最高法院民事判決 九十三年度台上字第二一五二號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 景熙焱律師被 上訴 人 甲○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十二年五月二十日台灣高等法院第二審判決（九十一年度上字第九四二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國（下同）八十五年九月十一日與上訴人訂立買賣契約，，向上訴人購買「龔琅生繼承人」所有坐落台中縣○○鄉○○○段一○八一｜三一八地號土地上，編號「台中霧峰Ｆ區第三棟」門牌號○○鄉○○路○○○巷○○弄○○號房屋一棟及其基地（下稱系爭房地，原審誤載為系爭房屋），總價為新台幣（下同）三百九十萬元。伊已交付價金一百八十萬元與上訴人。嗣龔琅生之繼承人龔書鳳、龔書泉、龔思粟及龔小芬四人（下稱龔書鳳等四人）否認授權上訴人出售系爭房地。上訴人未經龔書鳳等四人授予代理權而與伊簽訂系爭房地買賣契約，為無權代理，系爭房地買賣契約應屬無效。上訴人應將伊已付之價金一百八十萬元返還與伊等情。爰依不當得利之法律關係，求為命上訴人如數給付並加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：龔琅生之繼承人龔書鳳等四人及龔書聖均同意出賣系爭房地，伊得全體繼承人之授權而與被上訴人訂立買賣契約，應屬有效等語，資為抗辯。
原審審理結果以：被上訴人主張系爭房地原屬龔琅生所有，龔琅生死亡後，由其配偶即上訴人及子女即訴外人龔書鳳、龔書泉、龔思粟、龔書聖、龔小芬六人繼承，其中龔書聖為上訴人之子。各繼承人已於八十四年八月三十日、八十五年五月十七日分別就系爭土地及建物辦妥分別共有之繼承登記。八十五年九月十一日由訴外人劉偉揚代理上訴人，以「龔琅生繼承人」為賣主，上訴人為代表，以總價金三百九十萬元將系爭房地出賣予被上訴人。被上訴人業已支付價金一百八十萬元，上訴人並已交屋，嗣因龔書鳳等四人否認授權上訴人訂立買賣契約，迄今未為房地所有權移轉登記等情，為兩造所不爭，並有不動產買賣契約書、收據、存證信函及土地、建物登記簿謄本可據，堪信為真實。上訴人雖辯稱伊得龔琅生全體繼承人之授權，而與被上訴人訂立買賣契約，系爭買賣契約為有效云云，並提出同意書及協議書為證。惟查「龔琅生繼承人」有上訴人及龔書泉、龔書聖、龔思栗、龔書鳳、龔小芬等六人。而上訴人提出之同意書卻僅有龔書泉、乙○○、龔書聖（莊代）、龔思粟、龔書鳳簽名，並無龔小芬之簽名，有同意書影本可稽。該同意書既欠缺龔小芬之簽名，自不能為上訴人已得全體繼承人授權同意出售系爭房地之證明。次查系爭房地分別於八十四年八月三十日、八十五年五月十七日已辦妥分別共有之繼承登記，與同意書係八十四年九月二十九日所書立，且所載：「霧峰Ｆ區第三棟全體繼承人同意以新台幣三百八十萬元出售（以能取得建照方能出售）」之內容並不相符。即證人劉偉揚亦證稱：「同意書在簽約前並未拿給原告（即被上訴人）看過，是後來原告出面要求關於房子的權利時我才拿給他看」等語，益證上開同意書並非龔書鳳、龔書粟、龔書泉授權上訴人出售系爭房地所提出之文書。再者，上訴人提出之協議書第㈣條固約定，龔琅生之繼承人應於簽訂協議書隔日交付辦理「台中霧峰Ｆ區」房屋過戶文件予代書等語，然該協議書係於八十五年七月二日所書立，而系爭房地買賣契約則於八十五年九月十一日始簽訂。且龔書鳳、龔書泉、龔思粟於上訴人被訴詐欺案件偵查中並證稱：協議書所載「台中霧峰Ｆ區」房屋，並不包括系爭房屋在內等語。足見協議書第㈣條約定所謂交付辦理「台中霧峰Ｆ區」房屋過戶文件予代書，並不包括系爭房地在內，該協議書亦不能資為龔書鳳等四人授權上訴人出售系爭房地之證明。按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力，縱本人事後再為承認，亦不能使該無權代理行為對於本人發生效力。本件上訴人未經龔書鳳等四人授權，而以龔書鳳等四人之名義與被上訴人訂立系爭房地之買賣契約，龔書鳳等四人嗣後又拒絕承認，揆之首揭說明，系爭房地買賣契約自屬無效。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還已收受之價金一百八十萬元本息，應予准許等詞，為其心證之所由得，因而將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判如被上訴人之聲明，經核於法洵無不合。末按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，民法第一百十一條前段定有明文。至同條但書「除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效」之規定，尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之，非謂凡遇給付可分之場合，均有其適用。本件系爭房地買賣契約係以「龔琅生繼承人」為賣主，則買賣標的自指「龔琅生繼承人」之全部之系爭房地而言，不可能割裂僅購買該房地之一部分。茲系爭房地買賣既因龔書鳳、龔書泉、龔書粟、龔小芬未授權上訴人代為出售，參照前開說明，自屬全部無效。上訴論旨謂其中繼承人龔書聖已授權上訴人出賣，上訴人及龔書聖部分之買賣契約應為有效云云，不足採取。上訴論旨，猶就原審其他取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 二十一 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 顏 南 全法官 許 澍 林法官 葉 勝 利法官 劉 福 聲右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十三 年 十一 月 五 日
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