最高法院民事判決 九十三年度台上字第一二八六號
上 訴 人 丙○○
甲○○丁○○共 同訴訟代理人 方智雄律師上 訴 人 戊○○訴訟代理人 賈育民律師右當事人間請求給付買賣價金事件，兩造對於中華民國九十一年九月九日台灣高等法院第二審判決（八十九年度重上字第五七一號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人戊○○為給付及駁回上訴人丙○○、甲○○、丁○○對於上訴人戊○○之其餘上訴暨該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人丙○○、甲○○、丁○○（下稱丙○○等三人）主張：坐落台北市○○區○○段三小段六一六地號土地及其上門牌台北市○○街○○○號二、三、四樓房屋（下稱系爭房地）原為訴外人吳麗卿及吳庭瑞所有，吳麗卿因互助會倒會而週轉不靈，將之交由對造上訴人戊○○變賣，並負責清償吳麗卿對於訴外人台灣中小企業銀行與張碧鳳之抵押債務。伊於民國八十六年六月二十二日分別與戊○○訂立買賣契約購買前揭系爭房地，其中登記為第一審共同被告乙○○名義之二樓房屋由上訴人丙○○買受，登記吳庭瑞名義之三、四樓房屋分別由上訴人甲○○、丁○○買受，價金分別為新台幣（下同）五百八十萬元、五百二十萬元、五百五十萬元。伊已依約給付戊○○九百萬元（即每棟（間）價金各三百萬元）。惟買賣契約約定伊須付清全部價金後，上訴人戊○○始辦理不動產抵押權塗銷登記之條件對伊不利，且伊為取得銀行之房屋貸款，及節省戊○○轉售房屋所須繳納之稅金，兩造於同年七月間另訂土地房屋買賣契約書，更改買賣條件為上訴人戊○○應於「過戶」前先塗銷抵押權登記，尾款於伊向銀行貸款後三日內付清。嗣系爭房地雖移轉登記予伊，惟並未點交。且上訴人戊○○亦未依約清償原抵押債務及塗銷抵押權登記。伊乃於八十七年五月二十五日催告其於同年六月十五日前依約履行，否則解除買賣契約。詎上訴人戊○○屆期仍未履行，致系爭房地於八十八年十二月二十三日遭第三人張碧鳳聲請拍賣並拍定致給付不能。爰以訴狀繕本之送達，向上訴人戊○○為解除契約之意思表示，上訴人戊○○自應返還伊各交付之三百萬元價金。因乙○○出名為系爭二樓房地之出賣人，其中應給付丙○○三百萬元部分，應與上訴人戊○○負不真正連帶債務之責等情，爰依民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條、第二百五十九條之規定，求為命㈠上訴人戊○○或乙○○給付上訴人丙○○三百萬元，並自八十七年六月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，如其中一人已經履行，則其他一人於其給付之範圍內，同免其責任。㈡上訴人戊○○給付上訴人甲○○、丁○○各三百萬元，並均自八十七年六月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決。（第一審駁回上訴人丙○○等三人之請求，丙○○等三人提起上訴，原審改判命上訴人戊○○應給付上訴人丙○○一百八十四萬元、給付上訴人甲○○一百九十六萬元、給付上訴人丁○○一百九十萬元及各法定遲延利息。駁回丙○○等三人其餘上訴。上訴人丙○○等三人及上訴人戊○○分別就其敗訴部分，提起第三審上訴。另上訴人丙○○等三人對第一審共同被告乙○○提起上訴部分，本院另以裁定駁回其上訴）。
