最高法院民事判決 九十三年度台上字第七七０號
上 訴 人 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 黃達元律師被 上訴 人 丙○○右當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國九十三年一月二十日台灣高等法院第二審判決（九十二年度重上字第三四六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人於民國九十年七月二日，將其在臺北縣土城市○○路○段○○○號一樓（下稱系爭房屋）所經營協真五金行之經營權，讓渡予上訴人，並將營業處所即系爭房屋出租予上訴人，而分別與上訴人簽訂營業讓渡契約書，與上訴人乙○○簽訂房（店）屋租賃契約書，約定頂讓金為新臺幣（下同）四百萬元，房屋租金為每月六萬五千元。上訴人已依約給付頂讓金二百萬元，及交付上訴人乙○○簽發如第一審判決附表二所示面額二百萬元本票之頂讓金，並交付上訴人乙○○簽發如第一審判決附表一所示六紙支票（每紙支票面額七萬七千元），以為房屋租金及二百萬元本票利息（每月一萬二千元）之支付，另由上訴人甲○○提供所有坐落臺北縣土城市○○路○段○○○巷○弄○號一樓房屋及基地為擔保，設定最高限額二百萬元之抵押權登記（下稱系爭抵押權登記）予被上訴人。九十一年三月三十一日臺灣北部地區發生地震（下稱三三一地震），系爭房屋因而受損，並於同年四月四日經臺北縣政府公告為危險建物、一樓後側加建部分禁止進入，同月十日上訴人乙○○催告被上訴人限期修繕，未獲置理，被上訴人違反租賃契約第十一條之約定，上訴人乙○○於同月二十二日向被上訴人為終止租賃契約意思表示之通知，被上訴人自應返還未到期租金之支票（即第一審判決附表一所示之支票），及押租金十九萬五千元。又租賃契約為營業讓渡契約之一部分，租賃契約因被上訴人未依約修繕，違反租賃契約，即同時構成營業讓渡契約之違反，租賃契約既經上訴人乙○○終止，營業讓渡契約亦隨之解除，上訴人自得依營業讓渡契約第三條第三項之約定請求被上訴人支付違約金及返還所收受面額二百萬元本票之頂讓金，另二百萬元本票之利息亦無須再為給付等情。爰求為命被上訴人：㈠給付上訴人乙○○二百十九萬五千元及加計法定遲延利息。㈡將第一審判決附表一所示之支票、附表二所示之本票返還上訴人乙○○。㈢將系爭抵押權登記予以塗銷之判決（第一審命被上訴人給付上訴人乙○○十二萬九千元本息，駁回上訴人其餘之請求，上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴。原審將前開十二萬九千元本息部分，改判駁回上訴人乙○○該部分在第一審之訴，並駁回上訴人之上訴）。
被上訴人則以：三三一地震後，被上訴人所有系爭房屋一樓後側加建部分，雖經臺北縣政府公告停止使用、禁止進入，惟其餘部分仍可正常使用，不影響所頂讓之五金行之經營。被上訴人於接獲上訴人房屋修繕之通知後，即委由律師向上訴人表示房屋之修繕，須配合管理委員會、臺北縣政府進行，非被上訴人所能獨自修繕，同時委由訴外人林金象先進行房屋內部之維修，並同意於修繕期間每月減收租金五千元，然竟為上訴人所拒，且上訴人催告修復期限為七日，顯不相當，所為終止租賃契約之意思表示，不生終止效力，營業讓渡契約亦不生解除之效力。又上訴人乙○○自九十一年五月一日起即拒不繳付租金，經被上訴人於同年六月十一日催告限於五日內繳清，上訴人乙○○於同月十二日收受催告函，仍拒未給付，兩造間之租賃契約已於同月十七日終止，上訴人乙○○遲至九十一年八月二十九日始將租賃物返還被上訴人，被上訴人自得以其押租金抵銷其拒繳之租金、上訴人乙○○應負擔之稅捐、相當於租金之積極損害及期待利益之損害、訴訟之律師費等，該押租金經抵銷後仍有不足等語，資為抗辯。
原審將第一審所為命被上訴人給付部分之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分在第一審之訴，就其餘部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張被上訴人於九十年七月二日，將其在系爭建物所經營協真五金行之經營權，讓渡予上訴人，並將營業處所出租予上訴人，而分別與上訴人簽訂營業讓渡契約書，與上訴人乙○○簽訂租賃契約書，約定頂讓金為四百萬元，房屋租金每月六萬五千元，上訴人已依約給付頂讓金二百萬元，交付上訴人乙○○簽發如第一審判決附表二所示面額二百萬元本票之頂讓金，及交付上訴人乙○○簽發如第一審判決附表一所示六紙支票，以為房屋租金及二百萬元本票利息之支付，並由上訴人甲○○設定系爭抵押權登記予被上訴人。