最高法院民事判決 九十三年度台上字第一０四六號
上 訴 人 張榮一即祭祀公業三庄牛埔管理人訴訟代理人 許文彬律師被 上訴 人 乙○○
甲○○丙○○丁○○戊○○己○○共 同訴訟代理人 周敬恆律師右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十一年七月三十日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十年度重上字第六二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件被上訴人主張：坐落苗栗縣苗栗市○○○段下南勢坑小段八五三地號、同段上南勢坑小段一一七三之一、一一七三之三等地號土地三筆（下稱系爭土地）為祭祀公業三庄牛埔（下稱系爭公業）所有，上訴人為其管理人。該公業係張氏先祖張旺連、張興琳於日據時期共同設立及管理，並由管理人張旺連、張興琳及其子孫陸續出賣系爭土地予第三人耕作，已收訖價金，將土地踏界點交使用，再由伊等輾轉買受或繼受取得土地之權利，占有使用迄今。因系爭土地屬農牧用地，當時法令限制農地不得分割，始未辦理土地分割移轉登記。伊等為取得土地之所有權，乃於民國八十六年九月間，徵得系爭公業派下員張榮一、張友妹、張添財、張添生、張長貴、張長順等人（下稱張榮一等六人）同意，書立切結書（下稱系爭切結書），約定由被上訴人乙○○代表全體買受人出面代辦系爭公業之申報及土地變更登記，辦妥後再將土地所有權移轉登記予各買受人。並經系爭公業之新任管理人張榮一於八十八年五月三十一日召開派下員大會（下稱系爭大會），決議將系爭土地設定永佃權登記予伊等。詎上訴人竟事後翻異，拒不依該承諾履行。爰依系爭切結書及輾轉買賣之法律關係，求為命上訴人將系爭八五三地號如原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分一萬零九百八十二平方公尺、Ｂ部分六千七百三十平方公尺，系爭一一七三之一地號如附圖所示Ａ部分四千四百八十六平方公尺、Ｂ部分四千五百八十五平方公尺、Ｃ部分三千三百五十三平方公尺，系爭一一七三之三地號如附圖所示Ａ部分一萬一千五百二十二平方公尺，依序辦理分割及移轉登記予被上訴人乙○○、己○○、甲○○、丁○○、丙○○、戊○○，並將系爭八五三地號如附圖所示Ｃ部分面積一千八百八十八平方公尺，辦理永佃權設定登記予被上訴人丙○○之判決。
上訴人則以：被上訴人主張之系爭土地買賣契約均無實據。縱有買賣，因系爭公業之財產屬派下員張榮一等六人及張順昌、張順和等共八人公同共有，各派下員未得全體派下員之同意而出賣系爭土地，仍屬無權處分而無效。又系爭切結書僅係伊委託乙○○代辦祭祀公業設立申報登記等事項，非但與系爭土地之買賣無涉，且未指明買賣契約之當事人及買賣標的物，被上訴人亦無從據以請求。至系爭大會因僅有派下員張榮一等六人到場，其決議之規約，自不生效力，即不得以該規約為基礎，處分系爭土地。在全體派下員另與被上訴人為法律行為前，被上訴人尚不得依系爭大會之決議為任何請求等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，即命上訴人辦理系爭土地之分割、移轉登記及永佃權設定登記，係以：系爭土地屬系爭公業所有，被上訴人主張渠等輾轉買受或繼受取得土地權利，其依憑之土地買賣契約書及土地權利繼受表等件，因未得全體派下員之同意，依當時土地法及民法之規定，應屬無效，固不足為據；惟張榮一等六人曾與乙○○訂立系爭切結書，依證人即代筆該切結書之代書何弘量證言可知，訂立切結書之目的，係為解決被上訴人因買賣而占有系爭土地、卻始終無法辦理所有權移轉登記之問題，且張榮一等六人亦同意將被上訴人現在占有部分土地，視情形分別辦理變更或移轉登記，逕以被上訴人為受登記之對象。