最高法院民事判決 九十二年度台上字第二八一六號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 顏宏斌律師被 上訴 人 丙○○右當事人間請求返還價金（損害賠償）事件，上訴人對於中華民國九十年十一月二十一日台灣高等法院高雄分院第二審判決（八十九年度上字第一五七號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付及負擔訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由本件原審廢棄第一審所為被上訴人部分敗訴之判決，改判如其聲明，無非以：被上訴人主張，伊於民國八十三年七月三日向上訴人購買德順企業有限公司（下稱德順公司）所建之屏東縣○○鎮○○○街○○巷○○號一至三樓房屋（下稱系爭房屋）之基地
三九．一六平方公尺，總價新台幣（下同）三百三十三萬元。並約定於系爭房屋完工後，將系爭房地所有權登記在乙○○名下。惟系爭土地之登記面積僅一七．一二平方公尺，短少二二．○四平方公尺，伊自得依買賣之法律關係，請求上訴人退還短少面積之價金等情，求為命上訴人給付伊一百八十七萬四千一百九十四元，及自訴狀繕本送達翌日（八十七年六月二十八日）起至清償日止加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院者不予贅列）。經查兩造於八十三年七月三日訂立之預定土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第一條第一款約定：土地坐落屏東縣○○鎮○街段四○三｜三七地號、四○三｜六○地號、四○三｜一四○地號建築基地面積四、四○七．八平方公尺，所有權持分以本戶主建物面積占本大廈主建物之持分比率計算之，實際面積以登記完竣之所有權狀記載為準；第二條約定：前條土地面積以完工後，地政機關測量並登記完竣之面積為準。如有不足且超過百分之一時，應依本契約規定土地單價退還不足部分之價金。而被上訴人所購房屋坐落之基地僅為四○三｜三七地號土地應有部分十萬分之八八五。按四○三｜三七地號土地之總面積為一、九三五平方公尺，系爭房屋之主建物面積為一○四．○七平方公尺，而德順公司出售整棟大廈主建物之面積總和為
一一、七一二．五六平方公尺之事實，為兩造所不爭，則約定之土地面積應為三九．一六平方公尺（四、四○七．八〤一○四．○七÷一一、七一二．五六）。次查系爭房屋坐落四○三｜三七地號土地之應有部分僅十萬分之八八五，換算面積為一七．一二平方公尺（一、九三五〤八八五÷一○○、○○○），與約定之土地面積相差二二．○四平方公尺，顯然不足之誤差超過百分之一，被上訴人自得請求上訴人退還差額價金。上訴人雖主張系爭房屋之土地面積為一七．一九三平方公尺（一九三五〤一○
四．○七÷一一、七一二．五六）云云，然系爭房屋坐落之土地雖僅登記為四○三｜三七地號土地，但依上開契約書之約定，系爭房屋坐落土地之應有部分應係以整棟大廈坐落四○三｜三七地號、四○三｜六○地號、四○三｜一四○地號建築基地四、四○七．八平方公尺為基準，依系爭房屋主建物面積所占整棟大廈主建物之持分比率計算，即整棟大廈坐落之土地（共三筆）面積為四、四○七．八平方公尺，應以此面積計算系爭房屋所占土地之面積換算為土地之應有部分。上訴人所主張之計算方式與契約之約定不符，所辯難以採信。又系爭買賣契約係兩造所簽訂，雖約定由乙○○取得土地所有權，然被上訴人仍為買受人，自得本於買賣契約行使權利，上訴人辯稱：僅乙○○有權請求云云，要無足取。末查被上訴人買受之土地面積應為三九．一六平方公尺，依約定之土地總價三百三十三萬元計算，每平方公尺價格為八萬五千零三十六元，而系爭土地之面積短少二二．○四平方公尺，則被上訴人依買賣契約所得請求上訴人償還之金額為一百八十七萬四千一百九十四元。從而被上訴人請求上訴人如數給付，並加付法定遲延利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查系爭買賣契約第一條約定：㈠、土地坐落｜屏東縣○○鎮○街段四○三｜三七地號、四○三｜六○地號、四○三｜一四○地號建築基地面積四、四○七．八平方公尺，所有權持分以本戶主建物面積占本大廈主建物面積之持分比率計算之，實際面積以登記完竣之所有權狀記載為準；㈡、房屋坐落｜上開三筆基地內Ｓ棟一至三樓六號。第二條約定：前條土地面積以完工後，地政機關測量並登記完竣之面積為準。如有不足且超過百分之一時，應依本契約規定土地單價退還不足部分之價金（見一審卷一四頁）。準此，似應以系爭房屋主建物之面積與上開三筆土地上所建大樓主建物面積總和之比例，作為計算系爭土地面積之基準。且面積不足未超過百分之一者，似毋庸退還該部分之價金。系爭買賣契約第一條第二款載明系爭房屋係屬Ｓ棟一至三樓六號，且平面圖復載明建物分為首都區與京城區（見一審卷四五至五○頁），可見上開三筆土地上之建物並非僅有系爭房屋所屬之Ｓ棟大樓一棟而已。原審未遑查明上開三筆土地上建有幾棟大樓，其主建物面積之總和為若干，僅以Ｓ棟大樓主建物面積之總和與系爭房屋主建物面積之比例，作為計算被上訴人應得土地面積之基準，已有可議。次查原審復未說明被上訴人所得之面積縱有不足，其未超過百分之一部分被上訴人亦得請求退還價金之理由何在，即認上訴人應退還不足部分之全部價金，亦難謂洽。上訴論旨，執以指摘此部分原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 三十一 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄法官 謝 正 勝法官 陳 淑 敏法官 鄭 玉 山右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十三 年 一 月 十三 日
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