最高法院民事判決 九十二年度台上字第二一七三號
上 訴 人 丁○○
甲○○ (即高共 同訴訟代理人 張迺良律師被 上訴 人 乙○○
丙○○共 同訴訟代理人 繆 璁律師右當事人間請求返還無權占有房屋等事件，上訴人對於中華民國九十年三月二十日台灣高等法院第二審判決（八十九年度上字第九七三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人對於命其連帶給付違約金、損害金本息之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：坐落台北市○○街○○○號六層樓房（下稱系爭樓房）為伊所共有，被上訴人乙○○、丙○○之應有部分依次為三分之二、三分之一；如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ｄ部分建物則為伊與訴外人郭功立等所共有，伊之應有部分各為十三分之三。上訴人丁○○於民國八十四年六月二十九日以其妻即上訴人甲○○為連帶保證人，向乙○○承租系爭樓房二、三、四層，約定每月租金新台幣（下同）十二萬元，租期自八十四年八月一日起至八十六年七月三十一日止。詎上訴人自八十四年七月間起，竟逾越上開承租範圍，擅自僱工將系爭樓房一、五、六層及如附圖所示Ｄ部分建物予以隔間，竊佔使用，迄未交還。依無權占有、侵權行為及租賃關係，上訴人應返還系爭房屋及給付違約金、損害金予伊等情。求為命上訴人㈠將系爭樓房遷讓交還予伊，㈡將如附圖所示Ｄ部分建物遷讓交還予伊及其他共有人全體，㈢連帶給付乙○○一百八十四萬五千七百元及加付法定遲延利息，並自八十七年四月十六日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月連帶給付乙○○二十萬八千九百五十二元，㈣連帶給付丙○○八萬六千四百零三元及加付法定遲延利息，並自八十七年四月十六日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月連帶給付丙○○三千七百三十五元之判決（未繫屬本院部分不予贅述）。
上訴人則以：系爭租約原約定承租範圍為系爭樓房二、三、四層及一樓除出租人保留自用外部分，保證金十八萬元，每月租金六萬元，嗣經丁○○與乙○○口頭約定，增加承租範圍包括系爭樓房五、六層及如附圖所示Ｄ部分建物，保證金提高為三十六萬元，租金提高為每月十二萬元，乙○○並承諾可租用至房屋需改建時為止。伊有權使用系爭房屋，被上訴人不得請求伊遷讓交還系爭房屋及給付違約金、損害金等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人就其主張之事實，已據提出土地、建物登記簿謄本及租賃契約為證，並為上訴人所不爭，自屬真實。系爭租約第一條約定：「甲方（即出租人）將坐落台北市○○街○○○號二、三、四樓房屋，出租與乙方（即丁○○）使用。一樓除甲方保留自用外，其餘乙方可使用。」等語，已載明租賃物之範圍。上訴人雖辯稱：丁○○與乙○○協商，口頭約定加租五、六樓及承德路一段二四巷四、六號二樓暨六號一樓後半段房間一間（即如附圖所示Ｄ部分），保證金提高為三十六萬元，租金提高為每月十二萬元云云，惟為被上訴人所否認。丁○○於八十四年八月二十六日寄發郵局存證信函予丙○○稱：「本人承租台端與乙○○先生所共有之台北市華陰一二一號
二、三、四樓房屋，……係按月以十二萬元之租金承租該房屋，契約書上寫六萬元係配合貴方節稅之用」等語，與上訴人前開抗辯不符；且上訴人實際並未使用承德路一段二四巷四、六號二樓，却未要求減少租金及保證金，有違常情，足徵其所辯不足採信。系爭租約第二條明定租賃期間係自八十四年八月一日起至八十六年七月三十一日止，第二十條約定：「甲方如有改建需要欲收回房屋得於九十天前書面通知乙方，乙方應即將房屋遷讓」等語，尚難認係變更租賃期間至房屋需改建時為止之約定。證人黃堯盛雖證稱：伊曾聽訴外人郭功立表示要租與上訴人至房屋改建時為止云云，惟郭功立並非契約當事人，未於兩造簽約時在場，該證人所證係傳聞之詞，不足為上訴人有利之認定。上訴人辯稱：系爭房屋租賃期間係至房屋需改建時為止云云，亦非可採。系爭樓房為被上訴人二人所共有，系爭租約訂立時，丙○○未在國內，故由乙○○以每月租金六萬元與上訴人訂約，雙方約定待丙○○返國後，另訂該部分租約，惟嗣後丙○○不同意出租，而未簽租約，業經被上訴人陳明，並有丙○○於八十四年八月十六日委託林鴻鵬律師所發存證信函可稽。系爭租約對於丙○○雖不生效力，惟於乙○○與上訴人間，仍屬有效。系爭房屋租賃期間已屆滿，被上訴人基於所有物返還請求權，請求上訴人將系爭樓房遷讓交還予伊；及將如附圖所示Ｄ部分建物遷讓交還予伊及其他共有人全體，洵屬正當，應予准許。系爭租約第十二條約定：乙方於租期屆滿時，應即將租賃物返還甲方，不得向甲方請求遷移費或任何費用，如有遲延，除第三條第一項之保證金由甲方沒收外，並應自租賃期滿之翌日起至交還房屋之日止，按房租二倍計算給付甲方違約金等語。丁○○於租期屆滿後，繼續無權占用系爭樓房二、三、四層，依上開約定，應按月給付乙○○十二萬元之違約金，自八十六年八月一日起至起訴日（八十七年四月十六日）前一日止共八個半月，合計一百零二萬元，甲○○係連帶保證人，應與丁○○連帶負給付之責。上訴人共同無權占用系爭樓房一、