上訴人戊○○則以：伊與對造上訴人丙○○等三人簽訂買賣契約書後，並無改訂契約之情事。又伊已依約將系爭房地移轉登記予丙○○等三人，並交付其占有使用，並無給付不能情事。丙○○等三人應於系爭房地產權移轉登記完成五日內先付清全部價金，惟其未依約給付價金七百五十萬元，經伊催告仍拒不履行，自已違約。嗣系爭房地遭他人查封拍賣，乃可歸責於丙○○等三人之事由，其主張解除契約並請求返還價金，非有理由等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人丙○○等三人部分敗訴之判決廢棄，改判命上訴人戊○○給付上訴人丙○○一百八十四萬元本息、給付上訴人甲○○一百九十六萬元本息、給付上訴人丁○○一百九十萬元本息及駁回上訴人丙○○等三人對上訴人戊○○之其餘上訴，無非以：上訴人丙○○等三人主張系爭房地原為訴外人吳麗卿、吳庭瑞所有，吳麗卿因互助會週轉不靈而倒會，將之作價交由上訴人戊○○變賣以清償吳麗卿對台灣中小企業銀行、張碧鳳等人之債務。嗣戊○○於八十六年六月間分別與上訴人丙○○等三人簽訂不動產買賣契約書，將系爭房地二樓以五百八十萬元出賣予上訴人丙○○、三樓以五百二十萬元出賣予上訴人甲○○、四樓則以五百五十萬元出賣予上訴人丁○○。丙○○等三人分別已給付戊○○各三百萬元。然因系爭房地之抵押權設定登記未塗銷，致遭抵押權人聲請拍賣，由第三人蕭上霖於八十八年十二月二十三日拍定，取得系爭房地之所有權之事實，業據提出互助會會單、買賣契約書、電匯價金之電匯單、系爭不動產建物登記謄本、台灣士林地方法院民事裁定及執行處通知、執行命令及拍賣不動產筆錄等為證，並為上訴人戊○○所不爭執，堪信為真實。上訴人丙○○等三人又主張伊於訂約後始發現買賣契約關於伊須先付清全部價金後，始由上訴人戊○○塗銷抵押權設定登記之約定，對伊不利，且伊為辦理銀行之貸款及節省戊○○轉售房屋必須繳納之稅金，乃於八十六年七月間與上訴人戊○○另訂新契約，約定上訴人戊○○應於辦理系爭房地「過戶」登記前塗銷其上之抵押權登記，並由伊於銀行貸款核貸後三日內付清買賣價金云云，但為上訴人戊○○所否認，並以前揭情詞抗辯。查依上訴人丙○○等三人與戊○○於八十六年六月二十二日分別訂定之買賣契約書（下稱原契約）與丙○○等三人所提於同年七月一日及七日訂定之土地房屋買賣契約書記載（下稱新契約）觀之，前後二契約之當事人並不相同，上訴人戊○○並非新契約之當事人，無更訂或改訂之可言。又前後二份買賣契約書之標的物屬同一，惟原契約總價金為一千六百五十萬元，而更訂後新契約之總價則提高為一千七百萬元，且上訴人丙○○等三人在新契約訂立之後並未將原契約索回或註明原契約作廢，原契約仍由上訴人戊○○持有，與常情有違。且上訴人丙○○等三人自承本件實際買賣總價仍為一千六百五十萬元，新契約之約款係便於取信銀行以獲得貸款為目的，其顯非兩造間本件買賣意思表示之真意。故兩造縱或有新契約訂立，仍不足以拘束兩造，兩造就系爭房地之買賣，仍應以原契約為依據。而依原契約第三條㈠至㈢項約定，上訴人丙○○等三人應於取得產權登記前，給付上訴人戊○○一千四百四十萬元，但上訴人丙○○等三人僅給付九百萬元，尚有五百四十萬元未付清。再依同條第㈣項約定，「房地尾款（丙○○部分為一百萬元、甲○○部分為四十萬元、丁○○部分為七十萬元），甲方（即上訴人丙○○等三人）應於產權登記甲方名義後五日內給付乙方（即上訴人戊○○），原銀行貸款及他項權利乙方應於產權登記完畢後十五日內由乙方清償，清償證明書同時交甲方。」，而上訴人丙○○等三人亦未依該約定給付尾款。而戊○○已依契約於八十六年八月十五日、十二月三十日分別辦理系爭不動產之所有權移轉登記與上訴人丙○○等三人，並交付其占有。上訴人丙○○等三人依原契約約定既應於產權登記後五日內付清價金，但僅給付九百萬元，仍有七百五十萬元未給付，則上訴人戊○○拒絕履行清償原銀行貸款之義務，即屬有據。因上訴人丙○○等三人遲未付清價金，終致系爭不動產遭抵押權人聲請拍賣，並為拍定，自可認非可歸責於上訴人戊○○，上訴人丙○○等三人主張給付不能，依民法第二百五十六條規定解除契約，並請求上訴人戊○○返還已收受之全部價金附加利息，於法洵非有據。