最高法院民事判決 九十二年度台上字第四四三號
上 訴 人 壬○○
癸○○共 同訴訟代理人 吳玲華律師上 訴 人 甲○○訴訟代理人 史錫恩律師上 訴 人 丁○○即徐春
戊○○辛○○右四人共同訴訟代理人 蔡文生律師被 上訴 人 己○○
丙○○乙○○右當事人間請求拆屋還地事件，兩造對於中華民國八十九年十月二十三日台灣高等法院第二審判決（八十七年度重上字第二六五號 )，各自提起上訴，本院判決如左：
主 文兩造上訴均駁回。
第三審訴訟費用由兩造各自負擔。
理 由上訴人壬○○、癸○○ (下稱壬○○等）之被繼承人黃勤主張：伊於民國六十八年十一月二十五日與訴外人保利投資股份有限公司（下稱保利公司）訂立合作規劃及委託興建房屋協議書 (下稱合建協議書 )，由該公司提供資金在伊所有之台北縣中和市○○○段一０二之六、一０二之三０、一０二之三六、一０二之四九號土地 (下稱系爭土地 )興建集合式住宅公寓，該公司僅完成房屋之基礎工程即停工，經催告未繼續施工，致建造執照依法作廢。伊依約解除契約，並起訴請求該公司拆屋還地回復原狀獲勝訴確定在案。惟原判決附表（下稱附表）㈡所示房屋經保利公司興建時指定台暘公司為起造人，保利公司為實際出資建築房屋之人，原始取得所建房屋之所有權。於伊與保利公司間訴訟進行中，台暘公司之債權人聲請執行法院拍賣系爭房屋，附表㈡所示之房屋分別由對造上訴人甲○○、丁○○、庚○○及被上訴人乙○○（下稱甲○○等四人）拍定得標，並發給不動產權利移轉證書，而取得系爭房屋之所有權；對造上訴人徐建吉、辛○○、丙○○、己○○則係現居住於如附表㈠所示房屋內。甲○○等四人之房屋，既係買受而來，保利公司對系爭基地已無合法占有之權源，甲○○等四人就系爭土地即屬無合法之占有權源等情，爰依民法第七百六十七條規定，求為命丁○○、甲○○、乙○○各拆除如附表㈡所示甲、乙、丙、Ａ、Ｂ、Ｃ之房屋，將該基地返還予伊，丙○○、徐建吉、辛○○、己○○應自附表㈠所示各自占住之房屋遷出之判決。
上訴人甲○○、丁○○則以：黃勤與保利公司與簽訂合建協議書，並出具土地使用同意書，同意保利公司在系爭土地上興建永久性建築物，其訂約之真意，應有使依該協議書所興建之房屋永續存於該土地之合意，基於房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，使用房屋必須使用其地基之特性，該土地使用同意書之效力應及於向保利公司買受房屋之買受人，不因房屋所有權移轉或黃勤是否解除合建契約而喪失占有之權限，故合建契約解除後，黃勤僅得向保利公司請求賠償，不得向房屋買受人請求拆屋還地。被上訴人乙○○則稱：伊向法院拍定取得房屋後，均已轉售他人，無法拆屋還地。被上訴人己○○、丙○○則稱：伊現所住房屋係伊配偶分別向乙○○購買者，伊係善意之第三人各等語，資為抗辯。
原審以：壬○○等主張系爭土地係伊所有，如附圖所示未辦理保存登記建物，分別由甲○○等四人於八十二年一月十三日、四月十四日、八月十八日，於台灣板橋地方法院八十一年度民執宿字第四七六二號強制執行事件中拍得，為兩造所不爭，並有系爭土地謄本及不動產權利移轉證明影本為證。又壬○○等主張其繼承人黃勤於六十八年十一月二十五日與保利公司訂立合建協議書，約定由保利公司提供資金在其所有之系爭土地上興建系爭集合式住宅公寓，詎保利公司僅完成房屋之基礎工程即停工，致建造執照依法作廢，已依合建協議書第八條之約定解除契約，並訴請保利公司拆屋還地回復原狀，經原法院於八十四年十一月十四日以八十二年度上更㈢字第二九七號判決保利公司應就該判決附表㈠㈢所示未完工建物拆除、搭建之停車棚拆除、堆置之雜物清除，並將該判決附表㈡所示之土地返還黃勤，確定在案等情，有該民事判決及協議書為證。黃勤與保利公司間之合建協議，既經黃勤合法解除，保利公司負有拆屋還地之義務。第按強制執行法上之拍賣，核其性質係屬買賣之一種，甲○○、丁○○係經由法院拍賣而取得保利公司所有之系爭房屋，出賣人保利公司僅有系爭房屋之所有權，而無坐落土地之所有權，甲○○、丁○○經由法院拍賣而繼受取得上開房屋，亦僅有系爭房屋之所有權。黃勤已解除其與保利公司間之上開合建協議，保利公司應拆除上述之建物並返還土地予黃勤，則買受人甲○○、丁○○，其權利自不能大於前手即保利公司之權利。又系爭房屋於拍賣時，於拍賣公告明確註記：﹁本件建物未完工，且未保存登記，坐落他人土地，使用權源不明，應買人應自行查明﹂，經第一審調閱該院八十一年度民執宿字第四七六二號民事執行卷宗查明屬實，並為甲○○、丁○○所不爭執。壬○○等並主張在系爭房屋拍定後，甲○○、丁○○未向法院繳款前，即曾告知其已與斥資興建房屋之保利公司解除契約，請求拆屋還地之訴訟正在進行中，則甲○○、丁○○於應買前，本應自行查明系爭房屋坐落他人土地是否有正當權源，竟仍執意應買，顯難認甲○○、丁○○係基於善意使用系爭土地，甲○○、丁○○要無善意信賴保護原則之適用。