最高法院民事判決 九十三年度台上字第二五五四號
上 訴 人 第七商業銀行股份有限公司法定代理人 張啟仲訴訟代理人 吳志清律師被 上訴 人 辛○○
辰○○壬○○庚○○丙○○子○○乙○○甲○○戊○○丑○○丁○○寅○○己○○癸○○卯○○共 同訴訟代理人 蕭顯榮律師右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十二年三月五日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十一年度重上字第六一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人主張：坐落台中縣○○鄉○○段三六九、三六九之二二、三六九之二三、三六九之二五、三六九之二六、三六九之二七、三六九之二八、三六九之二九、三六九之三０、三六九之三一、三六九之三二、三六九之三三、三六九之三四、三六九之
三五、三六九之三六、三六九之三七地號等十六筆土地為伊所有，被上訴人所有建物占用系爭土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示部分，均無正當權源，渠等受有相當於租金之利益，致伊受損害等情。本於所有權之作用及侵權行為、不當得利之法律關係，求為命：㈠被上訴人辛○○將如附圖所示ＡＢ部分地上建物拆除，交還該部分土地及ＡＣ部分土地予伊，並給付伊新台幣四千四百九十六元，暨自民國九十年六月十一日起至交還土地之日止，按上開土地八十九年七月申報地價每平方公尺二千九百六十元計算之總價額年息百分之十計算之損害金（以下之損害金請求均同）；將如附圖所示ＥＡ部分地上建物拆除，交還該部分土地及ＥＢ部分土地予伊，並給付伊四千零二十九元暨損害金；將如附圖所示ＯＡ部分地上建物拆除，交還該部分土地及ＯＢ部分土地予伊，並給付伊四千一百四十六元暨損害金，㈡被上訴人丑○○將如附圖所示ＢＡ部分地上建物拆除，交還該部分土地及ＢＢ部分土地予伊，並給付伊四千零二十九元暨損害金，㈢被上訴人己○○、戊○○將如附圖所示ＣＡ部分地上建物拆除，交還該部分土地及ＣＢ部分土地予伊，並連帶給付伊四千一百四十六元暨損害金，㈣被上訴人癸○○將如附圖所示ＤＡ部分地上建物拆除，交還該部分土地及ＤＢ部分土地予伊，並給付伊四千一百四十六元暨損害金，㈤被上訴人辰○○將如附圖所示ＦＡ部分地上建物拆除，交還該部分土地及ＦＢ部分土地予伊，並給付伊四千一百四十六元暨損害金，㈥被上訴人庚○○將如附圖所示ＧＡ部分地上建物拆除，交還該部分土地及ＧＢ部分土地予伊，並給付伊四千三百二十一元暨損害金，㈦被上訴人子○○、丙○○將如附圖所示ＨＡ部分地上建物拆除，交還該部分土地及ＨＢ部分土地予伊，並連帶給付伊四千二百六十二元暨損害金，㈧被上訴人乙○○將如附圖所示ＩＡ部分地上建物拆除，交還該部分土地及ＩＢ部分土地予伊，並給付伊四千二百六十二元暨損害金，㈨被上訴人甲○○將如附圖所示ＪＡ部分地上建物拆除，交還該部分土地及ＪＢ部分土地予伊，並給付伊四千二百六十二元暨損害金，㈩被上訴人丁○○將如附圖所示ＫＡ部分地上建物拆除，交還該部分土地及ＫＢ部分土地予伊，並給付伊四千三百七十九元暨損害金；將如附圖所示ＬＡ部分地上建物拆除，交還該部分土地及ＬＢ部分土地予伊，並給付伊三千八百五十四元暨損害金，被上訴人寅○○將如附圖所示ＭＡ部分地上建物拆除，交還該部分土地及ＭＢ部分土地予伊，並給付伊三千九百十二元暨損害金，被上訴人壬○○將如附圖所示ＮＡ部分地上建物拆除，交還該部分土地及ＮＢ部分土地予伊，並給付伊四千零二十九元暨損害金，被上訴人卯○○將如附圖所示ＰＡ部分地上建物拆除，交還該部分土地及ＰＢ部分土地予伊，並給付伊四千三百二十一元暨損害金之判決。
被上訴人則以：系爭土地原為訴外人吳登瑞、黃來旺所有，其二人出具土地使用同意書及設定地上權予訴外人廣仕建設股份有限公司（下稱廣仕公司），與該公司合建房屋銷售，伊善意買受系爭房屋，並非無權占用系爭土地。系爭土地嗣雖經法院強制執行，除去地上權後予以拍賣，惟上訴人明知系爭土地上建有系爭房屋，仍予承受，顯已默許伊繼續使用土地，且系爭房屋價值甚鉅，上訴人請求拆除系爭房屋，有違誠信原則，為權利之濫用等語，資為抗辯。
