最高法院民事判決 九十二年度台上字第二三七○號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 蘇美玲律師被 上訴 人 丙○○
丁○○乙○○共 同訴訟代理人 賴盛星律師右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十年十二月十九日台灣高等法院第二審更審判決（九十年度上更㈣字第六四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於民國七十五年七月二十二日向被上訴人丙○○及訴外人陳煌祥承租坐落台北市○○區○○段一小段九五二地號土地（重測前○○○區○○○段玉潮坑小段一四六｜二地號，下稱分割前九五二地號土地）所有權應有部分各十分之三，作為建造游泳池之用，約定租期自七十六年一月一日起至七十八年十二月三十一日止，租金每年新台幣（下同）三十萬元，嗣因陳煌祥將其應有部分售予上訴人十分之二、丙○○十分之一，並辦理所有權移轉登記完畢，致出租人僅餘丙○○一人，而丙○○於租期屆滿前之七十八年十月二十一日即通知上訴人不再續租，且訂定租約時亦約定到期得雙方協議租用或廢約，故該租賃關係已因租期屆滿而消滅，丙○○自得本於租賃物返還請求權，請求上訴人拆除分割前九五二地號土地上之房屋。又上訴人明知分割前九五二地號土地另一共有人張金水（應有部分為十分之四，嗣由被上訴人丁○○、乙○○分別取得百分之三十九、百分之一）早於七十四年五月六日死亡，竟於七十五年十月十八日偽造張金水名義之土地使用權同意書，申請在該土地上建造三層建築物一棟，其未經全體共有人同意在分割前九五二地號土地上建造房屋，丁○○、乙○○亦得本於物上請求權，請求上訴人拆除該房屋。再分割前九五二地號土地，已經法院判決分割確定在案，並辦妥分割登記完畢，上訴人就丙○○、丁○○共同分得之九五二之一、九五二之二、九五二之三地號等三筆土地（乙○○之應有部分百分之一已於八十六年四月二十四日移轉登記予丁○○），即無使用之正當權源。此外，伊等並得依侵權行為之法律關係，請求上訴人賠償相當於租金每年四十萬元之損害等情。爰依租賃物返還請求權、物上請求權及侵權行為之法律關係，求為命上訴人將如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分面積Ｏ‧七二平方公尺、Ｂ部分面積五四二‧三一平方公尺、Ｃ部分面積五‧六四平方公尺之地上建物拆除，並自七十九年一月一日起至拆除上述地上建物之日止，按年給付丙○○七萬五千元、丁○○七萬三千一百二十五元、乙○○一千八百七十五元之判決（被上訴人請求損害金每年逾上開合計金額十五萬元之部分，經原審前審判決被上訴人敗訴後，未據渠等提起第三審上訴，已告確定。至拆除地上建物超過前開範圍之部分，被上訴人則於原審減縮聲明）。
上訴人則以：被上訴人丙○○除與訴外人陳煌祥將渠等應有部分出租予伊外，尚以強制管理人之身分代理訴外人張金水或其繼承人將其應有部分一併出租予伊，而張金水之繼承人於強制管理終結後租期屆滿前，又未為反對續租之意思表示，故該租賃關係因伊於租期屆滿後繼續使用土地，已成為不定期租賃。至於租約訂明「到期得雙方協議租用或廢約」，則無不再續租，或原則上不再續租，如有續租應另訂契約之含義。況伊在分割前九五二地號土地上建造房屋，已取得該土地當時全體共有人之同意，亦無無權占有之可言等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：被上訴人原以上訴人就分割前九五二地號土地之租賃關係業已消滅，而本於租賃物返還請求權、物上請求權及侵權行為之法律關係，請求上訴人拆除該土地上之房屋並賠償相當於租金之損害金，嗣因上開土地於第二審程序中經法院判決分割確定在案，並辦妥分割登記完畢，乃追加分割後物上請求權為訴訟標的法律關係，並將拆除面積減縮為被上訴人所分得之土地上房屋，不僅請求之基礎事實同一，且係減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項但書第二、三款規定，自應准許。