最高法院民事判決 九十三年度台上字第一八二一號
上 訴 人 庚○○
丁○○甲○○己○○乙○○丙○○戊○○共 同訴訟代理人 尤美女律師
黃顯凱律師被 上訴 人 圓泰建設股份有限公司法定代理人 陳金福訴訟代理人 李建民律師右當事人間請求清償債務等事件，上訴人對於中華民國九十一年五月二十八日台灣高等法院第二審判決︵九十年度重上字第一四三號︶，提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人之被繼承人呂福文於民國八十一年四月二十七日提供其共有之桃園縣桃園市○○段○○○號、六六地號、六六之一地號土地︵下稱系爭土地︶，與訴外人正泰建設股份有限公司︵下稱正泰公司︶合建房屋並訂定合作興建契約書︵下稱系爭合建契約︶。嗣呂福文、正泰公司於八十二年十月三十日與伊訂立協議書，將正泰公司之系爭合建契約權利義務讓與伊，就繳納土地增值稅部分變更約定為﹁甲方︵呂福文︶負擔繳納之土地增值稅暫由丙方︵被上訴人︶代為墊付，俟甲方在本合建分配所得房屋向銀行貸款放款核准後，立即無息一次付清於丙方﹂，伊已於八十三年三月七日代繳土地增值稅新台幣︵下同︶一千零六十六萬四千八百九十四元，呂福文則拋棄期限利益，於同日簽發未載到期日之同額本票一紙交伊，呂福文於八十四年四月二十日死亡，上開債務應由上訴人負連帶清償責任；又因系爭合建房屋早已完工，伊於八十五年五月三十一日已將呂福文分得房屋之權狀二十七張交付丁○○收受，上訴人故意拖延不向銀行辦理貸款，以不正當行為阻止系爭協議所附條件成就，依民法第一百零一條第一項規定，應視為條件已成就，上訴人即應清償伊墊付款；又上訴人於另件返還保證金訴訟事件中，已就建物瑕疵部分，准予抵銷一百九十八萬八千四百五十一元，其他房屋瑕疵及逾期完工、交屋部分，則被認定不成立，本件上訴人不得再為相同之抵銷抗辯；爰求為命上訴人給付一千零六十六萬四千八百九十四元並加計法定遲延利息之判決。並就上訴人提起之反訴，辯稱：呂福文因未依約及時解決道路通行問題，完工期限應順延二百九十二天，施工日期計一千二百零二天，自伊八十二年三月二十四日領取建造執照起算，於八十五年七月十一日前完工交屋，即未遲延，伊已於八十五年六月十日通知上訴人交屋，上訴人就部分房屋拒不辦理點交，其所指遲延交屋，不可歸責於伊，另觀丁○○簽立之同意書，足認系爭房屋水電已接通，因上訴人拒絕交屋未繳水電費而遭斷水斷電，伊無不能交屋情事；上訴人未依約先返還保證金，又未依約辦理貸款償付墊款，並歸還已取走之二十一戶房屋權狀與呂傳勝律師保管，其反訴請求給付損害金及追加請求交付房屋所有權狀，均無理由等語，資為抗辯。
上訴人則以：呂福文簽發本票，係擔保代墊款債務之用，並未拋棄期限利益，應俟以其合建分配所得房屋向銀行貸款放款核准後，始須償還被上訴人之土地增值稅墊付款；因呂福文之繼承人呂旺枝失蹤多年，生死不明，無法辦理繼承登記，及被上訴人遲延交屋，致無從向銀行辦理貸款，係可歸責被上訴人之事由，非伊以不正當行為阻止其條件成就，該墊款償還期限並未屆至。又被上訴人逾期完工、交屋，且房屋有多項瑕疵，伊對被上訴人有七千九百六十五萬六千四百五十七元之債權，足供抵銷被上訴人之返還保證金及土地增值稅墊款債權等語；資為抗辯。並反訴主張：關於房屋瑕疵，被上訴人應給付之瑕疵價差及修復費用一百九十八萬八千四百五十一元，固經另案抵銷並確定在案；惟系爭合建工程，因可歸責於被上訴人之事由遲延完工一百二十九天，應賠償伊二千三百八十七萬五千九百零一元違約金，被上訴人遲延交屋六年以上，致伊受有相當租金之損害五千七百零二萬四千元，被上訴人共應賠償伊八千零八十九萬九千九百零一元，伊以之對被上訴人債權為抵銷後，被上訴人尚應給付伊二千三百五十五萬九千一百九十四元，爰反訴請求被上訴人給付二千零三十二萬七千二百九十九元及法定遲延利息︵於第一審為反訴請求︶並交付如原判決附表㈡所示之所有權狀二十七張︵於原審為反訴追加︶之判決。