三三一地震後，系爭建物於九十一年四月四日經臺北縣政府公告為危險建物、一樓後側加建部分禁止進入，同月十日上訴人乙○○催告被上訴人於七日內修繕，同月二十二日向被上訴人為終止租賃契約意思表示之通知等事實，為被上訴人所不爭執，且有營業讓渡契約書、房屋租賃契約書、臺北縣政府九十一年四月四日北府工施字第○九一○一六六五九九號公告、存證信函、土地、建物登記謄本、本票及支票影本在卷為憑，上訴人主張之上開事實，堪信為真實。按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約，民法第四百三十條前段固有明文。惟權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。同法第一百四十八條亦定有明文。查系爭建物為臺北縣土城市○○路○段○○○號至一六一號中正豪門大廈四十二戶中之一戶，於三三一地震後，中正豪門大廈因一樓柱挫屈、挫裂及牆裂，經評估為：「危險，一樓後側加建部分禁止進入，以策公共安全。」，應由專業技師公會進行細部鑑定，提出補強計畫，依補強計畫施作，有臺北縣政府九十一年四月四日北府工施字第○九一○一六六五九九號公告影本在卷為憑。該中正豪門大廈，依整體建物受損狀況，應儘速辦理修復補強工作，以維公共安全，亦有臺北縣政府九十二年一月二十八日北府工使字第0000000000函足稽。被上訴人所有系爭建物，受有柱：底保護層脫落，底部斜裂、樑柱交介處保護層剝落、鋼筋外露、水平裂，地坪：水平裂縫，牆：Ｘ形破壞、斜向裂縫、混凝土壓碎、保護層剝落、水平裂縫、窗角斜裂、鋼筋外露等毀損之事實，為被上訴人所不爭執，且有臺灣省土木技師公會九十一年六月十八日之建築物鑑定（估）調查紀錄表影本在卷可憑。上訴人乙○○承租被上訴人所有系爭建物，其目的在於經營五金行，自應符合經營五金行之使用收益，系爭建物既經評估為危險建物，且應儘速辦理修復補強工作，使符合安全建築物之標準，方符承租系爭建物使用、收益之狀態，被上訴人自有依約修繕之義務。系爭建物為中正豪門大廈中之一戶，中正豪門大廈為公寓大廈管理條例第三條第一款所稱之公寓大廈，該大廈所受損壞，既須經專業技師公會進行細部鑑定、提出補強計畫，依計畫施作完成，自屬公寓大廈管理條例第十一條所規定之重大修繕，依同條第一項、同條例第三十一條第一項之規定，須經區分所有權人會議之決議行之，非被上訴人所得單獨為之。中正豪門大廈雖未依公寓大廈管理條例成立管理委員會，惟於三三一地震後，即由包括被上訴人等受災戶成立自救委員會，多次開會協商有關修繕之事項，推派自救會主席即證人郭進步，積極與建造之建築商協調就中正豪門大廈整棟大樓修繕事宜，證人林順明接任主席後仍續與建築商協商，並代表受災戶與建築商簽訂修繕契約，且委由土木工程技師鄭兆鴻鑑定（估）、補強設計、監工等事實，為上訴人所不爭執，且經證人郭進步、林順明及鄭兆鴻到場結證屬實。難認被上訴人有不為修繕之意思，且依上開證人之證言，除中正豪門大廈之樑、柱等共用設施須與自救會、營造廠商協調修繕、賠償事宜，非得單獨為之外，一樓後側加建部分於六戶住戶中，係被上訴人搶先修繕完畢。足認上訴人乙○○於三三一地震後之九十一年四月十日催告被上訴人於七日內修繕，其所定催告期限顯不相當，其於九十一年四月二十二日向被上訴人為終止租賃契約意思表示之通知，不生終止之效力。且被上訴人顯無拒絕修繕之意思，上訴人以被上訴人拒絕修繕，主張已發生終止租賃契約之效力，亦無足採。上訴人雖又主張以九十一年九月九日向第一審法院所提書狀，為解除營業讓渡契約、終止租賃契約之意思表示，於九十二年三月五日以言詞主張租賃契約終止云云。惟被上訴人並非不為修繕，且其一樓後側加建部分已於九十二年三月五日以前修繕完畢，中正豪門大廈之樑、柱等共用設施其中關於於被上訴人所有系爭建物部分，亦於九十二年八月十二日全部修繕完成，已符安全標準。系爭建物因三三一地震所受之毀損，其修繕時間關於後側加建部分，較其他同受災戶先修繕完成，而中正豪門大廈之樑柱結構部分雖較其他同受災戶，有所延宕，但其延宕原因係為爭取其自身之權益，所延宕之期間亦僅約一個多月，況被上訴人於接獲上訴人催告修繕之通知時，即以存證信函允諾於修繕期間每月減收租金五千元，仍為上訴人所拒絕，上訴人行使權利，顯不符民法第一百四十八條第二項規定之誠實及信用方法，尚非足取。上訴人主張系爭建物因三三一地震受損，經催告未於期限內修繕，業經上訴人乙○○終止租賃契約，營業讓渡契約亦因而解除等情，均無足採。