最高法院民事判決 九十二年度台上字第二二九七號
上 訴 人 聲達汽車企業股份有限公司兼法定代理人 張銀松共 同訴 訟代理 人 許明德律師
吳芝瑛律師鄭勝智律師被 上訴 人 甲○○右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十年十月十六日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（九十年度上字第二三四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人張銀松之訴及駁回上訴人聲達汽車企業股份有限公司之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。
理 由本件上訴人主張：上訴人張銀松與被上訴人訂立租賃契約，承租被上訴人所有坐落高雄市○○區○○段四小段第二二○號土地，約定租金自民國七十九年九月份起至八十二年六月三十日為止，每月新臺幣（下同）六萬六千三百元；自八十二年七月一日起，調整為每月十五萬元；自八十四年七月一日起，為每月二十萬元。另自八十七年七月一日起，雙方未再續訂書面租賃契約，被上訴人除返還押租金三十六萬元外，每月租金調降為七萬七千元，張銀松繳交租金至八十八年十月份後，於八十八年十一月間，發現系爭土地早於八十六年七月二十一日，經高雄市政府徵收並辦妥移轉登記，依法系爭土地租賃契約即因之而終止，則被上訴人自是日起至八十七年六月三十日止所收受之二百二十六萬六千元，及自同年七月一日起至八十八年十月三十日止所收受之一百二十三萬二千元，合計三百四十九萬八千元，即屬不當得利，應返還與張銀松。又系爭土地上之農舍雖以被上訴人之名義申請使用執照，惟該農舍及其增建部分均係上訴人聲達汽車企業股份有限公司（聲達公司）出資興建，該建物實際所有權人為聲達公司，被上訴人竟以地上物所有人之名義向高雄市政府領取系爭土地上建築改良物第一次補償費一百零七萬八千二百六十五元，亦有不當得利情形，應返還與聲達公司。茲被上訴人復將領取高雄市政府發放之第二次補償費一百五十八萬二千四百八十四元等情。爰求為命被上訴人給付張銀松三百四十九萬八千元，給付聲達公司一百零七萬八千二百六十五元，並均加計法定遲延利息；暨同意聲達公司向高雄市政府領取一百五十八萬二千四百八十四元之判決。（張銀松請求之金額，其中四十六萬二千元本息受敗訴判決，八十三萬六千六百六十七元本息受勝訴判決確定。原審將第一審所為張銀松其餘勝訴之判決廢棄，駁回該部分之訴，並維持第一審所為聲達公司前開請求敗訴之判決，上訴人均聲明不服，提起第三審上訴。）被上訴人則以：租賃契約之出租人不以所有權人為限，系爭土地雖於八十六年七月二十一日經高雄市政府徵收，惟土地及其上農舍並未點交與高雄市政府，仍由伊占有、使用、收益，不影響系爭租賃關係之存在，且於張銀松亦無損害，伊自有權收取系爭租金。又系爭土地上之農舍係由伊出資興建，此由歷年繳納房屋稅單及農舍使用執照均記載伊名義即明，至農舍擴建部分之費用雖由聲達公司先行墊付，惟已由張銀松應付伊之租金扣抵完畢，該增建部分亦屬伊所有，上訴人無由依不當得利法則提起本件訴訟等語，資為抗辯。
原審將第一審所為前述張銀松其餘勝訴之判決廢棄，改判駁回該部分之訴，並駁回聲達公司之上訴，無非以：張銀松主張與被上訴人訂立系爭土地租賃契約，及約定租金並付租情形，暨系爭土地經高雄市政府徵收辦妥移轉登記之事實，業據提出租賃契約書、土地登記謄本、轉帳傳票、高雄市政府地政處土地開發總隊開會通知單、協調會議紀錄為證。次按土地徵收，係基於國家公權力所為強制性之行政處分，如徵收之土地原有租賃關係存在者，固因徵收而終止，被徵收者之權利亦歸於消滅。惟租賃非如消費借貸，係移轉物之所有權於相對人之契約，不過使承租人就其物而為使用、收益。故出租人對其物有所有權或其他權利與否，全非租賃之成立要件。又租賃契約，係當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。查被上訴人所有之系爭土地，經高雄市政府於八十六年七月二十一日徵收並取得所有權，地上物即農舍及其增建部分之第一次補償費已由被上訴人領取，第二次發放之補償費因聲達公司提出異議，並提起本件訴訟，尚未領取各情，為兩造所不爭。而系爭土地上之建築改良物，經高雄市政府通知應於八十七年六月二十日前自行拆遷，逾期未拆遷者，將依法處理，亦有高雄市政府函可稽。又被上訴人於高雄市政府八十九年九月三十日將系爭補償費款項依法存入「土地徵收補償費保管專戶」內以前，仍須就地上建物繳納房屋稅等，並有高雄市稅捐稽徵處鼓山分處函足憑。依此，被上訴人辯稱系爭土地雖於八十六年七月二十一日因高雄市政府徵收而喪失所有權，伊仍可就土地及其上建築改良物使用、收益至八十七年六月二十日為止，在此之前，伊基於租賃關係，仍有權收取租金乙節，即非無據。