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並駁回上訴人追加之反訴，無非以：上訴人之被繼承人呂福文生前於八十一年四月二十七日提供其共有之系爭土地，與正泰公司訂定系爭合建契約；呂福文、正泰公司與被上訴人嗣再訂立協議書，將正泰公司之系爭合建契約權利義務讓與被上訴人，該協議書第四條約定：﹁見合建契約書第十六條第三款土地增值稅於簽約前由甲方負擔，簽約後雙方依分屋比例各自負擔，現變更甲方負擔繳納之土地增值稅暫由丙方代為墊付，俟甲方在本合建分配所得房屋向銀行貸款放款核准後，立即無息一次付清於丙方﹂，被上訴人已於八十三年三月七日代繳土地增值稅一千零六十六萬四千八百九十四元，呂福文於同日簽發未載到期日之同額本票交付被上訴人；關於上訴人分得房屋，因外觀、電梯、電梯間、屋頂及停車場地坪之瑕疵，經台灣桃園地方法院八十八年度重訴字第二七號請求返還保證金事件，認定補償瑕疵價差為一百七十八萬元及房屋修復費用十六萬七千二百一十元，上訴人已於上開事件，以之與被上訴人請求之保證金返還債權抵銷等情，為兩造不爭之事實。㈠關於本訴部分：按當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，應認該事實發生時或其發生已不能時，為清償期屆至之時。本件系爭土地之土地增值稅墊款之償還，兩造既約定由被上訴人墊付，上訴人則以合建分配所得房屋向銀行貸款放款核准後償還，係預期呂福文將來必有分得房屋，並可向銀行貸款償還之事實，自係以該事實之發生，為既存債務之清償期。查上訴人已自認被上訴人於八十五年六月十日通知其交屋，上訴人受領其中一部，並陸續轉售、出租、自住，有交屋通知書、交屋證明書、房屋清冊、建物登記簿謄本足據。上訴人雖辯稱：尚有部分房屋因被上訴人公司內部糾紛未交付云云，惟核前開交屋通知書之文義，並未保留部分房屋不點交，自係通知上訴人全數交屋，上訴人拒不受領，自可歸責；而上訴人就其所稱被上訴人因公司內部糾紛致無法交屋之事實，並未舉證證明，即不可採信。而依修正前土地登記規則第三十一條︵第一項︶規定：﹁繼承人為二人以上，部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記。其經繼承人全體同意者，得申請為分別共有之登記。﹂，則上訴人所謂呂福文死亡，呂旺枝失蹤無從辦理繼承登記云云，固不足採。惟抵押權設定行為屬處分行為，依民法第八百十八條規定，未經呂旺枝等全體共有人之同意，不能辦理，則抵押貸款之事實，已屬不能，則土地增值稅墊款清償期應已屆至，被上訴人自得請求上訴人償還。又呂福文固簽發與土地增值稅同額且未載到期日之本票一紙，交付被上訴人，惟彼等既已約定俟呂福文分得房屋貸款後始付清被上訴人墊款，則該本票之簽發，顯無使執票人立即提示之意甚明。蓋如認呂福文係應立即給付票款，則其本身繳納稅款即可，何須約定由被上訴人代墊並同日償還﹖上訴人辯稱：上開本票雖未記載到期日，但無拋棄期限利益云云，應可採信。查上訴人迄未清償上開票據債務，復未能證明被上訴人受領本票，有使墊付債務消滅之意思表示，上訴人所謂被上訴人受領本票發生代物清償效力云云，即不足採。㈡關於反訴部分：⑴建物瑕疵部分：查上訴人所指建物瑕疵價差及修復費計一百九十八萬八千四百五十一元，於台灣桃園地方法院八十八年度重訴字第二七號事件中，上訴人以之對被上訴人主張之保證金債權，已為抵銷抗辯，兩相抵銷結果，上訴人尚應給付被上訴人保證金三千六百八十五萬一千五百四十九元等情，已如前述，則上訴人於本件自不得以之重複抵銷；⑵逾期完工及逾期交屋部分：查系爭合建契約第十二條記載：﹁自領到建築︵造︶執照之日起，乙方︵被上訴人︶需在四個月內開工，自開工日起柒佰參拾個日曆天內完工及取得房屋使用執照，並於二個月內接通外水外電及景觀工程完成，將甲方︵呂福文︶應得房屋點交給甲方管理使用，如因政府法令、天災或甲方因素等不可抗拒之因素，而致逾期者，其完工期限應順延之。﹂，則兩造原訂完工期限，係自被上訴人領到建造執照日起九百十天︵730十120十60=910︶；嗣兩造復於八十一年九月二十三日達成：﹁雙方協議於八十一年九月二十三日交付第貳次合建保證金，甲方原應負責本合建道路通行全部問題︵見合約第三條Ａ款︶，今協議甲方若在收訖保證金後︵於八十一年十月十六日算起︶尚未能解決道路通行時，每逾一日以順延開工日日期記錄二倍計算作為罰則，甲方全體絕無異議﹂之協議，呂福文等為道路通行問題，於八十二年三月三日向訴外人尚林建設股份有限公司︵下稱尚林公司︶承買地上物及地上權，尚林公司承諾收到價款後七日內即八十二年三月十日前派員將全部圍牆及鐵屋清除完畢等情，亦為兩造所不爭。