最高法院民事判決 九十二年度台上字第八六一號
上 訴 人 裕基實業股份有限公司法定代理人 林俊亨訴訟代理人 張立中律師被 上訴 人 裕成工業股份有限公司法定代理人 范良沛右當事人間請求返還租賃土地等事件，上訴人對於中華民國九十一年九月十七日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度上更㈠字第三六九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人之上訴、擴張之訴及命上訴人再給付被上訴人新台幣貳佰捌拾肆萬捌仟零捌拾貳元暨該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於民國七十四年七月二十七日向伊承租坐落台北縣○○鎮○○段（下稱挖子段）第一○九之四號（嗣分割為一○九之四號及第一○九之七號）面積九百平方公尺、第一○九之五號面積一千零五十五平方公尺、暨鄰接河川地部分面積四千一百平方公尺，共計六千零五十五平方公尺土地，約定租期十年，租金自八十四年一月一日起每月為新台幣（下同）七萬五千元，伊如於租期屆滿不願續租時，應於一年前以書面通知上訴人。伊於八十三年五月二十五日以存證信函向上訴人表示租約期滿不能續租，請即遷讓交還土地，詎租賃關係至八十四年六月三十日已期滿終止，上訴人仍未遷離，嗣經判決確定，強制執行後於八十九年五月二十二日點交予伊。因八十四年四至六月份之三個月租金二十二萬五千元，上訴人僅給付四萬七千七百七十五元，尚積欠十七萬七千二百二十五元，爰依據租賃契約及本於侵權行為之法律關係為請求等情，求為命上訴人給付十七萬七千二百二十五元之租金及自八十四年七月一日起至八十九年五月二十二日止，按每月七萬五千元計算相當於租金之損害金之判決。（被上訴人另請求上訴人拆屋還地部分，經第一審、原法院前審、本院前審判決確定，並執行完畢。關於租金及損害金部分，第一審判命上訴人給付被上訴人租金三萬六千九百四十八元，及自八十四年七月一日起至交還土地之日止，按月以二萬八千二百四十一元計算之損害金，駁回被上訴人其餘請求。被上訴人就其被駁回部分，於原法院前審並未上訴或附帶上訴，於此次更審中附帶上訴請求上訴人再給付二百八十九萬六千四百零八元，原審判命上訴人再給付二百八十四萬八千零八十二元，駁回被上訴人其餘之附帶上訴。）上訴人則以：兩造間租賃土地面積原為六千零五十五平方公尺，惟其中四千一百平方公尺係公有河川地，於七十八年五月三十日經台北縣政府強制收回大部分，被上訴人僅能提供三百二十五平方公尺供伊使用，另私有地部分，交付用益之面積亦有不足，違反提供合於約定使用收益租賃物之義務，不為債務履行致伊受損，關於此部分伊得免付租金；且被上訴人實際交付之土地，不含河川地面積僅一千八百零一平方公尺，依土地法第一百十條之最高租金限制之規定，其就此溢收部分之租金，亦屬不當得利；又被上訴人所提供之租賃物遭台北縣政府收回，其給付不完全致伊之負責人林俊亨因職務關係被訴支出律師費由伊償還，伊增加生產成本而受有損害，被上訴人亦應賠償；被上訴人之金錢請求權尚不足與應返還於伊之金錢相抵銷，被上訴人已無租金可資請求等語，資為抗辯。並於第一審反訴求為命被上訴人給付伊五十萬元，於原審擴張為給付三百萬元之判決。
原審審理結果以：上訴人於第一審反訴主張因被上訴人交付之土地面積短少，及因台北縣政府收回河川地使伊使用之租地面積減少，就所溢付之租金，依民法第一百七十九條規定請求被上訴人返還不當利得，嗣於上訴後主張依同法第二百六十六條規定，請求返還不當得利，並主張依民法第二百二十七條規定請求損害賠償，係屬補充法律上之陳述。又其請求被上訴人給付之金額增為三百萬元部分，核屬擴張應受判決事項之聲明，均毋庸被上訴人之同意。被上訴人主張上訴人向伊承租系爭挖子段第一○九之四號（嗣分割為第一○九之四號及第一○九之七號）、第一○九之五號、暨鄰接河川地約六千零五十五平方公尺土地，約定租期十年，上訴人於第一審判決附圖㈠所示