如前所述，上訴人丙○○等三人應於八十七年一月四日前支付價金七百五十萬元，而在其付款之期限內，並無任何抵押債權人聲請拍賣抵押物，且第二順位債權人張碧鳳係在八十七年七月二十一日聲請查封系爭房地，距上訴人丙○○等三人應於八十七年一月四日付清價金七百五十萬元之最後期限，尚有一百九十八天之久，苟上訴人丙○○等三人依約付清價金，上訴人戊○○尚非無可能履行塗銷抵押權之義務，乃上訴人丙○○等三人迄八十八年十二月二十三日房地被拍賣為止，長達二年期間，迄未給付價金七百五十萬元，其反執上訴人戊○○無法塗銷抵押權致買賣不動產標的物遭拍賣而為不安之抗辯，亦非有理。上訴人丙○○等三人迄未依約給付價金，上訴人戊○○於八十七年六月十五日，以存證信函催告其依約履行，其於收受該存證信函後，仍未依約履行，則上訴人戊○○以上訴人丙○○等三人違約，依約將其已交付之價金九百萬元充為違約金予以沒收，於法自無不合。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。茲審酌一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，並參酌上訴人丙○○等三人如能如期履行債務，上訴人戊○○所受有利益，及上訴人丙○○等三人遲延經年，未支付其餘價金，使上訴人戊○○不能獲得利益所受之損失，認上訴人戊○○將已收受之價金充為違約金沒收，其違約金要屬過高，應各予核減個別房地價金總額之百分之二十為適當。超過核減部分，上訴人戊○○已無違約金債權之存在，仍屬上訴人丙○○等三人繳付之價金，則上訴人丙○○等三人請求上訴人戊○○返還核減後之其餘價金，自無不合。從而，上訴人丙○○請求上訴人戊○○返還一百八十四萬元，甲○○請求戊○○返還一百九十六萬元，丁○○請求戊○○返還一百九十萬元，並各加付法定遲延利息，應予准許，逾此部分之價金返還及利息之請求，即不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係，均不能發生同時履行之抗辯。本件上訴人戊○○應清償原銀行貸款及塗銷系爭房地上之抵押權，與上訴人丙○○等三人給付買賣價金之債務，非本於同一雙務契約而發生，縱令雙方就此債務在事實上有密切之關係，但無立於互為對待給付之關係，依前開說明，自不發生同時履行抗辯之問題。乃原審未詳加勾稽，遽謂上訴人丙○○等三人尚有七百五十萬元價金未付，上訴人戊○○得行使同時履行抗辯權，拒絕履行清償原銀行貸款之義務，進而為上訴人丙○○等三人不得解約之認定，已屬可議。其次，上訴人丙○○等三人係以系爭房地因可歸責於上訴人戊○○之事由致給付不能，依民法第二百二十六條、第二百五十六條、第二百五十九條第一項規定解除契約，而請求上訴人戊○○返還買賣價金，為其起訴之原因事實（見一審卷第二一九頁反面、二二０頁反面）。惟原審先則謂系爭房地之給付不能並非可歸責於上訴人戊○○，上訴人丙○○等三人不得主張解除契約，請求上訴人戊○○返還價金。繼則謂：上訴人戊○○沒收之違約金過高，其超過核減部分仍屬「買賣價金」，上訴人丙○○等三人得依民法第二百五十九條第一項請求上訴人戊○○返還該部分之「買賣價金」云云，亦難謂無判決理由前後矛盾之違法。兩造上訴論旨，各自指摘原判決關於其敗訴部分為不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 三十 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 顏 南 全法官 許 澍 林法官 葉 勝 利法官 高 孟 焄右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十三 年 七 月 十四 日
Ａ