最高法院民事判決 九十三年度台上字第一三六一號
上 訴 人 乙○○︵甲○○
A.訴訟代理人 劉灼熙律師被 上訴 人 臺灣銀行股份有限公司︵原名臺灣銀行︶法定代理人 李勝彥訴訟代理人 吳誠修律師右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十一年一月二十九日臺灣高等法院第二審判決︵九十年度上字第三三一號︶，提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付暨負擔訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件原當事人甲○○於提起上訴後之民國九十二年三月十一日亡故，其繼承人除乙○○外，均拋棄繼承，被上訴人聲明由乙○○為甲○○之承受訴訟人續行訴訟，自應准許，合先敘明。
次查被上訴人主張：上訴人之被繼承人甲○○於民國七十三年一月一日向伊承租坐落臺北市○○區○○段二小段第三九七號土地及其上建物即門牌臺北市○○區○○○街○號房屋︵下稱系爭房地︶，租賃期間一年，至七十四年十二月三十一日為止，約定租金每月新臺幣︵下同︶一萬三千九百元，押租金三萬八千元，且依雙方所訂租賃契約第三條第二項約定，租金及押租金額得依當地情形隨時調整，由伊通知甲○○繳納。租期屆滿後，雙方未重新訂約，已轉為不定期租賃關係，租金自七十六年起依行政院函示標準計算調整為一萬五千八百元，甲○○均照伊之通知繳納。嗣伊再按上開行政院函示調整租金，依序於七十八年一月一日、八十一年二月一日、八十六年七月一日調整為一萬九千五百元、二萬三千七百元、九萬一千四百七十八元，甲○○竟未依債之本旨給付，仍僅按月支付一萬五千八百元，迄八十一年九月三十日為止，合計短付租金二十萬零一百元。經以甲○○支付之房屋修繕費十八萬元及押租金三萬八千元抵付後，尚餘一萬七千九百元。另甲○○自八十一年十月一日起至八十六年六月三十日為止，僅按月提存一萬五千八百元，迄伊於八十六年九月十八日終止租約，經以前開可資扣抵之一萬七千九百元抵銷後，總計積欠租金達一百五十七萬零八百四十三元。又甲○○於伊終止租約後仍繼續占用系爭房地，亦應給付相當於租金之損害金或不當得利。甲○○亡故後，應由上訴人承受等情。爰依租賃契約及侵權行為、不當得利之法律關係，求為命上訴人給付一百三十五萬八千五百七十元並加計法定遲延利息，暨自八十六年九月十九日起至返還系爭房地之日止，按月給付八萬一千五百八十二元之判決。︵超過上開請求部分，經第一、二審判決被上訴人敗訴，已告確定。︶上訴人則以：系爭租賃契約明載租賃標的物為房屋，並不包含其餘空地及庭園，且兩造租賃契約變更為不定期租賃後，經協議調整租金為一萬五千八百元，被上訴人嗣後欲再調整租金，應依雙方當事人之合意為之，並無片面調整租金之權利，被上訴人依系爭租賃契約訂定後臺灣省政府頒布之租金計算標準調整租金，於法不合。況系爭租賃契約，係由被上訴人所片面印製，屬定型化契約性質，應作有利於伊之限制解釋，以維權益。再者，被上訴人之租金給付請求權早罹於時效而消滅，伊得拒絕給付等語，資為抗辯。
原審將第一審所為駁回被上訴人之訴之判決部分予以廢棄，改判命上訴人給付一百三十五萬八千五百七十元及其利息，暨自八十六年九月十九日起至返還如原判決附圖所示房地之日止，按月給付八萬一千五百八十二元，無非以：被上訴人主張之事實，業據提出系爭租賃契約為證。經查兩造原訂租賃契約於七十四年十二月三十一日屆滿後，甲○○仍繼續使用系爭房地，被上訴人並未為反對之意思表示，繼續收受租金，依民法第四百五十一條規定，視為不定期租賃，雙方未就契約內容重為約定，自應以原租約之約定繼續更新租賃契約。次查系爭契約第三條第二項載明：﹁前項租金暨押租金得依當地情形隨時調整，由出租人通知承租人繳納之﹂字樣，被上訴人自得直接依該約定方法調整租金，無待雙方之協議，或依民法第四百四十二條規定聲請法院為增減租金。甲○○所為應經雙方協議之抗辯，不足採取。被上訴人原為省屬公家機構，省屬機構出租基地、房舍，並非漫無章法計收租金，其租金額概由臺灣省政府依地價、房屋課稅現值之比率統一核定，兩造間租金之調整，自必受臺灣省政府頒租金計收政令之拘束，為甲○○承租系爭房地所明知，且兩造租賃契約自七十五年一月一日起更新為不定期租賃，復因七十六年公告地價重新調整，臺灣省政府援行政院函頒布公有基地租金之計收標準，亦有被上訴人提出之行政院、財政部及臺灣省政府函件足稽。被上訴人據以於七十七年三月二十一日通知甲○○調整租金，經提出○三八四七｜一號函為證，雖甲○○否認收受該函件及其真正，惟依甲○○嗣後均按通知調整後之一萬五千八百元繳納或提存租金，足證被上訴人確有依系爭租賃契約第三條第二項約定通知甲○○調整租金。