再參酌系爭大會會議紀錄有關提案討論事項之討論結果，已載明：「非向本公業先祖買受整筆地號，而係買受地號內一部土地者，本公業均保有該地號土地所有權，並在農地部分以設定永佃權為原因，設定他項權利登記予各該權利人，設定登記之地號土地、面積範圍及登記權利人明細表，詳如附件三」，該附件三之明細表內復明確記載被上訴人土地坐落之地號、地目、面積、設定面積及登記權利人，乙○○更代表被上訴人出席該次大會受領該決議之意思表示，業經代筆該會議紀錄之代書何弘量證述明確，則於探究當事人之真意為契約之解釋後，堪認系爭切結書中，已指明契約當事人為兩造，契約標的為系爭大會決議附件三所示土地面積之永佃權登記，被上訴人即得以之為請求之依據。出席系爭大會之張榮一等六人既已超過半數，其潛在之應有部分合計亦已過半數，所為決議之意思表示即符合土地法第三十四條之一第一項規定，其處分行為自屬有效。又該決議雖係辦理決議附件三之永佃權登記，然參諸系爭切結書已記載：「履行產權移轉予各買受人」及證人何弘量證稱雙方曾提及：「只受讓部分的就作為永佃權登記，受讓全部的話才作移轉登記」等語，可見系爭公業之派下員張榮一等六人與被上訴人間實係合意為所有權移轉登記，僅因系爭大會決議時農地尚不能分割，致合意為永佃權登記。茲因農業發展條例於八十九年一月二十六日修正後，耕地已能分割，被上訴人依系爭切結書之內容及系爭大會決議，暨雙方為使目前之占用現況與登記相符之真意，請求就系爭土地為分割並辦理所有權移轉登記及永佃權設定登記，即屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查原審依其解釋契約之職權行使，雖認定系爭切結書係張榮一等六人承諾上訴人願履行各派下員先前出賣系爭土地之移轉登記義務，然依該切結書所載：「立書人係祭祀公業等三庄牛埔之派下員，本次委託乙○○先生代辦本公業之設立登記及土地變更等登記，如辦妥後本公業定按先前之土地買賣契約履行產權移轉登記予各買受人」之內容以觀，張榮一等六人似附有以「辦妥系爭公業設立及土地變更登記」為停止條件。果爾，該切結書之停止條件是否已經成就？被上訴人可否據以請求上訴人履行？未見原審查明並於判決記載其認定之理由，即有理由不備之違法。又原審既依系爭大會決議：「非向本公業先祖買受整筆地號，而係買受地號內一部土地者，本公業均保有該地號土地所有權，並在農地部分以設定永佃權為原因，設定他項權利登記予各該權利人」等情，認定上訴人原依切結書所負之「產權移轉登記」義務，已變更為「永佃權設定登記」義務（原判決書一一頁參照），竟又依該切結書之記載，認定張榮一等六人與被上訴人間之合意為「所有權移轉登記」（原判決書一四頁參照），前後所論已見矛盾。況被上訴人或其前手所買受者，均為系爭土地中之一部，而依前述決議內容，上訴人仍保有該地號土地所有權，僅須設定永佃權予被上訴人。乃原審竟命上訴人為系爭土地之分割、移轉所有權登記，是否符合決議之本旨？亦待澄清。再者，系爭大會決議時，農業發展條例就農地不得細分規定尚未修正，且張榮一等六人與被上訴人於系爭大會決議中，似未曾就系爭土地之權利變動登記內容，更為：「於系爭土地得細分時，再履行所有權移轉登記義務」之約定，則原審因農業發展條例之嗣後修正，遽准被上訴人請求所有權移轉登記，尤有認定事實不憑證據之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又被上訴人對第一審判決提起上訴時所請求辦理分割、移轉或設定永佃權登記之土地面積，業經其於原審審理中因苗栗縣苗栗地政事務所完成測量後而為更正之聲明（見原審卷第二宗三七至三九頁），此與其於第一審之聲明均有不同，有無擴張或減縮之情形？案經發回，宜注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 二十七 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 朱 建 男法官 蘇 達 志法官 陳 碧 玉法官 沈 方 維右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十三 年 六 月 七 日
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