甲、乙、丙、丁部分土地上自設如第一審判決附圖㈡Ａ、Ｂ、Ｃ部分所示之辦公室、倉庫、地磅、及攪拌機、油筒等機器設備，該河川地於七十八年五月十日遭台北縣政府以無權占有為原因強制收回三千七百七十五平方公尺，伊於八十三年五月二十五日函知上訴人表示租期屆滿不能續租，上訴人於八十四年六月三十日土地租期屆滿後仍續為使用，嗣伊訴請上訴人拆除地上物返還系爭土地並獲得勝訴判決後，系爭土地經強制執行後於八十九年五月二十二日點交予伊等情，為兩造所不爭，並有土地租賃合約書（下稱系爭租賃合約書）、中和郵局存證信函暨回執、土地登記簿謄本、執行筆錄附卷可稽，堪信為真實。又系爭河川地係被上訴人依系爭租約提供於上訴人使用，亦為兩造所不爭。而系爭租賃合約書第二條約定：「使用面積：前揭地號中私有土地，暨私有地東、北側原經頂讓使用權之河川公有地共約六○五五平方公尺」。並於附圖內載明：「使用地號一○九｜四面積九○○平方公尺，一○九｜五面積一○五五平方公尺，河川地面積四一○○平方公尺，合計六○五五平方公尺」。系爭租賃合約書第二條及附圖雖載河川地為使用面積，但並未記載該河川地為租賃面積。再者，該合約書之第一條明載土地標示為：「台北縣○○鎮○○段一○九｜五地號及一○九｜四地號內部分土地」，並未將河川地列入土地標示範圍。因此，該河川地究係屬承租範圍或僅係屬使用範圍，係有償使用或無償使用，並不明確，仍應依其他證據認定立約當事人之合意內容。查上訴人自七十四年七月一日起同時分別向被上訴人租用上開土地及向訴外人范進瑞租用同地段第一○九之一號土地，兩筆土地毗鄰，第一○九之一號土地起租每平方公尺每月租金為六點二七元，系爭挖子段第一○九之四號、第一○九之五號土地及河川地租金，若將河川地面積計入，租金為每平方公尺每月四點九五元，較第一○九之一號土地之租金便宜；若租賃面積不計入河川地，租金為每平方公尺每月一五點三五元，較第一○九之一號土地之租金高約二倍半。證人范進甲證稱：因跟范進村租用的土地可安裝機器，而跟范進瑞租用的土地沒有通路，運輸不便，且位置較偏僻，無法安裝機器，所以租金較便宜等語，因此，不能因系爭土地租用範圍不包括河川地較第一○九之一號土地之租金高約二倍半，即認為河川地係屬系爭租賃合約之有償租賃範圍。次查系爭租賃合約書訂立時，被上訴人之負責人係范進村，上訴人之負責人係范進甲。范進甲於第一審到庭證稱：七十四年時伊是裕基負責人，有向裕成租用一塊位於○○鎮○○段的土地，租賃契約是伊簽的，租用的頭一年租金是每月三萬元，以後每年加五千元，私有地上是蓋AC廠，旁邊有公有地，其上沒有廠房，伊有跟范進村提及生產時堆放砂石可能會佔用公有地，范進村說短時間可佔用一、二天，故提出有使用權證明，租用時僅租私有地，租金三萬元並不包括公有地等語，范進村於竊佔刑事案件中證稱：當時出租時並未包括公有河川地，只出租私有土地一千九百五十五平方公尺；河川公地沒有出租，只是說可以使用；（河川地）只說可使用，並沒有租，也沒有計入租金；伊有講過那塊河川地未出租等語。上訴人之法定代理人林俊亨亦於上開竊佔刑事案件中供稱范進村所稱之上開證詞為實在，是依上述三人所證或所供，系爭河川地非屬承租範圍，亦未計入租金範圍，而係無償提供上訴人使用。