最高法院民事判決 九十三年度台上字第二號
上 訴 人 壬 ○ ○
卯 ○ ○共 同訴訟代理人 蔣 志 明律師被 上訴 人 午 ○ ○
甲 ○ ○
巳 ○ ○
癸 ○ ○
乙 ○ ○
戊 ○ ○
辰 ○ ○子○○○
庚 ○ ○
丑 ○ ○
己 ○ ○
寅 ○ ○
辛 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十一年四月九日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十九年度上字第二六五號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人對於被上訴人請求拆屋還地及返還不當得利本息之上訴，暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人主張：坐落台中縣太平市○○路段第一０五、一０五︱三、一０五︱七、一０五︱二０、一０五︱二一、一０五∣二二、一０五︱二三、一０五︱二六地號等八筆土地為伊共有，應有部分各二分之一。被上訴人午○○所有建物無權占用第一０五︱七地號如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分及第一０五︱二０地號面積依序為一二七平方公尺及二二二平方公尺。被上訴人甲○○所有建物無權占用第一０五︱二二地號及第一０五︱二三地號如附圖所示Ａ部分面積依序為一八一平方公尺及三０平方公尺。被上訴人巳○○所有建物無權占用第一０五︱二一地號面積一九六平方公尺。被上訴人辰○○所有建物無權占用第一０五地號如附圖所示Ａ部分及第一０五︱二六地號如附圖所示Ａ部分面積依序為五九九平方公尺及五七平方公尺。被上訴人癸○○所有建物無權占用第一０五地號如附圖所示Ｂ部分及第一０五︱二六地號如附圖所示Ｂ部分面積依序為一一六平方公尺及五七平方公尺。被上訴人子○○○、庚○○、寅○○、丑○○、丙○○、丁○○、辛○○、己○○所有建物無權占用第一０五地號如附圖所示Ｃ部分及第一０五︱三地號如附圖所示Ａ部分面積依序為三一二平方公尺及二四平方公尺。被上訴人乙○○所有建物無權占用第一０五地號如附圖所示Ｄ部分面積一六０平方公尺。被上訴人戊○○所有建物無權占用第一０五地號如附圖所示Ｅ部分面積四五平方公尺。伊自得依民法第七百六十七條規定請求被上訴人拆除上開建物並交還占用之土地。又被上訴人占有系爭土地，受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊亦得本於不當得利之法則，請求被上訴人返還自民國七十六年十月十五日起算之不當得利等情，求為命㈠被上訴人午○○將上開建物拆除並交還占用之土地及給付新台幣（下同）三十三萬六千五百四十元暨加付法定遲延利息，另自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付三萬九千零八十八元。㈡被上訴人甲○○將上開建物拆除並交還占用之土地及給付二十萬三千四百六十七元暨加付法定遲延利息，另自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付二萬三千六百三十二元。㈢被上訴人巳○○將上開建物拆除並交還占用之土地及給付十八萬九千零二元暨加付法定遲延利息，另自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付二萬一千九百五十二元。㈣被上訴人辰○○將上開建物拆除並交還占用之土地及給付一百二十萬四千二百六十六元暨加付法定遲延利息，另自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付十萬三千九百六十一元。㈤被上訴人癸○○將上開建物拆除並交還占用之土地及給付二十七萬七千五百三十四元暨加付法定遲延利息，另自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付一萬九千三百七十六元。㈥被上訴人子○○○、庚○○、寅○○、丑○○、丙○○、丁○○、辛○○、己○○將上開建物拆除並交還占用之土地及連帶給付六十二萬一千七百七十七元暨加付法定遲延利息，另自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付五萬三千五百十二元。㈦被上訴人乙○○將上開建物拆除並交還占用之土地及給付三十萬六千九百九十二元暨加付法定遲延利息，另自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付二萬六千零六十四元。㈧被上訴人戊○○將上開建物拆除並交還占用之土地及給付八萬六千三百四十一元暨加付法定遲延利息，另自八十六年六月一日起至交還土地之日止，按年給付七千三百三十元之判決。
