最高法院民事判決 九十二年度台上字第二三六六號
上 訴 人 楊 基 星
即祭祀公業楊同興管理人訴訟代理人 劉 君 毅律師被 上訴 人 鋅樹機械工業有限公司兼 法 定代 理 人 蔡 永 在被 上訴 人 乙 ○ ○
辛○○○
己 ○ ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○
子 ○ ○
丁 ○ ○
庚 ○ ○
戊 ○ ○
丙 ○ ○甲○○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十一年九月十一日台灣高等法院台中分院第二審更審判決︵九十一年度重上更㈠字第六號︶，提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人請求被上訴人乙○○拆屋還地、給付損害金之訴及請求被上訴人鋅樹機械工業有限公司、蔡永在遷出房屋之訴暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：坐落台中縣○○鎮○○段︵下均同段︶三八二之三號、建、面積○點○四八九公頃，四○四號、建、面積○點○五四五公頃，四八六號，建、面積○點○二七四公頃四筆土地︵下稱系爭土地︶係祭祀公業楊同興所有，被上訴人乙○○、己○○、壬○○、癸○○、子○○、丁○○、辛○○○、庚○○、戊○○、丙○○、甲○○○︵下稱乙○○等十一人︶分別承租系爭土地如原判決附圖︵下稱附圖︶所示
Ｃ、Ｄ及Ｇ、Ｈ、Ｉ部分，並於其上建造房屋或其他工作物，加以使用，惟乙○○等十一人與伊於租賃期間屆滿後，未續簽租賃契約，已為不定期租賃，乙○○等十一人自民國五十一年間起即未繳納租金，嗣伊向乙○○等十一人催繳租金，皆未獲置理，復經台中縣清水鎮調解委員會調解，亦無結果，乃再以存證信函催告渠等，限期清償積欠五年期間之租金，並聲明逾期不付，即終止租賃關係，乙○○等十一人仍未清償欠租，故以起訴狀繕本之送達為通知乙○○等十一人終止不定期租賃之意思表示，並請求給付五年之租金及自終止不定期租賃關係之翌日起至交還土地之日止，乙○○等十一人依土地法第九十七條第一項規定以系爭土地申報總價額年息百分之十計算，給付伊相當於租金之損害金。租賃關係既已終止，伊自得依民法第七百六十七條規定，請求上訴人分別將附圖所示Ｃ、Ｄ及Ｇ、Ｈ、Ｉ部分系爭土地租賃處所建造之房屋或其他工作物拆除，並交還土地等情，爰求為命乙○○等十一人將各該部分之房屋拆除並交還土地暨給付損害金，及命上訴人鋅樹機械工業有限公司︵下稱鋅樹公司）、蔡永在自四○四號土地內門牌號碼台中縣○○鎮○○路○○○巷二二之六號房屋內遷出之判決︵上訴人其餘之訴，均已確定︶。
被上訴人己○○、壬○○、癸○○、子○○、丁○○、庚○○、戊○○、丙○○、甲○○○︵下稱己○○等九人︶及辛○○○則以：上訴人對伊等支付欠租之催告，於法尚未發生催告之效力，不生終止租約之效果，上訴人終止租約，請求拆屋還地及給付損害金，自屬無據等語；被上訴人乙○○、鋅樹公司、蔡永在則以：乙○○並未拒繳租金，不負遲延給付之責任，上訴人不得以欠租為由終止租約，進而要求拆屋還地及給付損害金，暨要求鋅樹公司、蔡永在自各該建物遷出。況上訴人請求給付相當於租金之損害金，均係按其自行調整之租額計算，未經法院以形成判決調整租金，於法無據，且金額過高，不應准許等語，資為抗辯。
原審以：系爭土地係祭祀公業楊同興所有，乙○○等十一人分別承租系爭土地如附圖所示Ｃ、Ｄ及Ｇ、Ｈ、Ｉ部分，於其上建造房屋或其他工作物使用，因乙○○等十一人與上訴人於租賃期間屆滿後，未續簽租賃契約，而已為不定期租賃，乙○○等十一人自五十一年間起即未繳納租金，上訴人以起訴狀繕本之送達，為通知乙○○等十一人終止不定期租賃之意思表示，惟乙○○曾按附圖所示之使用面積，依上訴人所不爭執之原訂書面租約所定標準計算八十年至八十六年止共計七年之租金，於八十六年二月十二日以存證信函給付上訴人，遭上訴人於八十六年二月二十一日以不能依照原約定之租額繳租為由，拒收退還等情，有土地登記簿謄本、存證信函影本可證，並經勘測屬實。查系爭土地如附圖所示Ｃ及Ｄ部分，被上訴人己○○辯稱：係伊父顏必同於五十五年五月十六日受讓該部分之租賃權，顏必同於六十七年七月九日死亡，該部分之租賃權由伊及其他繼承人即顏林不碟、壬○○、甲○○○、癸○○、子○○、丁○○及顏燈泮共同繼承而為公同共有云云，上訴人並未爭執，顏燈泮於八十五年八月八日死亡，其繼承人有辛○○○、庚○○、戊○○、丙○○，顏林不碟於八十九年三月三十日死亡，其繼承人為上訴人己○○等九人，有承買人顏必同具名及批明﹁本件房屋所用基地之承租權利、義務，一於買後在內﹂記載之房屋買賣契約書及戶籍謄本可稽，足見顏必同以所有建物承租使用系爭土地部分之租賃權已由己○○等九人及辛○○○共同繼承，其因繼承關係而公同共有如附圖所示Ｃ、Ｄ部分土地之租賃權至明。