至於上訴人雖稱：連石庫有六個槽，因河川地被收回而拆掉六個等語，並提出照片及空照圖等為證，惟該照片及空照圖並無法看出該石庫確係坐落於系爭河川地上，經向行政院農委會農林測量所函查結果，該所函覆稱：由於兩者坐標系統、測量精確度及比例尺不同，無法將上訴人所稱之石庫位置套繪於地籍圖上等語，無法證明系爭石庫之實際坐落面積及確實坐落於系爭河川地上。再者，依系爭租賃合約書附圖所示，上訴人於承租時所使用之攪拌機主機、地磅均置於挖子段第一○九之四號及第一○五號土地上，並未有任何地上物置於河川地上，亦未有任何關於石庫之記載。證人范進村證稱：系爭石庫於六十七年間就有，蓋於私有土地上，七十四年間有石庫係坐落於機器設備旁邊等語。證人范進甲亦證稱：范進村當裕基公司董事長時蓋石庫，係蓋於私有土地上，到七十四年時位置沒變，後來有無改伊並不知情等語。上訴人復無法證明系爭租賃合約書訂立時該石庫已建於河川地上，兩造間顯然係以私有土地而非河川地為主要使用範圍。證人范進村證稱：河川地只是用來作為車輛調度使用，不是作工廠使用等語，可以採信。依上開證言及證物，被上訴人主張系爭河川地因非屬被上訴人所有，且未取得承租權，隨時有被收回之危險，故兩造訂立系爭契約時並未將之計算租金，而係無償提供上訴人公司使用，雖為系爭租約之約定使用範圍，但不屬於租賃標的物等語，應可採信。又系爭租賃土地顯非耕地租用，自不受土地法第一百十條第一項規定之限制。上訴人辯稱：被上訴人有溢收超過法定限制部分之租金云云，尚無可取。系爭租賃合約書第四條約定：八十四年一月一日起至八十四年十二月三十一日止每月租金為七萬五千元，而系爭租賃合約於八十四年六月三十日終止乙節，業經判決確定，被上訴人主張上訴人自八十四年四至六月份僅交租金四萬七千七百七十五元，為上訴人所不爭，則被上訴人依據租賃契約，得請求上訴人給付其所積欠之八十四年四至六月份之三個月租金共十七萬七千二百二十五元，被上訴人請求十四萬零二百七十七元，應予准許。又上訴人於八十四年六月三十日土地租期屆滿後仍續為使用，嗣被上訴人訴請上訴人拆除地上物返還系爭土地並獲得勝訴判決後，系爭土地經強制執行後於八十九年五月二十二日點交予被上訴人，被上訴人主張其得本於侵權行為之法律關係，請求上訴人給付自八十四年七月一日起至八十九年五月二十二日止（共計五十八個月又二十一日，即五八點七月）相當於租金之損害金每月七萬五千元，亦屬正當。被上訴人所得請求之損害金為四百四十萬二千五百元。總計被上訴人所得請求之租金及損害金共計四百五十四萬二千七百七十七元，其逾此範圍之請求應予駁回。至於上訴人主張兩造間租賃之公有河川地於七十八年五月三十日經台北縣政府強制收回大部分，被上訴人僅能提供三百二十五平方公尺供伊使用，應減少租金；另私有地部分，交付用益之面積亦有不足，違反提供合於約定使用收益租賃物之義務，為債務不履行致伊受損，此部分亦應減少租金；被上訴人溢收之租金為不當得利，應予返還；又被上訴人所提供之租賃物遭台北縣政府收回，其給付不完全致伊之負責人林俊亨因職務關係被訴支出律師費十一萬元，增加生產成本而受有損害五百六十四萬四千零三十七元云云，均非可採，則上訴人主張被上訴人之金錢請求權尚不足與應返還於上訴人之金錢相抵銷，被上訴人已無租金可資請求，且上訴人得依據民法第一百七十九條、第二百六十六條及第二百二十七條規定，反訴請求返還不當得利及損害賠償，被上訴人應給付三百萬元云云，均非正當，不應准許。綜上所述，被上訴人依租賃契約關係及侵權行為法律關係，請求上訴人給付租金十四萬零二百七十七元及自八十四年七月一日起至八十九年五月二十二日按月賠償損害金七萬五千元，共計四百五十四萬二千七百七十七元為有理由，應予准許，其逾此範圍之請求並非正當，應予駁回。第一審判命上訴人給付被上訴人租金三萬六千九百四十八元，及自八十四年七月一日起至交還上開土地之日（八十九年五月二十二日）止按月賠償被上訴人二萬八千二百四十一元之損害金（租金及損害金共計一百六十九萬四千六百九十五元），駁回被上訴人其餘之訴，並駁回上訴人所提起之反訴。爰維持第一審所為命上訴人給付及駁回上訴人之反訴部分之判決，駁回上訴人此部分之上訴，並駁回上訴人於原審所擴張之訴。關於被上訴人之附帶上訴，則命上訴人應再給付被上訴人租金及損害金共計二百八十四萬八千零八十二元等詞，為其判斷之基礎。
