最高法院民事判決 九十三年度台上字第一二四○號
上 訴 人 己 ○ ○訴訟代理人 姜 鈺 君律師上 訴 人 中興紡織廠股份有限公司法定代理人 周 音 喜訴訟代理人 黃 虹 霞律師上 訴 人 丙 ○ ○
甲 ○ ○
乙 ○ ○
丁 ○ ○右 四 人訴訟代理人 方 智 雄律師被 上訴 人 戊○○○訴訟代理人 林 永 頌律師右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十二年三月十二日台灣高等法院第二審更審判決（九十一年度上更㈢字第二三四號），分別提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於㈠駁回上訴人中興紡織廠股份有限公司其餘聲明，㈡駁回上訴人丙○○、甲○○、乙○○、丁○○其餘聲明，㈢命上訴人己○○給付上訴人丙○○、甲○○、乙○○、丁○○及被上訴人戊○○○損害金部分均廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人己○○其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人己○○負擔。
理 由本件上訴人己○○主張：坐落台北市○○區○○段三小段五四五、五四六、五七九號土地（下稱系爭土地）為伊所有，對造上訴人中興紡織廠股份有限公司（下稱中興紡織公司）所有門牌台北市○○○路○段○○○巷○號（下稱四號房屋）及台北市○○路○段○巷○號房屋（下稱仁愛路八號房屋）連同庭院無權占用五七九號土地六八○．六三平方公尺；對造上訴人丙○○、甲○○、乙○○、丁○○（下稱丙○○等四人）所有門牌台北市○○○路○段○○○巷○號房屋連同庭院（下稱新生南路八號房屋）無權占用五四五號土地一九九．九六平方公尺；被上訴人戊○○○所有同上開一一九巷十二號房屋連同庭院（下稱十二號房屋）無權占用五四五號土地一七八．四九平方公尺等情，爰依物上請求權、侵權行為及不當得利規定，求為命中興紡織公司拆除四號及仁愛路八號房屋，塗銷建物所有權登記，將占用之土地返還，並給付如第一審判決附表㈢所示損害金之判決（己○○請求丙○○等四人及戊○○○給付部分，業經判決己○○敗訴確定）。
上訴人中興紡織公司則以：系爭五七九號土地，原係祭祀公業周廣星以不定期限出租予訴外人陳炳星，嗣由陳炳星將地上建物（系爭四號、仁愛路八號房屋）連同基地承租權一併讓與訴外人龔黃俠，龔黃俠再轉讓予景美印染股份有限公司（下稱景美印染公司），該公司嗣由伊吸收合併，景美印染公司已將受讓之事實通知祭祀公業，雙方成立不定期租賃關係。祭祀公業出賣系爭土地與對造上訴人己○○時，並未依土地法規定通知伊公司優先承買，己○○並非系爭土地之合法繼受人等語，資為抗辯。並與上訴人丙○○等四人、被上訴人戊○○○分別依民事訴訟法第三百九十五條第二項規定，求為命己○○給付㈠中興紡織公司新台幣（下同）六百三十二萬六千八百五十四元，及自民國八十六年十月十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈡丙○○等四人自八十五年九月十七日起至交還租用土地之日止每月四萬九千一百六十七元及其法定遲延利息。㈢戊○○○四十五萬三千六百八十四元及其法定遲延利息，暨自八十七年四月一日起至交還租用土地之日止每月二萬四千四百十七元之判決。
