最高法院民事判決 九十三年度台上字第二一０八號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 顏光嵐律師被 上訴 人 乙○○○右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十二年四月十五日台灣高等法院第二審判決︵九十一年度重上字第四０九號︶，提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：兩造於民國九十年四月二十六日簽訂不動產買賣契約︵下稱系爭買賣契約︶，約定由被上訴人將所有門牌號碼台北市○○○路○段○○○號三樓之二房屋全部，同路段八十五號地下二、三層房屋應有部分七六分之一，及其坐落基地台北市○○區○○段一小段一三三、一三三之一地號土地應有部分各萬分之四十九︵以下合稱系爭房地︶，出賣予上訴人，總價新台幣︵下同︶一千三百八十萬元。上訴人於簽約日給付八十萬元，於九十年五月一日交屋時再給付三十五萬元，其餘一千二百六十五萬元尾款約定應於辦完相關過戶手續後給付。被上訴人已於九十年九月十九日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，上訴人竟拒不給付尾款等情。爰依買賣之法律關係，求為命上訴人給付一千二百六十五萬元及加計自九十年九月二十日起算法定遲延利息之判決︵第一審駁回被上訴人之請求，被上訴人提起上訴，原審改判命上訴人給付三百八十二萬八千九百九十二元及加計自九十一年十二月二十日起算法定遲延利息，駁回被上訴人其餘之上訴。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，上訴人就其敗訴部分提起第三審上訴︶。
上訴人則以：上訴人係於簽訂系爭買賣契約，並已依約交付價金一百十五萬元及交付移轉登記所需費用後，始知系爭房地被法院查封而無法辦理過戶手續。上訴人隨即以被上訴人違約為由，於九十年六月十一日委請律師發函通知被上訴人表示解除契約，並於同年月二十九日向台灣台北地方法院檢察署對被上訴人提出詐欺罪告訴。而被上訴人係於九十年九月十九日，在未經上訴人同意之情形下，逕持上訴人於簽約時即已交付之辦理過戶相關文件，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，故不能因該移轉登記而認系爭買賣契約仍繼續存在。又被上訴人於八十九年七月五日向訴外人上海商業儲蓄銀行股份有限公司︵下稱上海商銀︶借款一千五百萬元，並以系爭房地設定第一順位抵押權，惟自九十年七月二十一日起即未繳納利息，致上海商銀聲請拍賣系爭房地抵償，被上訴人亦違反系爭買賣契約第六條約定，上訴人於被上訴人清償該上海商銀借款及塗銷第一順位抵押權登記前，自得主張同時履行抗辯而拒絕給付價金尾款。且上訴人已另於九十一年七月三日再度發函表示解除契約，上訴人自不負給付價金尾款之義務。況縱認上開解除契約無理由，因系爭房地業於九十一年十二月十九日以九百七十萬九千元拍定，上訴人亦得就該拍定金額主張與本件價金尾款抵銷等語，資為抗辯。
原審改判命上訴人給付上開三百八十二萬八千九百九十二元本息，無非以：被上訴人主張兩造於九十年四月二十六日簽訂系爭買賣契約，由上訴人向被上訴人買受系爭房地，約定價金一千三百八十萬元，上訴人業已給付一百十五萬元，約定餘款一千二百六十五萬元應於辦完過戶手續後給付，被上訴人已於九十年九月十九日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人等事實，為上訴人所不爭執，並有系爭買賣契約書、土地及建物登記謄本附卷為證，堪信為真正。上訴人主張其於九十年六月十一日曾發函向被上訴人表示解除契約之事實，固提出律師函一件為證。惟觀諸該律師函所載內容，上訴人於該函中並未主張因被上訴人無法於契約所定期限內辦理系爭房地之所有權移轉登記及因系爭房地遭查封而有權利瑕疵存在之事實，並據以表明解除系爭買賣契約之意思表示，上訴人主張其已於九十年六月十一日，依系爭買賣契約第六條及第八條約定合法解除該契約，尚不足採。次按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第三百五十一條定有明文。本件被上訴人雖以系爭房地於八十九年七月五日設定本金最高限額一千五百萬元之第一順位抵押權予上海商銀，並向上海商銀貸款一千二百五十萬元。惟依系爭買賣契約第二條第四項約定：「尾款新台幣一千二百五十萬元正，由甲方︵即上訴人︶於產權登記完竣後七日內辦妥銀行貸款支付…」，及第二條第七項約定：「買賣雙方約定九十年五月一日交屋，以產權登記完畢日買方若尚未貸款核貸，買方應支付賣方原貸銀行的利息」等內容，堪認上訴人於訂立系爭買賣契約時，即已知悉被上訴人有提供系爭房地向上海商銀抵押貸款之事實。參以兩造約定系爭房地買賣總價為一千三百八十萬元，扣除上訴人已交付之一百十五萬元，尚有尾款一千二百六十五萬元，而就其中一千二百五十萬元約定由上訴人向銀行抵押貸款支付，此貸款金額與被上訴人向上海商銀之貸款金額相同；且系爭房地於九十年九月十九日移轉登記予上訴人之同時，亦以上訴人為債務人設定本金最高限額一千四百四十萬元之第二順位抵押權予第三人遠東國際商業銀行股份有限公司︵下稱遠東商銀︶。