴均一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十八 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄法官 謝 正 勝法官 陳 淑 敏法官 劉 福 來右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十二 年 九 月 十五 日
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