最高法院民事判決 九十三年度台上字第一０九０號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 洪崇欽律師被 上訴 人 乙○○訴訟代理人 柳正村律師右當事人間請求交還房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年十月九日台灣高等法院台中分院第二審判決︵九十一年度上字第一七號︶，提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判命上訴人將坐落台中縣豐原市○○路○巷○○號三層樓房一棟︵下稱系爭房屋︶交還被上訴人，無非以：上訴人於民國八十八年三月二十三日向被上訴人購買系爭房屋︵建號台中縣豐原市○○○段第二九○七號︶及其基地，總價為新台幣︵下同︶七百五十萬元，上訴人已付自備款二百十萬元，系爭房屋已交付其占有使用，上訴人應付之第八、九、十期自備款各二十五萬元，合計七十五萬元未付，亦未辦理貸款五百萬元手續，經被上訴人於八十九年三月七日以律師函催告給付，上訴人未為履行，被上訴人於同年六月二十日以律師函解除系爭買賣契約，係兩造不爭之事實。依兩造買賣契約之分期付款明細，八十八年五月十日申請使用執照時、八十八年五月二十五日領取使用執照時、八十八年六月十五日房屋及土地過戶完成時，上訴人應各給付二十五萬元，為定有履行期限之契約。依約被上訴人應分別於八十八年五月十日請領使用執照、於同年五月二十五日領取使用執照、於同年六月十五日移轉系爭房屋及基地所有權予上訴人時應各同時給付二十五萬元予被上訴人。上訴人辯稱：被上訴人就其已申領使用執照未舉證證明，系爭房屋係於八十八年十二月三十日始為第一次所有權登記，被上訴人未依約定日期完成移轉系爭房屋及基地所有權登記，已屬違約等情，縱令可採，然上訴人並未因此解除買賣契約，而系爭房屋已於八十八年十二月三十日為第一次所有權登記，觀諸台中縣政府核發之使用執照，系爭房屋竣工日期為八十八年八月十日，使用執照發照日期為八十八年十一月十日，則被上訴人已經申領使用執照，事屬明確；被上訴人雖未依約定日期完成前開事項，惟買賣契約既仍有效存在，且被上訴人已辦畢系爭房屋第一次所有權登記，已補正違約事項，其據以催告上訴人給付第八、九、十期之自備款，及辦理所有權移轉登記暨辦理銀行貸款，上訴人收受八十九年三月七日催告函後，未依約履行，自應負遲延給付責任。上訴人所謂：第八、九、十期給付，繫於申請並領取使用執照及完成過戶時，始有分別給付價金之義務，性質上屬不確定期限之給付，依民法第二百二十九條第二項、第三項規定，被上訴人八十九年三月七日函，既係催告於函到七日內給付分期給付價金，應認自函送達七日後始負給付遲延責任，被上訴人須再定相當期限催告履行，而未於該相當期限內履行時，始得解除契約云云，不足採信。查系爭房屋確有﹁天花板有滲水之跡象，二樓房間牆壁與天花板間有裂縫，二樓房間之牆壁有裂縫細紋一樓牆壁佈滿裂縫小細紋，一樓地板和樓梯之地板，經敲打有數塊地磚有空心迴響聲，門鈴、對講機未設，浴室沒有通風設備﹂等瑕疵，固經第一審法院勘驗明確，則上訴人指系爭房屋於交付時具有瑕疵之事實，雖堪採信，惟觀上訴人存證信函已自承被上訴人於八十八年十二底通知上訴人可先行搬入，上訴人復辯稱：被上訴人雖於八十八年十二月間，將系爭房屋交付被上訴人占有，惟該房屋交付前即有滲水及裂縫等瑕疵存在，該等物之瑕疵為被上訴人所明知，且被上訴人就此物之瑕疵，故意不為告知上訴人，則被上訴人應負有物之瑕疵擔保責任云云，系爭房屋交付上訴人時，既存有瑕疵，其於八十九年三月七日收受被上訴人之律師函後，並未將瑕疵告知被上訴人，直至八十九年六月二十日被上訴人解除系爭買賣契約後，上訴人始於同年七月三日表示系爭房屋之瑕疵，參以被上訴人交系爭房屋鑰匙予上訴人，上訴人且自陳被上訴人未阻止其搬進入居住之情節以觀，得否認為被上訴人故意不為告知瑕疵，實值斟酌。另同時履行抗辯權之行使，係當事人之一方請求履行契約時，他方始得憑以抗辯，茲上訴人既應負遲延給付責任，被上訴人主張上訴人未依約給付價金，經催告後猶未履行，遂依買賣契約第六條之約定解除買賣契約後，請求交還系爭房屋，上訴人為同時履行抗辯，自無理由。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，則由他方所受領之物，應返還之，為民法第二百五十九條第一款所明定。系爭房屋之買賣契約既經解除，上訴人自應返還系爭房屋，從而被上訴人本於解除契約之回復原狀請求權，請求上訴人交還系爭房屋，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按民事訴訟法第一百九十九條第二項規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上之陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述，其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，而基此所為之判決，亦屬違背法令。次按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文。此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。倘被告就原告請求履行回復原狀之義務，在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧。查兩造因成立買賣契約，被上訴人已交付標的物即系爭房屋由上訴人占有，上訴人則已交付價金即自備款二百十萬元予被上訴人，兩造間之買賣契約業經被上訴人合法解除，被上訴人得請求上訴人交還系爭房屋，雖為原審確定之事實。惟上訴人於第一審即表示：﹁只要原告︵即被上訴人︶將價金還給我們，我們就不搬進去住﹂云云︵見一審卷第四二頁︶，於原審猶表示：﹁被上訴人︵即上訴人︶願讓上訴人︵即被上訴人︶扣除三十萬元，將房屋退還上訴人﹂、﹁願讓上訴人扣除七十萬元，將房屋交還上訴人﹂云云︵見原審卷第五四、六二頁︶。上訴人上開陳述，是否有行使同時履行抗辯，於被上訴人未將價金返還前，拒絕交還系爭房屋之意思，尚欠明瞭。原審審判長未予闡明，遽命上訴人交還系爭房屋，自有疏略。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 三十一 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 黃 義 豐法官 沈 方 維右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十三 年 六 月 十五 日
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