最高法院民事判決 九十二年度台上字第六六七號
上 訴 人 甲 ○ ○
戊 ○ ○
乙 ○ ○丙○○○共 同訴訟代理人 魏 順 華律師
羅 秉 成律師詹 惠 芬律師被 上訴 人 丁 ○訴訟代理人 黃 清 池律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十一年九月二十四日台灣高等法院台中分院更審判決（九十一年度上更㈡字第二○號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人主張：坐落南投縣○里鄉○里段四○一、四○一｜一地號土地（下稱系爭土地）為伊所有。上訴人甲○○、乙○○、戊○○、丙○○○所有之樓房及地下室（下稱系爭建物），依序占用該土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分面積共○‧○○○八公頃、Ｂ部分面積共○‧○○一○公頃、Ｃ部分面積共○‧○○一三公頃、Ｄ部分面積共○‧○○一六公頃，並無正當權源等情，依民法第七百六十七條之規定，求為命上訴人各將該部分建物拆除，交還占用之土地與伊之判決（被上訴人其餘請求已確定）。
上訴人則以：系爭建物均經依法申請核發建造執照、使用執照，並辦理所有權第一次登記，為合法之建物，被上訴人出具基地之土地使用同意書與原始起造人即訴外人陳圳江、蔡耀東，伊自屬合法有權使用系爭土地。另被上訴人請求拆除房屋影響系爭建物結構安全，收回之土地依都市計畫為停車場公共設施用地，不無權利濫用等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，命上訴人分別拆除如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分建物及地下室，將土地交還被上訴人，無非以：被上訴人主張其所有之系爭土地，遭上訴人甲○○、乙○○、戊○○、丙○○○所有之樓房及地下室，依序占用如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之事實，業據提出土地登記簿謄本為證，並經第一審法院會同地政人員勘測屬實，有複丈成果圖足稽，堪信為真實。查被上訴人與其父薛位（已於民國五十八年十二月二十四日死亡）於五十八年四月二日與訴外人陳圳江、蔡耀東、楊蔡碧嬌（下稱陳圳江等三人）簽訂同意書，約定以系爭土地與陳圳江等三人所承租國有坐落南投縣社子段一八○三至一八一五地號土地之租用權交換，被上訴人並於同日及同年五月六日出具土地使用同意書與陳圳江、蔡耀東，使渠等憑以申請取得於系爭土地上興建系爭建物之建築執照，及辦理所有權第一次登記。上開土地交換契約，嗣因陳圳江等三人拒不履約，被上訴人於七十一年七月二十一日、二十二日以存證信函對陳圳江、蔡耀東二人表示催告及解除，復於七十五年五月八日以存證信函致楊蔡碧嬌、陳圳江、蔡耀東，表示如逾期不履行交換，則契約即告解除，不另為解除之意思表示。上訴人等前手之土地交換契約，既經被上訴人解除，上訴人等自無從再繼受援引該交換契約，主張有占用系爭土地之權利。戊○○係於五十九年十二月三日向其前手陳圳江買受建物，至六十六年四月二十二日登記為其所有；丙○○○係於六十二年五月三十日向其前手蔡耀東買受，至六十六年三月十八日始登記為其所有；甲○○係於八十三年三月十九日向訴外人張渭湝買受，乙○○則係張渭湝之繼承人，張渭湝乃辦理申請建築手續之人，應知有土地交換之事，甲○○買受時，則在被上訴人解除土地交換同意書契約之後。當時被上訴人之前手尚未履行土地交換同意書契約應負之義務，將其等承租國有地依交換同意書契約書約定改由上訴人承租及占有使用，上訴人亦自認：向前手買系爭房屋時候，已經知道前手與被上訴人間有土地交換的事云云，上訴人既於向前手買房屋的時候，已經知道前手與被上訴人間有土地交換的事，理應查明何以其前手為何未依約向被上訴人請求所有權登記，其前手既不履行土地交換使用契約之義務，並經被上訴人解除契約而歸於消滅，自難認定為善意使用系爭土地之第三人，而得類推適用土地法第四十三條信賴登記而受保護。陳圳江等三人違約不履行其與被上訴人間之土地交換契約，經被上訴人再三催告無效果，而依法解除契約，自得依法行使系爭土地之所有權之權利。且被上訴人收回後仍得為臨時建築使用，停車場旁得為攤位使用，仍有利用價值，被上訴人請求現在占有人拆屋還地，並非權利濫用。再者，上訴人之前手興建系爭建物依當時有效之土地交換契約，並非無正當權源而越界建築，與民法第七百九十六條要件不符。綜上所述，第一審駁回被上訴人之請求，自欠允洽等詞，為其判斷之基礎。
按交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用他方所有或有權使用之土地，其性質屬於互為租賃關係。又租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人（本院四十三年台上字第四七九號判例參照；按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，已為八十八年四月二十一日增訂之民法第四百二十六條之一所明定）。查被上訴人與其父薛位於五十八年四月二日與陳圳江等三人簽訂同意書，約定以系爭土地與陳圳江等三人所承租之國有坐落南投縣社子段一八○三至一八一五地號土地交換使用，並於同日及同年五月六日出具土地使用同意書與陳圳江、蔡耀東，使憑以申請取得於系爭土地上興建系爭建物之建築執照，及辦理系爭建物所有權第一次登記，於七十五年五月八日以存證信函向陳圳江等三人表示逾期不履行交換，則契約即告解除；而上訴人戊○○於五十九年十二月三日向陳圳江買受建物，六十六年四月二十二日登記為其所有；上訴人丙○○○於六十二年五月三十日向蔡耀東買受建物，六十六年三月十八日登記為其所有，為原審確定之事實。果係如此，被上訴人既同意與陳圳江等三人交換使用系爭土地，依上開說明，陳圳江等三人就系爭土地即有基地租賃契約關係，上訴人戊○○、丙○○○受讓取得建物所有權而分別占有如附圖所示Ｃ、Ｄ部分系爭土地，其基地租賃契約，於系爭建物移轉於上訴人戊○○、丙○○○時，即存在於被上訴人與上訴人戊○○、丙○○○間。於此情形，被上訴人嗣後於七十五年五月八日向陳圳江等三人表示解除土地交換契約，對上訴人戊○○、丙○○○與被上訴人間之如附圖所示Ｃ、Ｄ部分系爭土地基地租賃契約，是否發生解除契約之效力？不無研酌之餘地。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（本院七十一年台上字第七三七號判例參照）。系爭土地面積全部達○‧一三○六公頃，上訴人甲○○、乙○○、戊○○、丙○○○所有之系爭建物，依序僅占用系爭土地如附圖所示Ａ部分面積共○‧○○○八公頃、Ｂ部分面積共○‧○○一○公頃、Ｃ部分面積共○‧○○一三公頃、Ｄ部分面積共○‧○○一六公頃，就系爭土地面積言，比例甚微。且公共設施停車場用地，位於系爭土地西側南半之地界，上訴人辯稱：拆除如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分建物及地下室，將影響系爭建物結構安全，上訴人受損害至鉅，而被上訴人所得甚少云云（見原判決事實欄乙、二、㈡、⑽），倘所稱非虛，拆除如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分建物及地下室影響系爭全部建物結構安全之損失甚鉅，而被上訴人為臨時建築或設攤經營生意利益甚微，則被上訴人請求拆除此部分之建物及地下室，可否認為被上訴人非權利濫用？非無疑義。原審未遑究明，即為不利上訴人之論斷，於法亦有未合。
上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 黃 義 豐法官 許 澍 林右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十二 日