原審以：上訴人就其主張之事實，已據提出土地登記簿謄本為證，並有土地複丈成果圖可稽。系爭土地分割前為台中縣○○鄉○○段○○○○號，其所有人張文安於八十三年十二月十七日設定抵押權予上訴人，嗣經分割出售，於八十四年三月九日辦理所有權移轉登記予吳登瑞、黃來旺，其二人於八十四年三月二十二日出具土地使用同意書予廣仕公司，同意提供系爭土地予廣仕公司建築房屋，並於八十四年十一月十五日設定地上權登記予該公司，該公司於系爭土地興建房屋十六戶，出售予被上訴人，於八十五年四月二日辦妥建物所有權第一次登記。上訴人因該抵押權所擔保之債權已屆清償期而未受清償，乃行使抵押權聲請拍賣抵押物，上開地上權影響抵押權，經執行法院於八十五年十二月四日以裁定予以除去，系爭土地拍賣無人應買，上訴人於九十年三月三十日以總價五千三百二十萬元，承受系爭土地取得所有權，上開地上權、抵押權登記均經塗銷。按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，因房屋性質上不能與土地分離而存在，故依民法第四百二十五條之一規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地所有權讓與他人，土地受讓人與讓與人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。最高法院四十八年台上字第一四五七號並著有判例。系爭土地及地上房屋雖非同屬一人所有，惟土地原所有人吳登瑞、黃來旺將系爭土地設定地上權予廣仕公司，提供系爭土地由該公司建造系爭房屋，其目的係同意建物之買受人或合法占有人得因使用建物之目的，繼續使用系爭土地，至建物不堪使用時為止。系爭土地上建有三層或四層樓房共十六戶，為一封閉式住宅社區，依被上訴人陳明每戶售價平均約四百萬元，總價約六千四百萬元。被上訴人承受系爭土地時，明知該土地上建有系爭房屋，如認其有租賃關係，上訴人可獲租金收益，對其權益影響不大；如拆除系爭房屋，將使被上訴人及社會經濟蒙受重大損失，被上訴人抗辯：上訴人行使權利係以損害他人為主要目的，為權利濫用等語，並非無據。應類推適用民法第四百二十五條之一規定，推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在。被上訴人占用系爭土地，自非無正當權源。上訴人請求被上訴人拆除系爭土地上建物，交還土地，及依侵權行為、不當得利之法律關係，請求被上訴人賠償損害或返還不當得利，為非正當，不應准許。爰廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴。
按民法第四百二十五條之一規定及本院四十八年台上字第一四五七號判例，須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。而民法第八百六十六條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。」，是土地所有人於抵押權設定後，在土地上設定地上權或其他使用收益之權利予第三人，供其營造建築物，於抵押權有影響者，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，以保護其利益，抵押權人聲請拍賣抵押物時，執行法院即須除去該項權利而為拍賣。且依強制執行法第九十九條第二項規定，並應於拍定後解除被除去權利之第三人之占有而點交於拍定人或承受人。似此情形，自無類推適用民法第四百二十五條之一規定認該第三人或其繼受人與土地受讓人間有租賃關係存在之餘地。原審持相反之見解，尚有未合。次按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。查上訴人係以總價五千三百二十萬元承受系爭土地，而被上訴人辯稱：系爭房屋十六戶每戶售價平均約四百萬元，總價約六千四百萬元云云，則為上訴人所否認（見第一審卷八九頁、一五三頁背面）。原審未查明上訴人因權利行使所能取得之利益，及被上訴人因其權利行使所受之損失各為若干？遽認上訴人行使權利係以損害他人為主要目的，並嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十三 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎法官 李 彥 文法官 謝 正 勝法官 吳 麗 女右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十四 年 一 月 六 日
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