復審酌壬○○等所有之土地價值（公告現值即一千多萬元），甲○○與乙○○於八十二年間共同拍定取得附圖所示乙、丙之房屋時，其拍定價格各為一百七十一萬一千一百元及一百六十一萬一千元，縱認一般拍賣價格均較市價為低，亦難認壬○○等所得利益確實遠小於甲○○所損失者，自難認壬○○等有權利濫用之情事。是甲○○、丁○○分別所有如附表㈡所示甲、乙及Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之房屋，並無正當權源占有壬○○等所有之系爭土地。甲○○與乙○○二人確係共同拍定如附表㈡所示乙、丙部分之五層樓建築物二棟，取得執行法院發給之權利移轉證書，該建物係未辦保存登記之建物，是甲○○、乙○○二人係上開乙、丙二棟未辦保存登記之建物之共有人。乙○○、甲○○二人就其二人共有之附表㈡所示乙、丙建物分配且互相點交，附表㈡所示乙建物分歸點交甲○○，附表㈡所示丙建物分歸點交乙○○，乙○○又將其分得之丙建物出售轉讓交予訴外人蔡堅城，有房屋買賣契約書、公證請求書及公證書影本可稽，足見甲○○與乙○○確已就其共有之附表㈡所示乙、丙建物予以分割，並互相點交完畢。為壬○○等所不爭，按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，甲○○及乙○○二人相互間之分配轉讓及乙○○之出售轉讓予第三人，雖均未能辦理登記，而受轉讓取得所有權，但渠等既未有特別約定，應認甲○○將附表㈡所示丙建物事實上處分權讓與乙○○，乙○○將附表所示乙建物事實上處分權讓與甲○○，乙○○又將附表㈡所示丙建物事實上處分權讓與訴外人蔡堅城等人，乙○○就如附表㈡所示乙、丙建物均已無事實上處分權，甲○○就如附表㈡所示丙部分，亦無事實上處分權存在，要堪認定。房屋之拆除為事實上之處分行為，自應以有事實上之處分權人為對象，乙○○既對如附表㈡所示乙及丙建物，甲○○就如附表㈡所示丙部分之建物，均無事實上處分權，從而，壬○○等訴請乙○○就如附表㈡所示乙及丙建物，甲○○就如附表㈡所示丙建物拆除返還基地，尚非有據。其次，戊○○為丁○○之父，其與辛○○之戶籍分別設在台北縣中和市○○街○○○巷○弄○號五樓與同街六十八巷五弄七號二樓，有戶籍謄本及法務部戶役政連結作業系統附卷為證，足見戊○○、辛○○均住於上開建物，是壬○○等訴請渠二人分別自上開建物遷出，自屬有據。另丙○○辯稱系爭房屋為其夫向乙○○買受；己○○辯稱：系爭房屋係其夫蔡堅城向乙○○買受住居等語。查乙○○已將其拍得之系爭建物分別出售轉讓予蔡堅城及其他第三人，已據乙○○供明，並有買賣契約書及公證書影本各乙件可稽，足見丙○○、己○○所辯均屬可採。丙○○、己○○既係基於夫妻關係，而占有使用系爭房屋，乃本於占有輔助人之地位而占有，是壬○○等請求丙○○、己○○分別自如附表㈠所示之房屋遷出，自有未洽。從而，壬○○、癸○○依民法第七百六十七條之規定訴請丁○○應將附表㈡所示甲之土地上五層建物，甲○○應將附表㈡所示乙之土地上五層拆除，並均將基地返還伊；戊○○、辛○○應自附表㈠所示各自占有之房屋內遷出，應予准許。至壬○○等請求乙○○及甲○○應共同將附表㈡所示丙部分之五層樓，乙○○應共同將如附表㈡所示乙部分之五層樓建物拆除，並將基地返還伊；丙○○、己○○應自附表㈠所示各自占有之房屋內遷出，均無理由，應予駁回等詞，為其心證之所由得。因而將第一審所為駁回壬○○等請求戊○○、辛○○自附表㈠所示建物遷出敗訴部分廢棄，改判如其聲明。並駁回壬○○等之其餘上訴及甲○○、丁○○之上訴，經核於法洵無違誤。查甲○○、丁○○並非基於善意使用系爭土地，戊○○、辛○○係自主占有系爭房屋，為原審確定之事實，則甲○○、丁○○自不受善意信賴保護原則之保護；戊○○、辛○○即應負遷讓房屋之義務。又乙○○既已將拍定之系爭房屋出售轉讓予第三人，已無事實上之處分權，丙○○、己○○則係本於占有輔助人之地位而占有，原判決就壬○○等請求乙○○拆屋還地，及請求丙○○、己○○分別自如附表㈠所示之房屋遷出部分，為壬○○等敗訴之判決，均難謂有何違背法令，兩造上訴論旨，復就原審取捨證據、認定事實之職權行使，各自指摘原判決關於其不利部分為不當，聲明廢棄，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴均無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 七 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 黃 義 豐法官 許 澍 林右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十六 日