原審審理結果，以：㈠系爭仁愛路八號房屋係於三十九年九月二十一日辦理保存登記，所有權人為陳炳星，陳炳星於五十五年贈與其子陳明達、陳明寬、陳明浪、陳明勇、陳明健、陳明光等六人，陳明達等六人於六十一年十一月二十二日因買賣移轉與景美印染公司，嗣景美印染公司因合併而由中興紡織公司承受之事實，為兩造所不爭執，且有建築改良物登記簿可稽。次查中興紡織公司主張己○○之前手即祭祀公業周廣星與伊間就房屋坐落之基地有租賃關係存在，已據提出租金收據、房屋所有權移轉契約、景美印染公司函、存證信函等為證，而陳炳星原為系爭八號房屋之所有權人；祭祀公業周廣星管理人周財於五十七年六月十二日所出具之租金收據載明：仁愛路三段五巷八號土地自民國五十七年至六十六年拾年全部租金三萬一千零八十元等語，嗣陳炳星於六十一年七月一日將系爭房屋連同基地承租權讓與訴外人龔黃俠，龔黃俠復將上開契約債權轉讓與景美印染公司，陳炳星並於契約上註明：出租人同意租約不定期限，本租金權利已由景美印染公司承受等語，上開房屋既已由陳炳星辦妥保存登記，足證已取得基地所有權人祭祀公業周廣星之同意，並由公業管理人周財向陳炳星收取租金，上開祭祀公業與陳炳星間有基地租賃關係存在，中興紡織公司受讓系爭房屋及基地之承租權後與上開公業亦有基地租賃關係存在。另案周獻堂即祭祀公業周廣星管理人與中興紡織公司間請求返還不當得利事件，業經確定判決認定中興紡織公司與祭祀公業間就系爭仁愛路八號房屋坐落之五七九號土地有不定期租賃關係存在，亦有最高法院九十年度台上字第一五六九號判決可稽。而景美印染公司已將受讓租賃權事實通知出租人祭祀公業周廣星，並於六十八年八月一日及六十八年十二月二十六日分別給付租金三萬一千零八十一元等情，復有支票影本、匯票及上開公業函覆景美印染公司收訖系爭租金並通知儘速前往訂立書面租賃契約書之信函足憑。此外，景美印染公司及中興紡織公司並曾分別向法院提存租金，而公業亦曾對中興紡織公司起訴請求調整租金，有中興紡織公司所提出之租金收據、房屋所有權移轉契約收據、存證信函、支票、匯票、信函、判決書等可證。是中興紡織公司抗辯，伊與己○○之前手即祭祀公業周廣星間有基地租賃關係存在，堪予採信。再查系爭四號房屋，於昭和十六年（民國三十年）十二月二十一日由所有權人即日本人四宮良平辦理保存登記，民國四十年五月三日由台灣省公產管理處奉准接管，四十一年管理機關變更為台灣省政府財政廳，四十三年二月二十七日出售與徐國林，五十九年十二月十一日因繼承移轉與陳蕙馨，六十五年五月二十一日由景美印染公司買受取得所有權，七十一年八月五日因公司合併由中興紡織公司承受等情，有建築改良物登記簿可稽，系爭四號房屋原所有權人四宮良平既能辦理建物保存登記，顯示已取得基地所有權人祭祀公業周廣星之同意而使用土地，該房屋與前述仁愛路八號房屋均使用同一土地且相鄰並均已辦妥保存登記，而房屋前所有權人徐國林曾向祭祀公業周廣星承租系爭土地，有土地租戶明細表可按，衡情徐國林與公業間應有基地租賃關係。嗣陳蕙馨於繼承取得系爭房屋，自亦繼承系爭基地之租賃權，中興紡織公司輾轉自陳蕙馨取得系爭房屋及基地租賃權。從而中興紡織公司使用系爭仁愛路八號房屋及四號房屋之基地，乃本於租賃關係，並非無法律上之正當權源。己○○主張中興紡織公司無權占有上開土地，殊無可取。㈡己○○於第一審判決勝訴後即據該判決聲請假執行，執行法院於八十五年七月四日將中興紡織公司所有系爭四號及仁愛路八號房屋拆除，交還土地與己○○；於八十五年九月十六日將丙○○等四人所有系爭新生南路八號房屋拆除，交還土地與己○○；於同年月十三日將戊○○○所有系爭十二號房屋拆除，交還土地與己○○在案（關於命丙○○等四人及戊○○○拆屋還地部分，業經原法院於更審前改判己○○敗訴確定）。中興紡織公司、丙○○等四人及戊○○○分別依民事訴訟法第三百九十五條第二項規定，請求己○○賠償其因假執行所受之損害，自無不合。查中興紡織公司所有系爭四號房屋重建金額為一百七十萬五千五百八十一元，系爭仁愛路八號房屋為二百九十萬三千七百零一元，合計四百六十萬九千二百八十二元，此有台北市建築師公會八七鑑字第一一四三號房屋鑑價鑑定報告書可稽，己○○空言否認鑑定報告書之真正，並無可取。系爭四號及仁愛路八號房屋，包括附屬之庭院圍牆，占用系爭五七九號土地面積為六八○．六三平方公尺，有地政機關作成之複丈成果圖可按，其申報地價總金額為三千一百八十五萬三千四百八十四元。中興紡織公司主張依土地法第九十七條規定按年息百分之十計算其房屋遭拆除所受相當於租金之損害，顯屬過高。