最高法院民事判決 九十三年度台上字第一七三七號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 林崑地律師上 訴 人 甲○○
丙○○共 同訴訟代理人 張文嘉律師右當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國九十二年五月六日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（九十二年度上更㈠字第八號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人乙○○在第一審之訴及上訴暨追加之訴，與駁回上訴人甲○○、丙○○就返還代墊土地增值稅款之上訴，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件上訴人乙○○主張：兩造於民國八十二年七月二十三日簽訂合建契約，由伊提供所有坐落嘉義縣○○鄉○○○段第一一六二之三號土地（下稱系爭土地），交由對造上訴人甲○○、丙○○（下稱甲○○等二人）出資興建房屋，依約伊可分得之土地為總面積扣除六米寬道路及屋前三米寬道路之面積之四分之一，及總建坪一百二十坪之二層鋼筋磚造樓房一棟。詎甲○○等二人並未預留建物前三米寬道路，且建物總坪數未達一百二十坪，致伊受有損害等情。本訴請求命甲○○等二人連帶給付伊新台幣（下同）二百二十七萬五千五百九十八元，嗣於原審追加請求給付二十九萬三千四百零二元，並均加付法定遲延利息之判決。對於反訴則以：系爭建物遲延完工，不應退還保證金三十萬元，依合建契約土地增值稅應由甲○○等二人負擔等語，資為抗辯。（本訴第一審命甲○○等二人給付四十五萬五千元本息中之三十四萬七千二百元︹17500+329700︺本息部分，業經判決乙○○勝訴確定，其餘之十萬七千八百元，及第一審駁回之一百八十二萬零五百九十八元，第二審追加之訴二十九萬三千四百零二元，與反訴三十萬元，暨各該利息部分，原審為乙○○敗訴之判決，經其提起上訴）。
上訴人甲○○等二人則以：依合建契約乙○○應分得之土地面積為二八五．一七五平方公尺，實際登記予乙○○所有之土地面積為二九八平方公尺，已超出其應得之面積等語，資為抗辯。並主張合建契約成立前之土地增值稅應由乙○○負責，以後之增值稅則由伊負擔，伊為辦理土地分割移轉代乙○○繳土地增值稅一百六十二萬二千八百十元；又系爭建物已於八十三年完工交由乙○○占有使用，並辦畢所有權移轉登記，依約乙○○應將保證金三十萬元退還與伊等情。爰提起反訴，求為命乙○○返還代繳之土地增值稅及退還保證金共一百九十二萬二千八百十元之判決（原審維持第一審所為命乙○○應退還保證金三十萬元，駁回甲○○等二人請求返還土地增值稅一百六十二萬二千八百十元之判決，兩造各自提起上訴）。
原審將第一審所為命甲○○等二人給付乙○○四十五萬五千元本息之判決，除已確定之一萬七千五百元本息外，超過三十二萬九千七百元本息部分廢棄，改判駁回乙○○在第一審之訴，並駁回乙○○之上訴及追加之訴，暨駁回甲○○等二人就土地增值稅一百六十二萬二千八百十元之上訴，係以：本件兩造爭執要點在於本訴部分為甲○○等二人交付乙○○之土地、房屋面積是否不足？反訴部分為甲○○等二人繳付之土地增值稅究應由何人負擔？保證金應否退還？經查：㈠本件合建案，係由乙○○提供系爭土地，面積一千四百九十七平方公尺，與鄰地地主陳文男等三人提供所有同段一一六二之四號土地，面積六百五十平方公尺，分別與甲○○等二人訂立合建契約，交由甲○○等二人出資興建房屋。㈡就土地面積部分：合建契約約明扣除六米寬道路，及前面三米寬道路後，地主分得其餘土地面積之四分之一；訂約後兩造同意乙○○保留四十平方公尺不參與合建，是乙○○實際提供合建之土地為一千四百五十七平方公尺。