五、六層房屋及其基地，及如附圖所示Ｄ部分土地，應連帶負侵權行為損害賠償責任，被上訴人請求賠償相當於租金之損害，尚非無據。系爭基地台北市○○區市○段三小段五七及六０地號土地，自八十三年七月至今之申報地價依次為每平方公尺五萬一千八百零九元六角、四萬五千六百八十元，有地價謄本可憑。系爭房屋占用五七、六０地號土地面積依次為一百九十三平方公尺、二十一平方公尺，其申報總價額依次為九百九十九萬九千二百五十三元、九十五萬九千二百八十元。五七地號土地為乙○○單獨所有；六０地號土地乙○○、丙○○各有應有部分十三分之三，其土地應有部分申報價額計各為二十二萬一千三百七十二元，單獨計算如附圖所示Ｄ部分土地（於六０地號土地內）乙○○、丙○○應有部分之申報總價額各為十一萬五千九百五十七元。系爭樓房課稅現值為二百十二萬四千元，總面積一千四百十一平方公尺，一、五、六樓部分面積共計四百五十二平方公尺，其現值計為六十八萬零四百零五元，乙○○、丙○○應有部分依次為三分之二、三分之一，現值各為四十五萬三千六百零三元、二十二萬六千八百零二元。系爭房屋於台北火車站附近，交通便捷，商業繁榮，被上訴人所受相當於租金之損害，應按土地及建物申報總價額年息百分之十計算。系爭房屋租賃期間，乙○○就基地部分並無受損害可言，僅得請求系爭一、五、六樓房屋（即如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｋ、Ｌ部分）及如附圖所示Ｄ部分土地之損害金，自八十五年五月十二日起至八十六年七月三十一日止，共十四個月又二十日，計為六萬九千六百零八元[(000000+115957)〤10%÷12〤14 )=69608]；自租期屆滿之翌日即八十六年八月一日起，乙○○得併請求基地之損害金，每月為八萬八千九百五十二元 [(0000000+221372+453603)〤10%÷12= 88952] ，至八十七年四月十五日（即起訴前一日）止共八個半月，計為七十五萬六千零九十二元。從而，乙○○請求上訴人連帶給付違約金及損害金共計一百八十四萬五千七百元(0000000+69608+756092=0000000)，及加付法定遲延利息，並自八十七年四月十六日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付伊違約金及損害金共計二十萬八千九百五十二元(000000+88952=208952) ，洵屬正當，應予准許。丙○○所有土地應有部分及系爭一、五、六樓房屋應有部分申報總價額為四十四萬八千一百七十四元，其損害金計為每月三千七百三十五元，自八十五年五月十二日起至八十七年四月十五日止共二十三月又四日，共計八萬六千四百零三元(3735〤23+3735〤 =86403) 。丙○○請求上訴人連帶如數給付及加付法定遲延利息，並自八十七年四月十六日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付伊損害金三千七百三十五元，洵屬有據，應予准許。爰就此部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
關於廢棄發回部分：
查系爭租約第一條約定：「甲方將坐落台北市○○街○○○號二、三、四樓房屋出租與乙方使用，一樓除甲方保留自用外，其餘乙方可使用。」等語（見第一審卷㈠十六頁），上訴人依此項約定，於租賃期間內，就一樓除被上訴人保留自用外之部分，似非無權使用；又系爭租約約定保證金十八萬元，每月租金六萬元，丁○○實際給付保證金三十六萬元，每月租金十二萬元，上訴人辯稱：系爭房屋實際為被上訴人與訴外人郭功立兄弟三人共有，郭功立將其應有部分信託登記予乙○○，該一樓保留部分，係由郭功立開設診所使用，乙○○於另案刑事案件審理中供稱：其二位弟弟（即郭功立、丙○○）有授權其代理簽訂系爭租約，租金三人來分等語，系爭租約出租人欄並載明乙○○為「代表人」，伊整修系爭房屋時，郭功立仍在其診所看診，對伊使用系爭五、六樓，並無異議等語（見原審卷五六、五七、一四三、一九八頁），倘若非虛，則系爭租賃標的之範圍是否未變更為包括系爭房屋全部，即非無疑。此攸關被上訴人於租賃期間使用系爭一、五、六樓及如附圖所示Ｄ部分建物，是否構成侵權行為而應給付損害金，自待澄清。次查原審未依系爭一、五、六樓及如附圖所示Ｄ部分建物占用基地所應分擔之土地，計算其土地申報總價額，逕依該基地全部面積計算申報總價額，以之為計算損害金之依據，並嫌疏略。末查上訴人辯稱：被上訴人超收租金本息，及應返還保證金共計二百零五萬二千元，伊以之與對被上訴人所負債務抵銷；系爭約定違約金額過高，應予酌減等語（見原審卷二０七頁），係屬重要之防禦方法。原審未敘明其取捨之意見，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘於其不利之此部分原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回其他上訴部分：
系爭租約租賃期間已於八十六年七月三十一日屆滿，上訴人主張租賃範圍包括系爭房屋全部，縱屬可採，上訴人於租期屆滿後繼續占有租賃物，即屬無權占有，仍應返還被上訴人。原審就被上訴人請求上訴人遷讓交還房屋部分，為上訴人敗訴之判決，理由雖有未盡，結果尚無二致，仍應予維持。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 九 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎法官 李 彥 文法官 陳 重 瑜法官 吳 麗 女右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十三 日
Ｔ