被上訴人則以：系爭土地原為訴外人林鑽燧所有，伊與林鑽燧間有租用基地建築房屋之契約，於基地出賣時，有優先購買權。上訴人買受系爭土地時，買賣雙方未通知伊優先承購，其買賣契約不得對抗伊。伊係本於租賃契約使用收益系爭土地，非無權占有等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人就其主張之事實，固據提出土地登記簿謄本為證，並有台中縣太平地政事務所土地複丈成果圖可憑。但查系爭土地原為林鑽燧所有，林鑽燧於日據時期即將之出租予被上訴人或被上訴人之被繼承人做為建築房屋之基地，林鑽燧於台灣光復後不久遷居日本，有關系爭土地之管理收租事宜均委任訴外人葉作樂代理。林鑽燧於四十七年八月十六日死亡，其繼承人林守直、林守成、林玉枝（下稱林守直等三人）、林守藩（於七十三年五月十八日死亡，其繼承人為林守直等三人）仍繼續委任葉作樂管理系爭土地，被上訴人就系爭土地有租用基地建築房屋之契約，有租金繳納記帳、戶籍謄本、和解契約書、台灣台中地方法院六十八年度訴字第二０四０號、原審法院六十八年度上字第一一五四號及最高法院七十年度台上字第一四六八號民事判決在卷可稽。又上訴人卯○○以林守直等三人受任人之地位於七十五年九月及七十六年一月間催告被上訴人或被上訴人之繼承人，略以：台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語，有存證信函及台灣台中地方法院七十六年度聲字第五０號民事裁定可憑，亦足證被上訴人就系爭土地有租地建屋契約存在。次按租用基地建築房屋之基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第一百零四條規定甚明。林鑽燧之繼承人林守直等三人及林守藩於七十二年八月二十日將包括系爭土地在內之三十六筆土地以新台幣一百零四萬元及日幣一千萬元出賣予卯○○，卯○○以林守直等三人受任人之地位於七十五年九月及七十六年一月間通知被上訴人或被上訴人之繼承人，略以：伊受林守直等三人委任全權處分上開三十六筆土地，將以每平方公尺六千零五十元出售，請於文到二十日內與游振福依上開價格訂立買賣契約並交付價金等語。依每平方公尺六千零五十元計算，上開三十六筆土地之價金共計一億一千三百四十一萬九千三百五十元，與卯○○購買之價格新台幣一百零四萬元及日幣一千萬元，顯然不符，難謂係合法之通知。卯○○又以林守直等三人受任人之地位，於七十六年六月二十七日與自己及上訴人壬○○訂立價金共計一億一千三百四十一萬九千三百五十元之土地買賣所有權移轉契約書，於七十六年十月十四日將上開三十六筆土地移轉登記為卯○○及壬○○共有，有該移轉契約書及土地登記簿謄本可證。林守直等三人或上訴人並未將此項買賣土地之事由通知被上訴人或被上訴人之繼承人。上訴人購買系爭土地時，買賣雙方未合法通知被上訴人或被上訴人之繼承人行使優先購買權，其移轉系爭土地所有權予上訴人之行為，對於被上訴人或被上訴人之繼承人不生效力，上訴人不得主張其為系爭土地之出租人，其以出租人之地位催告被上訴人或被上訴人之繼承人，限期繳納積欠之租金，不生催告之效力，被上訴人對於系爭土地之租賃關係，仍然存在，得依租約使用收益系爭土地。上訴人主張被上訴人無權占用系爭土地，依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，請求被上訴人各將占用土地上之房屋拆除並交還占用之土地暨給付不當得利，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查上訴人卯○○、壬○○係於七十六年六月二十七日始與林守直等三人訂立土地買賣所有權移轉契約書，並於七十六年十月十四日辦畢所有權移轉登記，取得系爭土地之所有權。原審既謂上訴人卯○○於七十五年九月及七十六年一月間曾以林守直等三人受任人之地位催告被上訴人或被上訴人之繼承人，限彼等於文到十日內繳清自五十四年起積欠之租金，逾期即終止租約，則系爭租約已否於七十五年九月或七十六年一月間合法終止，自攸關上訴人與林守直等三人於七十六年六月二十七日所訂買賣契約能否對抗被上訴人。原審就系爭租約已否於七十五年或七十六年間合法終止，未予調查審認，遽為上訴人敗訴之判決，尚有疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 一 月 八 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎法官 李 彥 文法官 陳 重 瑜法官 劉 福 聲右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十三 年 一 月 三十 日
Ｂ