則自八十一年十月十六日起算至八十二年三月十日解決道路通行止，共一百四十六天，依二倍罰則計算，合法順延開工日日期記錄二百九十二天。被上訴人於八十二年三月二十四日領得系爭建物之建造執照，依兩造協議，被上訴人可增加二百九十二天工期，即由九百十天增為一千零八十二天。系爭房屋工程自八十二年九月二十四日開工，至八十五年一月三十一日取得使用執照，八十五年六月十日通知於同年月十七日交屋，上訴人受領部分房屋之後，已分別轉售、出租、或自住等情，有如前述，則自八十二年九月二十四日開工計至八十五年六月十七日交屋，合計九百九十九天，並未逾一千零八十二天工期。上訴人主張：上開罰則僅係就開工日期之約定，與完工日期無涉，被上訴人逾期完工、逾期交屋應負損害賠償云云，委不足採；⑶按給付係以交付特定物為標的者，應於清償期，以現狀交付之，即使該特定物有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，至於特定物所存瑕疵，為物的瑕疵擔保責任問題，兩者不容混淆。被上訴人寄交上訴人之交屋通知書，並無表明僅點交部分房屋，顯指分歸上訴人所得者，均在點交之列，參諸上訴人將分得之部分房屋轉售、出租或自用等情，被上訴人辯稱：上訴人拒絕受領云云，即非無稽。系爭房屋雖有若干瑕疵，惟屬特定物之現狀交付，仍依債務本旨而為給付，自生提出之效力，被上訴人不負給付遲延責任，上訴人請求損害賠償，尚非正當。又本件合建契約，通說認屬承攬與互易之混合契約，系爭房屋工程已完工，且取得使用執照，被上訴人通知上訴人交屋，上訴人選擇受領部分房屋，並予以轉售、出租、自住，該定作物顯已完成，雖有瑕疵，亦僅得依民法第四百九十五條第一項有關瑕疵擔保特別規定謀求救濟（上訴人已另依瑕疵擔保法則主張抵銷獲准在案），則上訴人主張：房屋有瑕疵，非依債務本旨為給付，不生提出效力，伊得拒絕受領，被上訴人仍應負遲延交屋責任云云，自不足採；⑷關於被上訴人代墊之土地增值稅款之清償期，業於交屋後，因呂福文之繼承人之一呂旺枝失蹤，不能辦理銀行貸款，而已屆至。關於上訴人應退還被上訴人之保證金，依合作興建契約書第三條Ｂ款約定：﹁退還方式：⒈結構體完成時退還二分之一；⒉水電接通、景觀工程完成，通知交屋一星期內退還二分之一，若甲方未履行則視為甲方違約。﹂；依卷附八十六年十二月十七日地主丁○○與被上訴人法定代理人陳金福所立之同意書，載：﹁本人︵丁○○︶切結於近日內視圓泰建設︵股︶公司之復水復電完成時，即開立支票付款︵應付墊款差額︶﹂，既表示﹁復水復電﹂，顯見系爭房屋曾經接通水電無訛，被上訴人辯稱：上訴人拒絕交屋，未繳水電費而遭斷水斷電云云，可以採信。系爭房屋既已完工並通知交屋，上訴人自應退還保證金。再者，呂傳勝律師於八十八年六月一日台灣桃園地方法院八十八年度重訴字第二七號請求返還保證金事件審理中，以聲請狀表示：﹁在當事人間︵兩造︶返還保證金一案，民國八十六年九月二十二日兩造相約前來本律師事務所，由圓泰公司負責人陳金福先生交出四十五筆四十八張建物權狀交本律師，而由丁○○先生立收條交付陳金福先生，言明地主持上開權狀辦理抵押設定，向銀行貸款以備返還建商之保證金後，再將建物權狀交本律師保管，其後丁○○、甲○○先生前來本律師事務所取去十八筆二十一張建物權狀，謂擬辦理抵押及設定向銀行貸款，取去後迄未交還本律師，地主有無辦理貸款，有無返還建商保證金，迄未告知本律師。﹂，呂傳勝律師並於原法院八十九年度重上字第五七八號請求返還保證金事件準備程序證稱：﹁（雙方）原意是拿當中二十一張權狀去貸款後，二十一張要再交還由我保管﹂云云，足徵兩造約定系爭權狀交由呂傳勝律師保管，以便辦理銀行貸款清償上訴人積欠之保證金及土地增值稅墊款，上訴人取走二十一張，既未辦貸款償債，亦未交還呂律師保管，上訴人請求交付系爭所有權狀之停止條件尚未成就，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按解釋契約，須探求當事人之真意，固不能拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表達當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查系爭合建契約第十二條約定：﹁自領到建築︵造︶執照之日起，被上訴人︵乙方︶需在四個月內開工，自開工日起柒佰參拾個日曆天內完工及取得房屋使用執照，並於二個月內接通外水外電及景觀工程完成，將呂福文︵甲方︶應得房屋點交給甲方管理使用，如因政府法令、天災或甲方因素等不可抗拒之因素，而致逾期者，其完工期限應順延之﹂，為原審確定之事實。