則除八十七年六月二十一日起至同年月三十日止及八十八年一月一日起至同年十月三十一日止被上訴人所溢收之八十三萬六千六百六十七元，屬無法律上之原因而受利益，致張銀松受損害，依法應予返還（此部分業經原審判決張銀松勝訴，因被上訴人不得提起第三審上訴，已告確定）；暨張銀松主張自八十七年七月一日起至同年十二月三十一日止繳交四十六萬二千元，未能舉證證明，經第一審判決駁回確定外，張銀松超過上開金額即二百十九萬九千三百三十三元本息之請求，均應駁回。至聲達公司請求部分，查被上訴人所提交付稅捐機關報稅使用之房屋租賃契約書第十七條已載明：「廠房設備由乙方（指張銀松）出資興建，惟期滿所有設備歸甲方所有」等語，再稽之張銀松與被上訴人二次所訂租賃契約，自七十九年九月份起至八十二年六月三十日止，每月租金僅六萬六千三百元，自八十二年七月一日起即巨幅調整為十五萬元，自八十四年七月一日起更調整為二十萬元等情，為聲達公司所自承，顯見被上訴人辯稱系爭農舍及其增建部分之費用，因伊減收租金已自張銀松應付之租金中扣抵乙節，尚非無據。另參以系爭農舍本即以被上訴人名義申請建築執照及使用執照，為兩造所不爭，並有函調之建造執照及使用執照相關資料可稽，系爭農舍於法律上本即視為被上訴人所有，被上訴人顯無於其提向稅捐機關報稅之房屋租賃契約書上另行記載：「廠房設備由乙方出資興建，惟期滿所有設備歸甲方所有」等語之必要，而張銀松若未同意此項記載，自亦無於其上蓋章同意之理。是聲達公司主張系爭房屋租賃契約書第十七條之記載係屬通謀虛偽意思表示云云，顯無證據證明，自難為其有利之認定，足證被上訴人所辯張銀松業已同意將系爭農舍及其增建部分歸伊所有乙節，堪以採信。則系爭農舍及其增建部分之興建費用，不論係由張銀松或聲達公司先行支出，實際上仍應視為被上訴人支付，被上訴人於法律上或事實上均為系爭農舍及其增建部分之所有權人，自得本於其所有權向高雄市政府領取系爭土地之地上建物補償費，聲達公司主張系爭農舍及其增建部分係其出資興建而取得所有權云云，尚無可取。從而，聲達公司本於不當得利法則，訴請被上訴人返還第一次領取之補償費一百零七萬八千二百六十五元，暨請求同意其領取第二次補償費一百五十八萬二千四百八十四元，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查張銀松主張伊與被上訴人簽訂者為土地租賃契約，而所提之證物名稱為「房屋租賃契約」，其租賃物標示則記載為「高雄市○○區○○段四小段第二二○號，田面積○‧二一九二公頃全部」，果為土地租賃契約，張銀松依該租約支付之租金，即為使用土地之對價，亦即土地租金。而土地徵收，係基於國家公權力所為強制性之行政處分，如徵收之土地原有租賃關係存在者，因徵收而終止，被徵收者之權利亦歸於消滅，並為原審所是認。倘被徵收之土地原有租賃關係已因徵收而終止，被徵收者之權利亦歸於消滅，原出租人即不能再對承租人收取「租金」。乃原審竟以徵收機關即高雄市政府通知被上訴人應於八十七年六月二十日以前拆除系爭土地上之建築改良物，遽認被上訴人就系爭土地及其上建物得使用、收益至該應拆除日，進而謂得向張銀松收取是日以前之「租金」，非但未釐清租賃標的物為房屋抑土地，且不無判決理由前後矛盾之違法。次查聲達公司迭次主張被上訴人提出於稅捐機關報稅使用之房屋租賃契約書係雙方通謀虛偽意思表示所簽訂云云，稽之卷內資料，該房屋租賃契約書約定租賃期間為「八十年三月一日起至八十五年二月二十八日止」（見一審卷第一一五頁），而張銀松與被上訴人簽訂之「房屋租賃契約」，另有約定租期自「七十九年九月十五日起至八十四年九月十四日止」及「八十四年七月一日起至八十七年六月三十日止」者（同卷第一一頁及一三頁），且約定之租金與上開提出於稅捐機關報稅之房屋租賃契約書不同，是否純係為報稅而簽訂之雙方通謀虛偽意思表示，已非無疑。況該「房屋租賃契約書」第十七條係記載：「廠房設備由乙方（指張銀松）出資興建，惟期滿所有設備歸甲方所有」字樣，似謂廠房及設備均由張銀松出資，期滿僅設備歸被上訴人所有。原審未詳加究明，一面認增建部分由聲達公司出資興建，一面又依該條約定認廠房歸被上訴人所有，將公司法定代理人與公司混為一談，而為聲達公司不利之判決，亦屬可議。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 二十三 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄法官 謝 正 勝法官 陳 淑 敏法官 劉 福 來右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十二 年 十一 月 五 日