最高法院民事判決 九十二年度台上字第二○四六號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 邱永祥律師被 上訴 人 乙○○
之四右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十一年一月三十日台灣高等法院第二審判決︵九十年度上字第八六二號︶，提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人再為給付及駁回上訴人對於第一審命其給付違約金新台幣一百十八萬元之上訴，及各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十三年九月二十四日以新台幣︵下同︶二千零五十二萬元向上訴人及第一審共同被告張良奇購買坐落台北市○○區○○段四小段七四六｜
一一、七四六｜一五、七四六｜一六、七八七、七八七｜一、七八七｜二、七九○｜
四、七九○｜五至七九○｜七、七九一地號土地︵下稱系爭土地︶應有部分，及以四百九十三萬元向元萊建設有限公司︵下稱元萊公司︶購買上開土地上之立人儷人大廈︵下稱系爭大廈︶地上七層編號Ａ之房屋乙戶，並已依約給付土地價款二百三十六萬元、房屋價款五十一萬元。詎上訴人、張良奇及元萊公司擅將原約定全棟僅有十二戶之高級住宅，變更為三十八戶住商混合之商務小套房及辦公室。經伊於八十四年三月二日以函件催告上訴人、張良奇及元萊公司補正，未獲置理，伊已於同年四月十日通知解除系爭房地買賣契約。又上訴人、張良奇及元萊公司於簽約前之八十三年七月十八日即向台北市政府工務局申請變更設計全棟為三十五戶，竟詐稱系爭大廈僅十二戶，致伊與之簽約，伊依民法第九十二條規定，亦得撤銷系爭房地買賣之意思表示。爰依民法第一百十三條、第一百十四條第二項、第二百五十九條規定，請求上訴人返還所收土地價金一百十八萬元，並依兩造所立土地預定買賣契約書︵下稱土地契約書︶第十一條第一款約定，請求支付違約金一百六十五萬二千元等情。求為命上訴人給付伊二百八十三萬二千元，及其中一百十八萬元自八十四年四月十一日起至清償日止加付法定遲延利息之判決︵未繫屬本院者，不予贅敘︶。
上訴人則以：系爭土地係元萊公司負責人張幼祥所有，伊僅係信託登記名義人，並無管理、處分權，亦未參與土地契約書之簽訂，更未收受土地價款。又元萊公司依房屋預定買賣契約書︵下稱房屋契約書︶第二十一條第三款約定，本即有變更系爭房屋戶數之權限，且被上訴人未因設計變更受有損害，其解除契約，有失公平等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人主張之事實，業據提出土地及房屋契約書、土地所有權狀等件為證。上訴人雖以前揭情詞置辯。惟查不動產以登記為準，縱上訴人與張幼祥間就系爭土地有信託關係存在，但系爭土地既登記為上訴人所有，於未終止信託前，上訴人仍為土地所有人。又上訴人於台灣台北地方法院檢察署八十四年度偵字第一一二四三號詐欺案偵查中供承：﹁我是地主，與元萊合建，建築、規劃、買賣由元萊負責﹂，元萊公司之負責人張幼祥於該案亦稱：﹁本件房地由我負責出賣，張良奇、甲○○︵即上訴人︶是地主，元萊與他們合建，……﹂等語，可見上訴人與元萊公司間因有合建事宜，授權元萊公司代理出售系爭土地，即使其未授權元萊公司出售系爭土地，至遲於上開偵訊時已承認元萊公司有代理出售系爭土地之權限，元萊公司所為之法律行為，效力應及於上訴人。依元萊公司之售屋廣告及該公司交付被上訴人之﹁品立人儷人安和御品﹂戶別及坪數表之記載，可知元萊公司興建系爭大廈，原僅有十二戶，且自五樓至九樓各樓層僅有四十餘坪或七十餘坪之二戶大坪數房屋，但元萊公司自八十三年至八十五年間數度申請變更建築設計，終經台北市政府工務局建築管理處核准變更為三十八戶，元萊公司嗣並更改為﹁安和一六八﹂商務用小套房推出銷售廣告等情，有申請案件收件表、變更設計申請書、廣告等件在卷可稽，且為上訴人所不爭。衡之系爭大廈原設計為自五樓至九樓，每層為二戶之大坪數住宅環境，且被上訴人係以每坪六十五萬元之高價購買系爭房地，元萊公司擅將之變更設計為全棟小坪數之三十八戶，並將原先之住宅用途更改為商務小套房之住商混合型態，使系爭大廈之居住人數及戶數較原先多出數倍，連帶使生活品質及安全均受影響，自非房屋契約書第二十一條第三項所約定局部調整規模之範圍，且是項變更，違反系爭契約之債務本旨，而減少契約預定效用，瑕疵重大。依買賣契約書第十五條之記載，系爭土地及房屋買賣有聯立關係，被上訴人業於八十四年三月二日催告元萊公司與上訴人、張良奇補正上開瑕疵，其後再於同年四月十日解除房屋、土地買賣契約，有存證信函與回執多件為憑，契約既經解除，上訴人依民法第二百五十九條規定請求被上訴人返還土地價款一百十八萬元，及加付自解約之時即八十四年四月十一日起算之法定遲延利息，自屬有據，應予准許。再者，土地契約書第十一條第一款記載：﹁若乙方︵即上訴人︶違約時，甲方︵即被上訴人︶得以要求解除契約，並要求乙方加倍返還所收價款給甲方作為損害賠償預定性質違約金﹂等語，審酌被上訴人至八十三年十月六日止共計繳納土地價款二百三十六萬元，距言詞辯論終結時已屆滿七年，期間被上訴人至少受有銀行利率之損害，及近來房地產景氣不佳等一切因素，認按年利率百分之二十及上訴人就系爭土地應有部分二分之一計算，被上訴人請求上訴人給付違約金於一百六十五萬二千元範圍內，洵屬正當，應予准許。第一審僅命上訴人給付違約金一百十八萬元，自有不足，因而將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決，一部予以廢棄，改判命上訴人再給付被上訴人四十七萬二千元，並駁回上訴人其餘上訴及被上訴人其餘附帶上訴。
關於廢棄發回部分：
查解除契約固不影響違約金之請求，惟違約金是否過高，仍須依解約時之一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，不應將契約解除後之因素列入考量。兩造間之土地買賣契約早於八十四年四月十一日解除，為原審認定之事實，乃原審竟以系爭契約解除後被上訴人所受之利息損害，及近來房地產景氣不佳等屬於解約後之因素，作為審酌違約金過高與否之依據，不無可議。上訴論旨，指摘原判決關於命其再為給付及駁回其對於第一審命其給付違約金一百十八萬元之上訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回其他上訴部分：
查被上訴人請求上訴人返還土地價款一百十八萬元本息部分，原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，認事用法均無不合。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，為無理由。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 二十五 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎法官 李 彥 文法官 陳 重 瑜法官 劉 福 聲右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十二 年 十 月 十三 日
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