按法院依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理法則及經驗法則，民事訴訟法第二百二十二條第三項定有明文。查上訴人於第一審即辯稱：於系爭租賃合約書訂立時，范進村及范進甲分別為被上訴人及上訴人之公司負責人，與范進瑞間彼此均有堂親關係，上訴人同時分別向被上訴人租用挖子段第一○九之四號、第一○九之五號土地及河川地，向范進瑞租用同地段第一○九之一號土地，兩筆土地復毗鄰而條件一致，兩筆土地出租人或其負責人及承租人之負責人及股東，均為范氏家族堂親，彼此關係良好，不可能用相去甚遠之租金條件分別租土地給上訴人。第一○九之一號土地起租每平方公尺每月租金為六點六二元，第一○九之四號、第一○九之五號土地及河川地租金，若將河川地面積計入，租金為每平方公尺每月五點七八元，與前開第一○九之一號租金相當；若租賃面積不計入河川地，則租金暴漲為每平方公尺十七點九元，為三倍之多，顯不相當。出租人及承租人、股東均為堂親，彼此租用毗鄰土地之租金，會有三倍落差，顯然不可思議而大悖常情。顯然被上訴人租與上訴人之土地係包括河川地在內等語（見第一審卷第九○頁、第一○八頁）。原審亦認定上訴人向范進瑞租用部分，起租每平方公尺每月租金為六點二七元，向被上訴人租用部分，如計入河川地，租金為每月每平方公尺四點九五元，如不計入河川地，為每月每平方公尺十五點三五元。惟原審對於上訴人上開所辯，未說明不足採取之理由，即依范進甲、范進村之證言，認為系爭河川地係被上訴人無償提供上訴人使用，不屬租賃標的物，而為上訴人不利之認定，即不無違背經驗法則，亦有判決不備理由之違法。又連石庫目的在堆置砂石，其下設有進料履帶，連石庫四週有傾卸堆置砂石用之聯絡道路，係屬上訴人所經營之瀝青拌合廠之重要設施。上訴人於原審即提出范進村於林俊亨被訴竊佔案偵查中之證言（見原審卷㈠第八二頁）及交通○○○區○道○○○路北部第二高速公路工程處及台北縣政府公文二件（均附測量圖）（見原審卷㈢第七一頁、第七二頁、第七五頁至第七九頁、第一二六頁、第一二七頁），用以證明連石庫確為范進村於六十七年興建於公有河川地上，原審亦未說明不足採取之理由，遽而認為上訴人無法證明連石庫確實坐落於公有河川地上，而為上訴人不利之認定，進而為上訴人敗訴之判決，同有判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又兩造間之系爭租賃契約書固約定系爭土地自八十四年一月一日起之租金每月為七萬五千元，惟本件上訴人應給付被上訴人每月之租金或損害金多少，尚未經本院前審判決確定，原判決就此部分誤認為已確定，發回後，應併予注意。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十五 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 黃 義 豐法官 顏 南 全法官 蘇 達 志右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十二 年 五 月 十四 日