最高法院民事判決 九十三年度台上字第一二九六號
上 訴 人 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 連阿長律師被 上訴 人 丙○○訴訟代理人 何啟熏律師右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十三年二月二十四日台灣高等法院第二審判決︵九十二年度上字第九０一號︶，提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：坐落桃園縣○○鄉○路○段○路坑小段三五三、三五三之一至三五三之十、三六一、三六一之一至三六一之三、三六二、三六二之一至三六二之七地號等二十三筆土地︵下稱系爭土地︶係上訴人所有，應有部分各二分之一。嗣因重劃，除三六一、三六二、三六二之二地號三筆土地由上訴人維持共有外，其餘土地則調整分配桃園縣○○鄉○○段一四七、一四八、一五九、一六一、一六七、一七○、一七一地號七筆土地為上訴人乙○○所有，同段一二六、一二七、一三五、一五○地號四筆土地為上訴人甲○○所有。系爭土地兩造原訂有耕地三七五租約，惟被上訴人積欠上訴人地租已達二年總額，上訴人乃於民國七十八年七月八日，以存證信函通知被上訴人於二十日內繳納租金，逾期則終止雙方租約。被上訴人雖於七十八年七月二十六日寄送日期為七十八年七月二十五日，金額為新台幣︵下同︶一萬八千五百元之匯票乙紙作為清償，然尚積欠租金逾二年總額，上訴人乃於八十二年十二月二日向被上訴人終止租約。另被上訴人尚有非因不可抗力原因，繼續一年不為耕作之情形。爰依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款及第四款之規定，終止兩造之租賃契約，求為命被上訴人將系爭三六一、三六二、三六二之二地號土地返還予上訴人，一四七、
一四八、一五九、一六一、一六七、一七０、一七一地號土地返還予上訴人乙○○，
一二六、一二七、一三五、一五０地號土地返還予上訴人甲○○之判決︵上訴人另請求被上訴人協同辦理塗銷耕地租約部分，業經第一審判決上訴人敗訴確定︶。
被上訴人則以：被上訴人應給付之七十三年至八十四年地租，均以郵政匯票送達上訴人，但部分為上訴人退回，被上訴人已盡給付地租之義務，且承租期間，尚因災欠，經核定得免繳地租。系爭土地因乏水源，曾依法辦理休耕，復歷經重劃，於該期間自無從耕作，不得謂為廢耕，且依法亦毋庸繳納地租。另系爭土地上之道路，乃桃園縣龜山鄉公所所鋪設，非被上訴人不為耕作。系爭三六一地號土地，因水災流失，且部分土地為行水區，部分為石頭土礫，迄今仍無法種植水稻等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其在第一審之訴，無非以：系爭土地原為上訴人共有，應有部分各二分之一，兩造間就系爭土地訂有耕地三七五租約，嗣於重劃後，除三六一、三六二、三六二之二地號土地由上訴人維持共有外，其餘土地則調整分配桃園縣○○鄉○○段一四七、一四八、一五九、一六一、一六七、一七○、一七一地號土地為上訴人乙○○所有，同段一二六、一二七、一三五、一五○地號土地為上訴人甲○○所有。系爭土地非屬於臺灣省桃園農田水利會灌溉區域之範圍，且桃園農田水利會亦未設置灌溉排水路等水利設施。上訴人寄發之七十八年七月八日及八十二年十二月二日存證信函，被上訴人已收受，上訴人亦已收受被上訴人存證信函中所附之日期為七十八年七月二十五日，金額為一萬八千五百元匯票等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、桃園縣第十七期龜山鄉楓樹坑市地重劃區三七五出租耕地清冊、桃園農田水利會函、存證信函及匯票等影本可稽，堪信為真實。上訴人雖主張兩造於簽立租約之際，即合意以稻米每台斤十元為基礎計算租金，惟為被上訴人所否認，上訴人亦不能提出其他證據以實其說，被上訴人未付之租金，自應依兩造所訂之租約約定給付租金，而非依每台斤十元計算。系爭租約之地租係按一年二期，每期以作物總收穫量千分之三百七十五折算現金給付，金額由被上訴人按實收情形自行計算，有系爭租約可稽。再依系爭土地七十三年第一期至七十七年第二期之減免證明書記載，並參酌行政院農業委員會北區糧食管理處九十二年十二月八日︵九二︶農北糧字第九二三六○七○五七號函文所載之桃園縣七十三年至七十八年七月，每年七月及十二月梗種︵蓬萊︶稻穀每百公斤月平均價格計算，被上訴人自七十三年第一期至七十七年第二期所應繳地租額，合計為二萬四千一百十四元。扣除前開上訴人已收受並兌領之匯票一萬八千五百元，及被上訴人代上訴人繳納之七十三年第一期田賦三百六十七點六公斤︵依前開標準換算即為五千二百四十九元︶後，被上訴人尚積欠之租金為六百六十五元。依前述七十三年起至七十七年止，被上訴人應繳之租金總額二萬四千一百十四元計算，每年平均租金為四千八百二十二點八元，兩年地租總額應為九千六百四十六元。