應以按年息百分之八計算為適當，則每年為二百五十四萬八千二百七十九元，每日為六千九百八十二元。自八十五年七月四日房屋被拆除之日起算至八十六年三月六日己○○將土地移轉予訴外人昌盛公司之日止計二百四十六日，己○○應賠償一百七十一萬七千五百七十二元及其法定遲延利息。惟按當事人之一方因可歸責於他方之事由，致不能給付者，得請求對待給付，但其因免給付義務所得之利益或應得之利益，均應由其所得請求之對待給付中扣除之，民法第二百六十七條定有明文。己○○抗辯中興紡織公司請求賠償不能使用房屋之損害部分，應扣除其應給付之土地租金，即係主張損益相抵。中興紡織公司雖謂：己○○之前手從未通知伊調整租金，則己○○所可主張以未收租金相抵，只能以五年份之原約定租金為上限，且僅能以其取得所有權之期間為限，而不能及於其前手云云。惟按損害賠償之目的，在於填補被害人所受損害，若被害人因受損害而得有利益，如不扣除，將反得利益，自屬不公平。中興紡織公司所請求之損害金，為相當於租金之損害，而其本應支付租金予己○○，實際上並未支付，亦毋庸支付，即因此受有利益，自應予以扣除。換言之，該公司所受之損害，為不能使用承租土地之損害，通常認與租金相當，相對的，中興紡織公司亦免於支付租金而受有利益，兩者理論上應相等，是以除非中興紡織公司能證明受有其他損害，關於上述年息百分之八計算之損害金一百七十一萬七千五百七十二元，經損益相抵後，應全數扣除，不得請求。丙○○等四人請求己○○自八十五年九月十七日起至交還租用土地之日止，按月賠償五萬元部分，固據提出房屋租賃契約書二件、政大不動產鑑定公司鑑定報告為證。惟系爭房屋之基地即五四五號土地，八十五年度公告地價為每平方公尺五萬八千五百元，丙○○等四人租用面積一九九．九六平方公尺，其公告地價總金額為一千一百六十九萬七千六百六十元，申報地價為九百三十五萬八千一百二十八元，遭拆除之房屋價值為一百四十萬六千二百零五元，有台北市建築師公會鑑定報告書可按，合計前揭土地及房屋申報總價額為一千零七十六萬四千三百三十三元，依土地法第九十七條第一項及第一百零五條規定按年息百分之八計算房屋租金為每年八十六萬一千一百四十七元，換算每月為七萬一千七百六十二元。惟丙○○等四人實際出租金額為每月五萬元，則應以此計算為合理，再按土地與房屋之比例換算其損害，房屋部分之租金損害僅為六千五百元，丙○○等四人於此範圍內之請求為有理由，逾此部分之請求，即非有據。戊○○○因系爭十二號房屋被拆除而另行租屋居住，每月支出租金二萬五千元，扣除應支付之土地租金每月五百八十三元後為每月二萬四千四百十七元，就此部分請求賠償自八十五年九月十三日房屋被拆之日起至八十七年三月三十一日止，計十八個月又十八日之租金損害共四十五萬三千六百八十四元，及自八十七年三月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自八十七年四月一日起至返還土地之日止每月二萬四千四百十七元之租金損害，尚無不合。爰將第一審所為命中興紡織公司拆屋還地及給付損害金之判決除確定部分外均廢棄，改判駁回己○○在第一審之訴與擴張之訴，並依中興紡織公司之聲明，判命己○○賠償中興紡織公司四百六十萬九千二百八十二元及其遲延利息，暨駁回中興紡織公司其餘之聲明；依丙○○等四人之聲明，判命己○○自八十五年九月十七日起至九十二年二月十七日止，按月給付六千五百元及其遲延利息，暨自九十二年二月十八日起至返還租用土地之日止，按月給付六千五百元，與駁回丙○○等四人其餘之聲明；依戊○○○之聲明，判命己○○給付四十五萬三千六百八十四元及其遲延利息，暨自八十七年四月一日起至己○○交還租用之土地之日止，按月給付二萬四千四百十七元。
關於廢棄部分：