被上訴人主張上訴人於七十五年七月二十二日與被上訴人丙○○及訴外人陳煌祥簽訂租用契約書，約定租金每年為三十萬元，租期自七十六年一月一日至七十八年十二月三十一日止，到期得雙方協議租用或廢約。斯時分割前九五二地號土地原為丙○○、陳煌祥及訴外人張金水所共有，嗣陳煌祥將其應有部分十分之三分別售予上訴人十分之二、丙○○十分之一，張金水之應有部分十分之四則由其繼承人將其中百分之三十九售予被上訴人丁○○，其餘百分之一由繼承人即被上訴人乙○○保留，並經法院判決分割確定在案及辦妥分割登記完畢，由丙○○、丁○○共同取得九五二之一、九五二之二、九五二之三地號等三筆土地（乙○○之應有部分百分之一已於八十六年四月二十四日移轉登記予丁○○），惟如附圖所示Ａ部分積Ｏ‧七二平方公尺、Ｂ部分面積五四二‧三一平方公尺‧Ｃ部分面積五‧六四平方公尺，為上訴人所有建物占用，丙○○已於七十八年十月二十一日通知上訴人不再續約等事實，有租用契約書、土地登記簿謄本、分割共有物判決、郵局存證信函及掛號郵件收件回執等件可證，並經原審會同台北市政府地政處測量大隊勘驗現場及測量屬實，復為上訴人所不爭，自堪信為真實。由系爭租用契約書第一條記載「到期得雙方協議租用或廢約」以觀，丙○○、陳煌祥與上訴人業於訂約之際，訂明期滿後續租應另訂契約，而兩造對於租期屆滿後未續訂租約，又不爭執，則依本院五十五年台上字第二七六號判例所示意旨，自應認租賃關係已告消滅。況丙○○（因陳煌祥出賣其應有部分，出租人僅餘丙○○一人）於租期屆滿前之七十八年十月二十一日已通知上訴人不再續約，故上訴人縱於租期屆滿後仍繼續使用土地，亦難謂租賃關係存在。雖上訴人辯稱：丙○○尚以強制管理人之身分代理張金水或其繼承人將其應有部分一併出租予伊，而張金水之繼承人於強制管理終結後租期屆滿前，又未為反對續租之意思表示，故租賃關係因伊於租期屆滿後繼續使用土地，已成為不定期租賃等語，但查張金水之應有部分縱與丙○○、陳煌祥之應有部分一併出租予上訴人（被上訴人為使本件事實單純化，於原審讓步接受上訴人所辯租用範圍包括分割前九五二地號土地全部之事實），然系爭租用契約書所載之出租人僅有丙○○及陳煌祥二人，並無張金水或其繼承人，且未載明有代理張金水或其繼承人出租之意旨，顯見丙○○及陳煌祥係以自己之名義為出租之行為。且張金水於系爭租用契約書簽訂前之七十四年五月六日即已死亡，其權利義務應由其繼承人共同承受，而丙○○、陳煌祥與張金水之繼承人間又不當然發生代理關係，是丙○○、陳煌祥依法亦不可能以張金水或其繼承人之代理人身分將張金水之應有部分出租。又如前述，系爭租用契約書既已明確記載出租人為丙○○及陳煌祥二人，且未表明丙○○有代理張金水或其繼承人出租之意旨，依本院十七年上字第一一一八號判例所示意旨，自不得反捨契約文字，僅憑簽訂租約時丙○○為強制管理人之事實，推斷張金水或其繼承人亦為出租人。且依八十五年十月九日修正前之強制執行法第一百零七條、第一百十一條第一項及民法第五百三十四條第二款規定，丙○○須經執行法院指示並予特別之授權，始得將張金水應有部分出租，惟遍查丙○○與張金水間拍賣抵押物強制執行卷，並無執行法院之指示或特別之授權。況丙○○於租期尚未開始前之七十五年十月七日已因其撤回對張金水應有部分之強制執行，而喪失強制管理人之身分，且丙○○亦未曾繕具收支計算書呈報執行法院，有上開執行卷足稽，參以陳煌祥及張金水之配偶張吳明華所為之證言，暨上訴人於丙○○喪失強制管理人身分後，仍將租期屆滿前之租金交予丙○○，而未交予張金水之繼承人等情，益徵張金水或其繼承人並非出租人。