其中六米道路，面積為四百五十八平方公尺，有複丈成果圖附卷可稽；因合建案既係由乙○○與鄰地地主陳文男等三人共同提供土地建屋，自應共同負擔，乙○○應負擔部分為三百十六．七平方公尺〔458× (1457/1457+650) =316.7〕。至三米道路部分，乙○○主張因不欲自家建物前面直接面臨道路，且有停車置物等需求，故於合建契約保留三米道路云云；甲○○等二人抗辯係以現有三．二米道路中心為基準退縮三米，三．二米道路之一半為一．六米，故合建之土地僅須再退縮一．四米云云。查系爭建物本即面臨道路，如以現有道路中心計算三米道路，則於合建之土地僅須再退縮
一．四米，對乙○○而言並無「保留三米道路」之實益，故合建契約所載「前面三米寬道路」，係指由現有三．二米道路之邊緣為基準退縮三米至明。據原判決附圖所示，系爭建物共長十八．九公尺，三米道路面積為五六．七平方公尺。乙○○依約應分得土地面積為八一．九四坪｛〔1457（提供土地總坪數）-316.7（六米道路應分擔之面積）-56.7（三米道路面積）〕×1/4= 270.9平方公尺（約八一．九四坪)｝。另查乙○○分得之土地，現登記為同段一一六二之二二及一一六二之二三地號，面積各為一四九平方公尺，合計為二九八平方公尺（約為九○．一四五坪），為乙○○所自承，已超過合建契約所定應分得之面積，從而，乙○○以分得土地面積不足為由，請求甲○○等二人負損害賠償責任，即屬無據。㈢就建物面積部分：甲○○等二人抗辯，原合建契約雖約定建物總坪數為一百二十坪，惟兩造嗣合意將原契約第二條第一款「總建坪數為一二○坪」等九字刪除，「二層樓房」增加為「二層半樓房」，後又另簽具變更設計書，將樓層數回復為「二層樓房」，乙○○實際分得坪數與約定坪數不足部分，以每坪三萬五千元補償等語，提出變更後之合建契約書及變更設計書為證，復經證人即代書莊竣傑之妻莊林雪蓮證稱屬實；則乙○○主張建物僅九八．五六坪，不足二一．四四坪，契約條款修改後代書事務所小姐有唸給兩造聽，但其不識字，無法理解其意等語，即無足採。況乙○○曾申請調解，主張其應得房屋坪數為一百零八．四八坪，實得坪數為九八．五六坪，少九．九二坪等情，有兩造不爭之計算書影本附卷足憑，甲○○等二人交付建物總坪數不足九．九二坪，足堪認定。按每坪三萬五千元計算，甲○○等二人應補償乙○○三十四萬七千二百元，惟其中一萬七千五百元部分業經法院判決確定，乙○○僅得再請求其餘之三十二萬九千七百元本息，逾此範圍之請求，不應准許。㈣甲○○等二人反訴請求乙○○退還保證金部分：依合建契約第五條約定：「工程時間定為一年完成，如未完成，由甲方（即乙○○）全權處理。如遇天災地變、過年，應扣除工作天數」，係指自實際開工日起算一年，且採日曆天數計算。又合建契約第四條固約定：「開工日期定於八十二年十一月底，如違約，由甲方沒收押金」等語，惟查乙○○於訂約後一再要求變更設計，先有保留四十平方公尺路地為私有，再有將店面連棟式房屋變為別墅型房屋，又於八十三年三月間申請建造執照變更設計，有該設計書在卷足憑，應認兩造對系爭合建契約中有關開工日期已經合意變更為八十三年三月間，依卷附之嘉義縣政府建設局使用執照發照日期為八十四年三月六日，則竣工日衡情應早於發照日，堪認甲○○等二人無違反一年工程期間之情事。既已交屋，則依合建契約第七條退款辦法第三項「交屋時退還新台幣三十萬元」之約定，甲○○等二人請求乙○○退還三十萬元保證金，應予准許。㈤甲○○等二人請求返還代繳土地增值稅部分：查合建契約關於稅捐之分擔約定：「本契約成立前應繳納之土地增值稅等一切稅款由甲方（即乙○○）負責。