參酌被上訴人復於七十七年十一月五日再依○三八四七｜一號函示標準通知甲○○自七十八年一月起調整租金為一萬九千五百元，甲○○收受後，以存證信函回復，並未就其收受○三八四七｜一號函之事實加以爭執，其否認曾收受該調整租金函件及其真正，亦不足採。甲○○於七十七年三月間既明知被上訴人調整租金之依據，嗣後亦確實遵守並如數繳納，足徵兩造租賃契約約定被上訴人得按當地情形調整租金，係指得依臺灣省政府頒布公有租金計收比率核收租金，應屬不爭。臺灣省政府依行政院七十七年二月四日臺七十七財字第三一三一號函示公有基地租金之計收，比照地價稅重新核定之打折方式課徵，公有基地之租金率，調整為出租地價年息百分之三，其打折方式依財政部七十六年十二月十九日臺財稅第000000000號函說明地價稅減徵方案為﹁㈢七十七年地價稅按新地價應徵地價稅六成計徵。㈣七十八年地價稅按新地價應徵地價稅八成計徵。㈤七十九年地價稅按新地價全額計徵。﹂，又臺灣省政府八十一年七月十七日八一府財五字第七三二三三號函示，租金率調整按公告地價年息百分之五計收，有各該函件可憑。依上開標準計算被上訴人自七十八年一月一日起調整租金之數額，其中七十八年一月一日至八十一年一月三十一日、八十一年二月一日至八十六年六月三十日、八十六年七月一日至八十六年九月十八日，依序為一萬九千五百元、二萬三千七百元、九萬一千四百七十八元。被上訴人計算租金之依據，第一次調整租金為一萬五千八百元，其土地面積係以八百五十平方公尺為計算標準，有被上訴人提出之七十六年十一月原美軍眷舍房地租金調整明細表足參，且八十一年二月一日至八十六年六月三十日之租金，基地部分亦係以八百五十平方公尺計收，足證被上訴人出租與上訴人之土地面積為八百五十平方公尺。是以前開八十六年七月一日至八十六年九月十八日之租金，亦應以八百五十平方公尺為計算之依據，被上訴人以九百五十五點五七平方公尺計算核收租金為九萬一千四百七十八元，顯有逾計情形，此部分租金應為八萬一千五百八十二元。甲○○於被上訴人通知調整租金後，每月仍按一萬五千八百元繳納租金，並未依債之本旨給付，自不生清償之效力，經扣除押租金三萬八千元及修繕費十八萬元後，總計短付租金一百五十四萬五千一百十三元。再扣除已罹於時效而消滅之租金十八萬六千五百四十三元，餘一百三十五萬八千五百七十元被上訴人訴請上訴人給付，自應予准許。又上訴人積欠之租金，迄八十六年六月三十日已達一百三十二萬多元，被上訴人限期催告履行未果後，以積欠之租金已達二個月，依土地法第一百條第三款、系爭租賃契約第六條第一項第五款約定，通知甲○○終止租賃契約，於法並無不合。租約終止後，甲○○無正當權源仍繼續占用系爭房地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被上訴人請求其按月給付相當於租金之不當得利八萬一千五百八十二元，至返還系爭房地之日為止，亦應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查兩造於七十三年間簽訂之租賃契約，約定租賃之標的物為如被上訴人所提一審卷第十一之一頁附圖編號F103號，即門牌臺北市○○區○○○街○號房屋︵或房地︶，為雙方所不爭。該附圖所示房屋位置及形狀與原判決附圖即第一審法院囑託地政機關實地測量之所謂使用現況，明顯不符。則按公告地價及房屋課稅現值計算系爭租金、損害金或不當得利，自應先釐清上訴人承租或實際使用之範圍與面積。又上訴人（甲○○）否認儲藏室︵原判決附圖B 部分空屋︶為其所承租或使用，而對照前開二圖面，該儲藏室似亦不在租約所載編號F103號範圍之內。乃原審未就上訴人承租或實際使用之範圍及面積詳加調查審認明晰，徒以前揭情詞，並依公告地價及房屋課稅現值計算系爭租金及不當得利，遽為上訴人不利之判決，自非無判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原審於其不利部分之判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 八 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 楊 鼎 章法官 陳 淑 敏法官 劉 福 來法官 吳 麗 女右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十 日
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