則依系爭合建契約約定，約定開工日與計算完工工期係屬二事，前者，係約定被上訴人應自領到建造執照之日起四個月內開工，後者，則係約定自開工日起七百三十個日曆天內完工及取得房屋使用執照，並於二個月內接通外水外電及景觀工程完成，將呂福文應得房屋點交其管理使用。易言之，被上訴人之系爭房屋興建完工工期，應自被上訴人實際開工日期計算，而被上訴人必須自領到建造執照之日起四個月內開工，倘被上訴人未於期限內開工，抑或開工後未於約定工期內完工時，均屬違約。原審未察，將之混為一談，認兩造原訂完工期限，係自被上訴人領到建造執照日起九百十天，亦即將應開工之期限與應完工之工期混合計算，已屬可議。其次，兩造達成協議，約定：﹁雙方協議於八十一年九月二十三日交付第貳次合建保證金，甲方原應負責本合建道路通行全部問題（見合約第三條Ａ款），今協議甲方若在收訖保證金後（於八十一年十月十六日算起）尚未能解決道路通行時，每逾一日以順延開工日日期記錄二倍計算作為罰則，甲方全體絕無異議。﹂，呂福文等至八十二年三月十日始解決道路通行問題，共逾一百四十六天，依二倍罰則計算，應合法順延開工日數二百九十二天。而被上訴人於八十二年三月二十四日領得系爭建物之建造執照，系爭房屋工程於八十二年九月二十四日開工，於八十五年一月三十一日取得使用執照，被上訴人於八十五年六月十日通知上訴人於同年月十七日交屋，亦為原審所合法認定之事實。若此，被上訴人於八十二年三月二十四日領得系爭建物之建造執照，其開工，應自該日起四個月加上二百九十二天為其期限；而其完工工期，除有因政府法令、天災或甲方因素等不可抗拒之因素，而致逾期者應順延之外，應自開工日起七百三十個日曆天內完工及取得房屋使用執照，並於二個月內接通外水外電及景觀工程完成，點交給上訴人管理使用。原審疏未依上揭情形分別審認被上訴人有無逾期開工及逾限完工之違約情事，乃竟謂被上訴人可增加二百九十二天工期，即由九百十天增為一千零八十二天，與前述順延開工日日期日數二百九十二天，不免齟齬。再者，原審既謂依兩造合作興建契約，原訂完工期限，係自被上訴人領到建造執照日起九百十天，而被上訴人可增加二百九十二天，工期計為一千零八十二天，準此，計算被上訴人完工、交屋是否逾期，即應自八十二年三月二十四日即被上訴人領得系爭建物建造執照日起算，惟原審復自八十二年九月二十四日即開工日起算，前後論述不一，則其所為工期合計九百九十九天，未逾經順延之一千零八十二天之論斷，難謂無理由矛盾之違法。又完工期限九百十天，可增加二百九十二天，則工期應為一千二百零二天，原審認僅為一千零八十二天，其原因何在？亦待說明。本件被上訴人是否逾期完工、逾期交屋之事實仍有未明，而此項事實關連上訴人所為損害賠償請求並其金額之判斷，亦影響其對被上訴人土地增值稅債權抵銷抗辯之成立與否，亦即，涉及被上訴人本訴請求土地增值稅墊款及上訴人反訴請求損害賠償之判斷。又當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，應認該事實發生時或其發生已不能時，為清償期屆至之時。原審既認定兩造約定系爭權狀交由呂傳勝律師保管，以便辦理銀行貸款清償上訴人積欠之保證金及土地增值稅墊款，為上訴人請求被上訴人交付系爭所有權狀之停止條件。若此，似以上訴人清償其所欠之保證金及土地增值稅墊款債務之時，為被上訴人交付系爭所有權狀之清償期，果爾，倘上訴人抵銷抗辯成立，致未負欠被上訴人保證金及土地增值稅墊款時，其是否不得反訴請求被上訴人交付所有權狀，即非無研求之餘地。故此部分亦有併予發回之必要。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 二 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女法官 陳 淑 敏法官 陳 重 瑜右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十三 年 九 月 十四 日
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