辦理過戶手續土地增值稅、代書費、印花稅及規費等費用各自負擔」，係指契約成立前，積欠之土地增值稅，始應由乙○○負擔，非謂契約成立前「產生」之土地增值稅，應由乙○○負擔；因土地增值稅唯有於辦理所有權移轉時始應繳納，並無未辦理所有權移轉而「產生」土地增值稅之情形。證人即合建契約見證人沈國明證稱，兩造約定有關介紹費、稅捐等一切費用由建商負擔，地主是「出清」，即僅提供土地等語。證人陳智宏亦證稱：簽契約時伊在場，約定由建商負擔所有稅捐等語，益證土地增值稅係由甲○○等二人負擔。甲○○等二人訴請返還一百六十二萬二千八百十元之土地增值稅，洵屬於法無據等語，為其判斷之基礎。
惟查：㈠依卷附嘉義縣水上地政事務所複丈成果圖（見一審卷㈡第八十二頁）及原判決附圖所示，乙○○現有嘉義縣○○鄉○○○段一一六二之二二及一一六二之二三號土地，面積各為一百四十九平方公尺，合計為二百九十八平方公尺，係包括原審認定三米寬道路面積之甲（二十九平方公尺）、乙（二十四平方公尺）二部分，依約原不應計入乙○○所分得之土地面積，扣除甲、乙二部分，則乙○○所分得之土地面積為二百四十五平方公尺，較原審認定應分配與乙○○之土地面積二百七十．九平方公尺，即有不足。㈡依卷附建築改良物登記簿謄本（見一審卷㈠第一百五十三頁至第一百五十六頁）所載，一一六二之二二號土地上之房屋建號為一三九三號面積為一百九十
一．二一平方公尺，一一六二之二三號土地上之房屋建號為一三九三號面積亦為一百
九十一．二一平方公尺，合計為三百八十二．四二平方公尺，約為一百十五．七坪，且均為三層樓房，原審認定兩造合意為二層樓房，乙○○應得房屋坪數為一百零八．四八坪，實得坪數為九八．五六坪云云，即與卷附資料不符。㈢合建契約之完工期限為一年，係採日曆天數，僅遇天災地變及過年始得扣除完工天數，如逾期限完工，乙○○得沒收押金，為原審認定之事實。而甲○○等二人自承：扣除下雨天，伊並未超過時間云云（見一審卷㈡第六○頁），則扣除雨天，甲○○等二人是否有逾期完工情事，攸關甲○○等二人得否請求退還保證金，自有查明之必要。原審以乙○○一再要求變更設計為由，逕認開工日期兩造已合意延至八十三年三月間，似嫌速斷，且與卷附之嘉義縣政府建設局建造執照核准開工展期欄所載「八十三年一月七日」不符（見二審上字卷第二六四頁背面），要難謂當。㈣解釋契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字，致失真意。查合建契約有關稅捐之分擔係約定契約成立前應繳納之土地增值稅由乙○○負擔；辦理過戶手續時應繳納之土地增值稅各自負擔。亦即將應繳納之土地增值稅區分為契約成立前應繳納之土地增值稅及契約成立後至辦理過戶時應繳納之土地增值稅，並約定前者由原所有權人負擔，後者由取得所有權人負擔，始有分擔可言。倘當事人立約真意係約定至辦理過戶時之土地增值稅全數由甲○○等二人負擔，則逕行約定由甲○○等二人負擔即可，何須訂立上開分擔標準。原審未遑注意及此，率謂依契約文義推之，因移轉所有權而應繳納之土地增值稅全部應由甲○○等二人負擔，是否與當事人立約之本旨無違，尚滋疑問，本院前次發回意旨，已予指明，原審仍未詳予調查審認，殊有未合。兩造上訴論旨，各就原判決不利於己部分指摘其為不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 十九 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 楊 鼎 章法官 陳 淑 敏法官 劉 福 來法官 黃 義 豐右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十三 年 九 月 六 日
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