被上訴人至上訴人七十八年七月八日催告函催告期間屆滿即七十八年七月二十八日前，既僅積欠上訴人地租六百六十五元，自尚未逾兩年地租總額。上訴人於七十八年七月二十八日為終止租約之意思表示時，被上訴人尚無積欠地租達二年總額之情事，即與耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之規定不合。另被上訴人嗣後寄送予上訴人之八十二年十二月七日、八十四年十月十八日匯票，縱因上訴人未兌現，而不生清償七十八年第一期至八十二年第二期地租之效力，惟上訴人既未依法再向被上訴人為催告，亦不得以被上訴人積欠地租為由終止雙方租約，故自七十八年七月二十八日至該期租約屆滿止，雙方之租約並未消滅。再依耕地三七五減租條例第二十條規定，租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。本件被上訴人至上開租期屆滿後，仍願意繼續承租系爭土地，然為上訴人所拒絕，被上訴人分別於八十一年七月七日及八十六年四月一日，向主管機關台灣省桃園縣龜山鄉公所取得八十一年六月二十日至八十七年六月十九日及八十六年一月一日至九十一年十二月三十一日租期之耕地租約，自屬適法，於上開期間內，兩造間之耕地租約仍屬存在。次查系爭土地除三六一、三六二、三六二之二地號土地外，其餘屬重劃區內之土地，該重劃區工程係於八十三年五月十日開工，八十四年十二月十五日完工，重劃後依市地重劃實施辦法第三十一條規定辦理土地分配，桃園縣市地重劃委員會審議通過土地調整分配，上訴人重劃後分配之土地，須俟地上物拆遷問題處理完竣後，桃園縣政府始得依市地重劃實施辦法第五十一條之規定辦理交接事宜，有桃園縣政府九十一年十二月四日府地重字第○九一○二六五七九五號函可稽，上訴人亦自認九十二年間桃園縣政府始發公文通知上訴人關於重劃後所改之地號。足證系爭土地內之重劃區部分，桃園縣政府自工程於八十三年五月十日開工起，迄九十一年十二月四日函復時，尚未通知上訴人重劃後所改之地號，則在重劃區內之租地，被上訴人自無從知悉租地所在。被上訴人抗辯其無從耕作，自屬有據。另系爭三六一、三六二、三六二之二地號土地係在重劃區外，其中三六二、三六二之二地號土地，依上訴人在另案八十七年度聲字第五九四號保全證據事件所提出之八十七年七月二十一日照片所示，及第一審法院於九十一年十一月十五日履勘現場之情形，該土地均非處於耕作狀態。且上開保全證據事件調查時，於八十八年九月十五日至系爭土地執行現場保全證據後，諭知上訴人陳報履勘現場照片，該二筆土地已見有翻土之狀。又該地號上之道路︵極小部分屬三六一、三六二地號土地︶，乃桃園縣龜山鄉公所所鋪設，該鄉公所亦於八十七年九月十七日以桃龜鄉建三字第八七一一九三七六號函知上訴人，同意由上訴人自行挖除，自難遽認上開二筆土地，被上訴人有非不可抗力之原因繼續一年不為耕作之事實。至系爭三六一地號土地，依桃園縣桃園地政事務所土地複丈成果圖所示，其中Ｅ區為河川坍沒區，事實上無法耕作，Ｄ區則為芒草區。桃園縣龜山鄉公所九十二年十一月四日桃龜鄉農字第○九二○○二四八九八號函亦記載，三六一地號部分土地為行水區，部分為石頭土礫，無法種植水稻，足見三六一地號土地，係因流失後搶修，致佈有土石而不能耕作。被上訴人承租系爭土地，並無耕地三七五減租條例第十七條第四款非因不可抗力繼續一年不為耕作之法定終止租約事由。上訴人依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款及第四款之規定，終止兩造間所訂立之租約，請求被上訴人返還系爭土地，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查本件系爭土地其中參加重劃部分之土地，於八十三年五月十日重劃區工程開工之前，有無上訴人所主張承租之耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，原審未經調查審酌，遽為不利於上訴人之判決，已有可議。又系爭未參加重劃之三六二、三六二之二地號土地，上訴人主張被上訴人有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，究指何期間﹖有何證據可以證明？上訴人此部分之主張是否明瞭完足？有無令其敍明補充之必要？原審未針對上訴人之主張為調查審酌，遽依上開理由為不利於上訴人之認定，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 三十 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 劉 福 聲法官 顏 南 全法官 許 澍 林右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十三 年 七 月 十三 日
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