按基於同一原因事實受有損害並受有利益者，債權人請求之賠償金額，固應扣除所受之利益，惟所應扣除之利益應以實際所得之利益額為準，始符損益相抵之原則。本件上訴人中興紡織公司抗辯稱：伊承租系爭土地之租金，並未據出租人通知擬調整租金云云，倘係真實，則中興紡織公司所應繳付出租人即地主之租金，應係未調整前之租金數額。中興紡織公司於房屋因假執行而被拆除，縱因而可免繳此段期間之租金而受有利益，其數額亦應以中興紡織公司實際所應繳付之租金額為限，始得扣除。原審疏未調查澄清，徒以中興紡織公司不能使用房屋所受之損害，與其免付基地租金而受有之利益，兩者理論上應屬相等，相抵後中興紡織公司已無此項損害云云等推測之詞，遽就此部分為不利於中興紡織公司之判決，已有未洽。次按城市房屋之出租，關於最高租金額之限制，因房屋占用基地而應將基地之申報價額及房屋申報價額合併計算其最高租金額（土地法第九十七條規定參照）。準此，通常情形，中興紡織公司所受相當於租金之損害，係以房屋及土地申報總價為計算基準，而其應繳納之地租，僅以土地申報總價為計算基準，兩者應有差額。原審就此未予推闡明晰，遽認中興紡織公司於扣除其應給付地主之租金額後，已無損害可資請求，亦屬可議。末查丙○○等四人之前手李麟與祭祀公業周廣星所訂立之土地租賃契約書（一審卷㈡第二四三頁）第四條規定，租金依照台灣省不動產基準價格暨土地法第九十七條之規定計算，於訂約後每年兩期（六月、十二月）繳納之。另上開公業與戊○○○所訂立之土地租賃契約（一審補字卷第一六八頁）第三條規定，租金按申報地價百分之十計租……如申報地價遇有變更並經政府核准時，雙方同意比照調整……等語，據此可知丙○○等四人及戊○○○等應支付之土地租金似依申報地價額而浮動，並非全然不變，本院於前次發回更審業已指明。彼等究竟因免繳基地租金而受有多少利益額？此與彼等得分別請求賠償之數額之認定攸關。原審未遑深究，徒以丙○○等四人依其主張之損害，以房屋現值與土地現值比例換算，至少受有六千五百元租金之損害，戊○○○已認諾每月應繳之基地租金為五百八十三元等情，認己○○應按月給付丙○○等四人之損害金為六千五百元、戊○○○為二萬四千四百四十七元，丙○○等四人超過上述部分之請求，不應准許云云，就此分別為己○○或丙○○等四人不利之判決，尤欠允洽。中興紡織公司、丙○○等四人、己○○上訴論旨，分別指摘前開不利於己部分之原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回部分：
原審以中興紡織公司與己○○之前手即祭祀公業周廣星間就系爭房屋之基地五七九號土地確有不定期之租賃關係存在，己○○繼受取得基地所有權，仍應受其拘束，中興紡織公司並非無權占有，己○○訴請中興紡織公司拆屋還地及給付損害金，為無理由，爰為己○○敗訴之判決，並就中興紡織公司依民事訴訟法第三百九十五條第二項規定之所聲明，命己○○賠償房屋遭拆除之損害四百六十萬九千二百八十二元及法定遲延利息，經核於法尚無不合。己○○上訴論旨，仍執陳詞，就此部分指摘原判決不當，難認有理由。
據上論結，本件中興紡織公司、丙○○等四人之上訴均有理由，己○○之上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十四 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄法官 謝 正 勝法官 陳 淑 敏法官 高 孟 焄右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十三 年 七 月 十二 日
Ｅ最高法院民事裁定
主 文本件判決主文第一項㈢後段損害金之後應增列「暨各該訴訟費用」。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十五 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 許 朝 雄法官 謝 正 勝法官 陳 淑 敏法官 高 孟 焄右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十三 年 七 月 十二 日
Ｅ