再丙○○固曾書立同意書，聲請執行法院撤銷張金水應有部分之查封，然此係身為債權人之權利行使，且丙○○於訂約之際若已代理出租張金水之應有部分，丙○○亦應立即聲請撤銷查封，而不應拖延至七十五年十月間始同意撤銷查封，況丙○○一再陳稱其係因張金水之應有部分被查封，上訴人無法在土地上蓋游泳池，而應上訴人之請求聲請撤銷查封，以盡出租人之義務等語，足見丙○○聲請撤銷查封行為與其有無隱名代理出租張金水之應有部分無關。至上訴人以租金嗣按其取得應有部分十分之二比例減少及丙○○在假處分聲請狀所為之陳述，抗辯丙○○將張金水之應有部分一併出租，則因被上訴人就租用範圍包括分割前九五二地號土地全部之事實，已不爭執，無庸再予論述。次查依據系爭租用契約書第三條之約定，土地使用同意書之效力係附隨於該租約，如系爭租約終止或無效，所出具之土地使用同意書亦應隨之失其效力，是上訴人所提丙○○、陳煌祥及張金水之繼承人所出具之土地使用同意書，縱屬真正，亦因租賃關係消滅而隨之失效，上訴人自不得再執該同意書作為其有權占用九五二之一、九五二之二及九五二之三地號等三筆土地之依據。末查上訴人雖於租賃關係存續中取得分割前九五二地號土地應有部分十分之二，但於租賃關係消滅後並未徵得他共有人之同意，而就該土地全部繼續使用收益，依本院六十二年台上字第一八Ｏ三號判例所示意旨，即屬侵害被上訴人之權益。且分割前九五二地號土地，既經法院判決分割確定在案，並辦妥分割登記完畢，由丙○○、丁○○共同取得九五二之一、九五二之二及九五二之三地號等三筆土地（乙○○之應有部分百分之一已於八十六年四月二十四日移轉登記予丁○○），而兩造間復無租賃關係存在，則上訴人占用該等土地亦無法律上之原因。綜上所述，上訴人與丙○○間之租賃關係既已消滅，且未得全體共有人之同意繼續使用收益分割前九五二地號土地全部，該土地並已經法院判決分割確定在案，由丙○○、丁○○共同取得九五二之一、九五二之二及九五二之三地號等三筆土地，被上訴人自得本於租賃物返還請求權及物上請求權，訴請上訴人拆除該等土地上之上訴人所有建物。又上訴人於七十九年一月一日租賃關係消滅後，仍占用土地使用收益，被上訴人亦得基於侵權行為之法律關係，請求上訴人賠償相當於租金之損害，計丙○○十二萬元、丁○○十一萬七千元、乙○○三千元。從而，被上訴人請求上訴人將附圖所示Ａ、
Ｂ、Ｃ部分之地上建物拆除，並自七十九年一月一日起至上開建物全部拆除之日止，按年給付丙○○七萬五千元、丁○○七萬三千一百二十五元、乙○○一千八百七十五元，洵屬正當，應予准許，為其心證之所由得。並說明兩造其餘攻擊防禦方法無礙前開判決結果，因而將第一審所為被上訴人敗訴判決（確定部分除外）廢棄，改判命上訴人如上之給付，經核於法並無違誤。上訴人於第三審程序提出用以證明土地使用同意書真正之鑑定書，不僅依法非本院所得審酌，且因土地使用同意書真正與否，對於原判決依前揭理由所為之判斷不生影響，亦與本件判決結果無礙。至被上訴人請求上訴人賠償相當於租金之損害，雖於原審曾擴張其請求金額，但嗣又撤回，仍按原訴之聲明為請求（見原審更㈣卷三Ｏ四、三Ｏ五頁之更正狀及三Ｏ九頁之言詞辯論筆錄）。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 三十一 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章法官 吳 麗 女法官 陳 國 禎法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十二 年 十一 月 十九 日