按民法第四百四十條第二項之規定，並非禁止租用房屋之契約附有解除條件，亦不排除民法所定解除條件成就之效果。本件上訴人乙○○承租被上訴人所有系爭建物，於租賃契約書第三條約定：租金每個月新臺幣六萬五千元正，乙方（即上訴人乙○○）不得藉任何理由拖延或拒納。第十四條約定：甲（即被上訴人）、乙、丙（即上訴人甲○○）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲得隨時解約收回房屋。由該第十四條約定，應認系爭租賃契約附有解除條件。上訴人乙○○自九十一年五月一日起遲付租金，被上訴人於同年六月十一日以律師函，催請上訴人乙○○於函到五日內繳付所欠租金，否則即解除租約，不另行通知。上訴人乙○○於同月十二日收受催告函仍未為支付，被上訴人乃於同月二十八日再以律師函催告。上訴人乙○○既自九十一年五月一日起拒付租金，租賃契約所附解除條件成就，被上訴人抗辯租賃契約已於九十一年六月十七日終止，可以採信。被上訴人抗辯上訴人乙○○於被上訴人為終止租賃契約後，始於九十一年八月二十九日將系爭建物返還被上訴人，為上訴人所不爭執，上訴人乙○○自九十一年五月一日起至同年八月二十九日搬遷止，積欠被上訴人四個月租金或相當於租金之不當得利共計二十六萬元，均已屆清償期，上訴人乙○○自應返還被上訴人。上訴人簽發如第一審判決附表二所示本票，以為頂讓金之支付，應支付每月一萬二千元之利息予被上訴人，自九十一年五月一日起至同年十一月一日止，共計七個月為八萬四千元，亦已屆清償期，上訴人乙○○亦應清償。上訴人不依誠實及信用方法行使權利，提起本件訴訟，被上訴人為應訴而委任訴訟代理人所支出之律師費八萬元，依系爭租賃契約第十二條約定，亦應由上訴人負責賠償，且已屆清償期。上訴人乙○○合計應支付被上訴人四十二萬四千元，且均已屆清償期，被上訴人以應返還上訴人之押租金十九萬五千元主張予以抵銷，於法尚非無據，抵銷後上訴人已無押租金之餘額，足資請求。上訴人請求被上訴人㈠給付上訴人乙○○二百十九萬五千元及利息。㈡將第一審判決附表一所示之支票及附表二所示之本票返還上訴人乙○○。㈢將系爭抵押權登記予以塗銷，於法尚非有據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按是否合於民法第一百四十八條第二項規定之誠實信用原則，應就當事人雙方之利益，依客觀標準，斟酌各相關具體情事，比較其是否公平妥當。本件原審雖認被上訴人僅延宕一個多月之期間，完成修繕系爭房屋，且被上訴人於接獲上訴人催告修繕之通知後，即以存證信函允諾於修繕期間每月減收租金五千元，竟為上訴人所拒絕，上訴人行使權利，不符誠實信用原則，其終止租賃契約及解除營業讓渡契約，不生效力。惟查原審亦認定上訴人乙○○向被上訴人承租系爭房屋，每月租金為六萬五千元，該房屋於九十一年三月三十一日因地震受損而成危險建物，不符合租賃房屋約定使用、收益之狀態，被上訴人負有修繕義務，被上訴人至九十二年八月十二日始全部修繕完成等事實。原審似未就兩造當事人之利益，依客觀標準，斟酌各相關具體情事，比較其是否公平妥當，遽認上訴人行使權利違反誠實信用原則，已有可議。次依民法第四百二十三條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。此項出租人之主要義務，與承租人租金支付之義務，立於對價關係，出租人如不盡此義務，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金。查本件上訴人在第一審已主張其於被上訴人未完成修繕系爭房屋前，得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金云云（一審卷一一四頁）。原審就上訴人此項重要攻擊方法，恝置不論，遽認上訴人自九十一年五月一日起違約拒付租金，租賃契約已於九十一年六月十七日終止。及上訴人仍應給付九十一年五月一日起至同年八月二十九日遷讓房屋日止之租金或相當於租金之不當得利，並進而為不利於上訴人之判決，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 十五 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村法官 劉 福 聲法官 黃 秀 得法官 顏 南 全右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十三 年 四 月 三十 日
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