最高法院民事判決 九十二年度台上字第二四八六號
上 訴 人 鑫矽谷建設有限公司兼法定代理人 蘇渙文共 同訴 訟代理 人 劉憲璋律師被 上訴 人 乙○○
丙○○甲○○右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國九十一年三月十二日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十八年度重上字第三六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付及負擔訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國八十三年八月二日向上訴人鑫矽谷建設有限公司（下稱鑫矽谷公司）承買該公司就坐落台中市○區○○○段一八一、一八二地號土地所興建之「君臨天下」預售房屋，被上訴人丙○○購買S19 之一樓及二樓、被上訴人乙○○購買S1之一樓及二樓、被上訴人甲○○購買B3之三樓及四樓，約定上訴人應於八十三年十一月三十日以前開工，開工日起九百個工作天完工，以申請使用執照為完工日期，於水電接通及完成主附屬建築物及必要公共設施後通知伊交屋。詎上訴人竟延至八十七年八月二十日始要求伊交屋，已逾期四百天以上，附屬建物及夾層部分及廚房仍未完成，依約每逾一日應按實收價款千分之一賠償伊之損失，丙○○已繳新台幣（下同）一千二百四十七萬元，乙○○已繳一千一百五十八萬元、甲○○已繳六百十五萬元，均以逾期一千五百十五天計算其違約金，上訴人蘇渙文應連帶負責等情，求為命上訴人連帶給付丙○○三百六十六萬零八百四十六元、乙○○三百四十一萬零五百六十八元、甲○○一百八十萬三千九百十元，及加付法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開部分本息之請求，業經原審維持第一審敗訴之判決，駁回其上訴確定）。
上訴人則以：依合約，系爭「君臨天下」大廈之建築工程，應於八十三年十一月三十日以前開工，自開工日起九百個工作天內完工，以申請使用執照日期為完工日期，並另有交屋日之約定。系爭大廈業經申請於八十五年三月十二日核發給使用執照在案，早已完工，並無逾期完工情事，且曾多次催告辦理交屋及繳清尾款，被上訴人拒不依通知前來完成交屋手續，應負遲延責任，復經雙方律師協調，始由被上訴人簽發支票支付尾款，伊已交付房地所有權狀及鎖匙等與被上訴人，並無被上訴人所稱之未完成工程等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之部分判決，改判如其前開之聲明，無非以：被上訴人主張向上訴人鑫矽谷公司購買「君臨天下」大廈預售屋並已分別支付價款一千二百六十萬元、一千一百七十四萬元、六百二十一萬元，該工程應於八十三年十一月三十日以前開工，自開工日起九百個工作天內完工，以申請使用執照為完工日期，而於水電接通及完成附屬建物及必要公共設施後通知伊交屋，上訴人蘇渙文為連帶保證人等情，為上訴人所不爭執，且有房地預訂買賣合約書三份在卷可稽，堪信為真實。查兩造關於完工期限為九百個工作天之約定，應係上訴人之給付期限，自應以上訴人提出給付時，即完工交屋時為準，並非以「申請使用執照日期」為準。而兩造所簽訂者，係房地買賣契約書，出賣人即上訴人負有交付買賣標的物與買受人即被上訴人，並使其取得該物所有權之義務。兩造關於完工期限之約定，自係指上訴人依買賣契約本旨為給付之期限，旨在明定上訴人是否應負遲延給付責任。而給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，此與一般承攬契約所定之工作期限尚屬有間。是上開九百個工作天之期限，應以上訴人依債之本旨提出給付時即完工交屋時為準，而非以申請使用執照日期為準。系爭契約第八條所載以申請使用執照日期為完工日期既與買賣契約本旨不符，依消費者保護法第十一條第二項，自應為有利消費者之解釋，認為兩造約定之九百個工作天期限係給付期限，且應以上訴人依約提出給付時，即完工交屋時為準。且觀合約書全文，除於契約第八條明定完工期限外，別無完工驗收或交屋期限之約定。是系爭契約第十三條後段所稱「乙方（上訴人）因故無法如期完工」，應包含交屋遲延在內，上訴人既有使工程無法如期完成，依兩造合約書第十三條後段自應依約定賠償被上訴人之損失。至於其他瑕疵及未完成部分，固係因被上訴人要求上訴人變更設計及廁所、窗戶及廚房位置所致，惟上訴人為房屋建築人，具有建築知識及技術，既同意被上訴人變更設計，而於變更設計後交付之房屋，有主臥室積水、陽台積水、廚房未設有窗戶等之瑕疵，仍應認上訴人非依債務本旨提出給付，而有違約逾期交屋之情形。經按逾期日數一千五百十五天及房地總價，年息百分之七計算酌減後，上訴人應連帶給付被上訴人違約金，依序為三百六十六萬零八百四十六元、三百四十一萬零五百六十八元、一百八十萬三千九百十六元，及加付法定遲延利息等詞，為其判斷之基礎。惟查兩造所簽訂之系爭契約第八條載明，因甲方（被上訴人）要求變更設計致影響工作進度時，乙方（上訴人）不負遲延責任等語，上訴人並執以抗辯，伊不應負遲延責任。原審疏未說明上訴人前開抗辯何以不足採之理由，遽為上訴人不利之判斷，已欠允洽。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨文字而更為曲解（本院十七年上字第一一一八號判例參照）。本件上訴人一再抗辯稱：系爭契約第八條約定之用語，完工日期是指使用執照申請之日；而交屋之日期則為上訴人依約履行交付不動產之日期。只有房屋完工後才有交屋之問題，條文中對二者履行之日期分別為規定，文義甚明，自不容被上訴人任意將二者混為一談。且在預售屋實務上，完工與交屋為二個不同之階段，是以內政部所擬訂之預售屋買賣契約書範本，亦參酌實務將完工與交屋分別規定在範本之第十二條第一項及第十六條第二項；以建築主管核發使用執照日為完工日，及賣方依約完成本戶一切之建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並繼續完成自來水、電力、瓦斯，及必要之公共設施後，通知買方進行交屋，足證完工與交不同；同建物其他一百零九戶購買戶業已交屋完畢，公共設施部分也由大廈管理委員會於八十五年十一月間點交完畢，伊並無遲延完工交屋情事，係被上訴人遲未前來辦理交屋並繳清屋款等語，提出上開預售屋買賣契約書範本及公共設施移交清冊影本各一件為證（原審卷㈡第九｜十一頁、第十四｜二０頁、第二五０｜二五二頁、原審卷㈢第一四｜一九頁）。預售屋買賣與一般成屋之買賣有別，契約訂立時並無買賣標的物即房屋之存在，而房屋是否適合居住使用及具有約定之品質，須受主管機關之監督，故約定完工日期通常係指房屋建築完成經主管機關依建築及消防等法規核准領得使用執照之情形而言。至於交屋時則尚須買受人配合繳交應繳之價款或依約定設定抵押貸款付清尾款等手續，二者有殊。兩造所訂房屋預訂買賣合約書，既於第八條分別有完工日期與交屋之約定，並約有上訴人不負遲延責任之事由，第十三條復就買受人即被上訴人於上訴人交屋時另有給付價款義務之約定，顯示兩造就完工日期與交屋日期已分別為約定，不得混淆。原審未詳為調查斟酌，竟認兩造所約定之完工日期即為上訴人完工交屋之給付期限，並對上訴人前開抗辯恝置不論，亦屬可議。上訴論旨執以指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄法官 謝 正 勝法官 陳 淑 敏法官 黃 義 豐右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十二 年 十二 月 九 日