則衡諸一般交易習慣，倘非當事人約定以上訴人向遠東銀行貸款之金額，用以清償上海商銀之第一順位抵押債權並塗銷第一順位抵押權登記，遠東銀行當無可能同意上訴人以系爭房地設定第二順位抵押權而申請高額貸款。由此益徵被上訴人主張，兩造約定於被上訴人將系爭房地移轉登記予上訴人後，即由上訴人向銀行設定第二順位抵押權並申請貸款以支付尾款，而以此尾款清償被上訴人對上海商銀之上開抵押貸款，並塗銷第一順位抵押權登記等情，堪予採信。至系爭買賣契約第六條固約定：「本買賣不動產，乙方︵即被上訴人︶保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利及租賃關係，應由乙方負責於尾款付清以前速予理清，若甲方︵即上訴人︶因此受有損害時，乙方應負完全賠償責任．．」。惟兩造就本件尾款之給付及上開第一順位抵押債權之清償方式及該抵押權之塗銷既有特別約定，則上訴人就上開第一順位抵押權之存在，自不得依本條約定而為主張。上訴人固以被上訴人應於其給付尾款前塗銷上開第一順位抵押權登記為由，而於九十一年七月三日委任律師發函催告被上訴人應於函到五日內塗銷上開抵押權登記，如屆期未履行即逕行解除契約等語。然被上訴人就上開第一順位抵押權存在之事實既不負瑕疵擔保責任，上開律師函自不生催告及解除契約之效力。兩造既約定尾款之給付方式，係由上訴人以系爭房地向銀行貸款支付，並以此尾款清償被上訴人對上海商銀之抵押債務後據以塗銷第一順位抵押權登記，上訴人即有先給付尾款之義務，上訴人抗辯其於被上訴人清償上海商銀之借款並塗銷第一順位抵押權登記前得拒絕給付尾款，即有未合。被上訴人已於九十年九月十九日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，被上訴人請求上訴人給付尾款一千二百六十五萬元及自九十年九月二十日起算之法定遲延利息，自屬有據。惟查系爭房地業經上海商銀聲請裁定准予拍賣抵押物，並於九十一年十二月十九日以九百七十萬零九千元拍定，拍賣價金其中九萬七千八百元用以繳納執行費，餘款九百六十一萬一千二百元則清償被上訴人對上海商銀之第一順位抵押債務。而被上訴人既得請求上訴人給付一千二百六十五萬元及自九十年九月二十日起算之法定遲延利息，則迄至九十一年十二月十九日止，被上訴人得請求上訴人給付之遲延利息合計為七十九萬零一百九十二元，上訴人得主張抵銷之金額九百六十一萬一千二百元，先抵充上開利息後，尚餘八百八十二萬一千零八元得抵充原本，經抵銷後，被上訴人尚得請求上訴人給付三百八十二萬八千九百九十二元及自九十一年十二月二十日起算之法定遲延利息。被上訴人依買賣之法律關係，請求上訴人給付三百八十二萬八千九百九十二元及自九十一年十二月二十日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查上訴人所委託之顏光嵐律師，於九十年六月十一日寄給被上訴人之函件，既載明「……按上開契約︵即系爭不動產買賣契約︶第八條之規定，乙方︵即被上訴人︶如不賣或不照契約履行應盡義務時，亦應將已收價款於解約日起三日內加倍返還與甲方︵即上訴人︶」等語︵一審卷第五八頁︶，能否謂上訴人並未表明依系爭契約第八條約定解除契約之意思表示，即值斟酌。原審未進一步詳查審究，遽為不利於上訴人之認定，未免速斷。次按買受人於契約成立時，如知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限，民法第三百五十一條定有明文。本件原審雖認定上訴人於訂約時即知系爭買賣標的物存有設定第一順位抵押權之瑕疵，惟系爭買賣契約第六條既另約定：「本買賣不動產，乙方保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利及租賃關係，應由乙方負責於尾款付清以前速予理清，若甲方因此受有損害時，乙方應負完全賠償責任……」，依上開民法第三百五十一條但書規定，被上訴人是否不負權利瑕疵擔保責任，亦值斟酌。又究竟有無買賣當事人雙方一般均會約定，由買方以買賣標的不動產設定第二順位抵押權所借貸之金錢，清償出賣人原設定之第一順位抵押債權並塗銷該抵押權登記之一般交易習慣，及本件買賣契約是否適用該交易習慣，原審均未說明其心證之理由，即為不利於上訴人之判決，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 十四 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲法官 顏 南 全法官 李 彥 文法官 葉 勝 利右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十三 年 十 月 二十六 日
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