上訴人除對己○○一人為支付租金之催告並表示終止租約外，未對其餘九人為之，則上訴人於本件起訴前，未對顏必同及顏燈泮之全體繼承人即己○○等九人及辛○○○為催繳租金之通知及終止租約之表示，已據上訴人是承無訛，上訴人於八十五年十一月間對己○○起訴後，又在乙○○於八十六年二月間代寄繳付七年租金後，於八十六年六月六日及同年七月一日狀請追加起訴顏必同之其餘繼承人︵上訴人曾於顏燈泮死亡後之八十六年一月三十日具狀追加起訴顏燈泮為共同被告，自無由其繼承人辛○○○、庚○○、戊○○、丙○○承受訴訟之可言。上開追加起訴狀未對顏必同之其餘繼承人為支付租金之催告及另為終止租約之表示︶，分別於同年六月十三日、七月七日送達，然上訴人催告己○○支付租金及終止租約，因未向該租賃權公同共有人全體為之，即就顏必同繼承人中之甲○○○，始終未對之追加起訴，均有未合，揆諸前開說明，就己○○等九人及辛○○○部分，不生合法終止租約之效力，是雙方租賃關係尚屬存在，上訴人請求己○○等九人及辛○○○拆屋還地及給付損害金，洵難謂合。次查系爭土地如附圖所示Ｇ、Ｈ、Ｉ部分，係乙○○所承租，有四十七年間私有建地租賃貸借約書足憑，上訴人起訴前，未對乙○○為支付租金之催告並表示終止租約，上訴人於八十六年一月三十日遞狀追加乙○○為共同被告，經乙○○於同年二月五日收受，乙○○旋於八十六年二月十二日以存證信函檢附郵局匯票，代系爭土地承租人寄送按四十七年間租約計算，給付八十年至八十六年之七年租金，但上訴人認為依舊繳租無法負擔本公業所繳納之地價稅，而於同年月二十一日以存證信函予以拒收退回，然租賃契約就租賃貸借金之約定，亦適用於締約當事人間事後變更性質為不定期之租賃契約，在上訴人未聲請法院調整其租金以前，原約定之租金額並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力，則上訴人對於已提出之租金給付拒絕受領，自難謂租金債務人即乙○○自提出時起仍應負給付遲延責任，上訴人對於乙○○未為合法催告支付租金及終止租約，不生終止租約之效力，雙方租賃關係仍屬存在，上訴人請求乙○○拆屋還地及給付損害金，難謂為當。蔡永在為乙○○之子，乃鋅樹公司法定代理人，附圖所示Ｇ、Ｈ、Ｉ部分土地上建物，係乙○○所有，上訴人又承認鋅樹公司係屬於輔助占有人地位占有使用系爭該部分土地云云，而乙○○就該部分系爭土地有租賃權，上訴人併請求鋅樹公司、蔡永在自系爭土地上該建物內遷出，均非有據等詞，因而將第一審所為命顏林不碟︵己○○等九人之被繼承人︶、己○○、壬○○、癸○○、子○○、丁○○、辛○○○、庚○○、戊○○、丙○○、乙○○拆屋還地及給付損害金並命鋅樹公司、蔡永在遷出建物之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分第一審之訴。
關於駁回上訴部分：
原審認定系爭土地如附圖所示Ｃ、Ｄ部分土地原出租予被上訴人己○○等九人及辛○○○之被繼承人顏必同，為上訴人自認之事實，上訴人於未對為因繼承為承租人之一之被上訴人甲○○○為給付租金之催告，上訴人所為終止租約不生效力，租賃關係尚屬存在等情，關於上訴人請求己○○等九人及辛○○○拆屋還地及給付損害金部分因而為上訴人敗訴之判決，將第一審所為上訴人此部分勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人此部分之訴，經核並無違誤。上訴論旨，徒執前詞，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。
關於廢棄發回部分：
按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，固負遲延責任︵民法第二百三十四條︶，惟債務人所負債務仍屬存在，僅其責任減輕，即僅就故意或重大過失，負其責任︵民法第二百三十七條︶，或無須支付利息︵民法第二百三十八條︶而已，仍難認債務人已完成給付義務。查上訴人與被上訴人乙○○就系爭土地如附圖所示Ｇ、Ｈ、Ｉ部分有租賃關係，乙○○於八十六年二月十二日提出之租金給付，經上訴人於同月二十一日拒收退還，為原審確定之事實。若此，依上說明，不過上訴人應負債權人受領遲延之責任而已，仍不得認為乙○○已完成其給付租金之義務。而上訴人該次拒絕受領乙○○之給付，時距原審九十一年八月二十八日言詞辯論期日已逾五年六個月，而上訴人仍請求被上訴人給付八十六年四月五日前五年之租金七百零三元本息，倘乙○○猶未為清償，上訴人之請求能否謂不發生催告效力？租約是否仍未終止？即不無研求之餘地。原審徒以上訴人前曾拒絕受領乙○○之給付，即為此部分不利於上訴人之論斷，於法尚有未洽。上訴論旨，就原判決關於駁回上訴人請求乙○○拆屋還地、給付損害金及請求被上訴人鋅樹公司、蔡永在遷出附圖所示Ｇ、Ｉ部分建物部分之訴，指摘為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 三十一 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 黃 義 豐法官 沈 方 維右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十二 年 十一 月 十九 日