最高法院民事判決 九十三年度台上字第八七九號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 何永福律師被 上訴 人 嘉義縣政府法定代理人 陳明文訴訟代理人 黃木春律師右當事人間履行契約事件，上訴人對於中華民國九十二年十二月十六日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（九十二年度上更㈡字第二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十三年間，向被上訴人購買坐落嘉義市○○段○○段○號土地所有權應有部分十二分之一（下稱系爭土地），及地上建物即門牌嘉義市○○路○○○號雙子星大樓一樓舖位（下稱系爭建物），伊之土地應有部分為九萬分之二一五，建物之應有部分為一萬分之二八七，總價款新台幣（下同）三百五十七萬四千九百零八元，被上訴人已於八十三年九月間辦妥所有權移轉登記與伊，但因建物甚多瑕疵，被上訴人未依嘉義市政府核准之竣工圖予以改善，迄今未點交，因被上訴人遲延交付，致伊及其他買受人無法使用系爭建物及土地，自八十四年三月三十一日起至八十六年一月止，共受有相當於租金之損害六十九萬八千一百六十元等情，求為命被上訴人將系爭建物依嘉義市政府核准之竣工圖予以完成；並給付六十九萬八千一百六十元及加付法定遲延利息之判決。嗣於原法院追加主張：被上訴人遲延給付，致伊受有系爭建物抵押貸款繳納貸款利息三十一萬元之損害等情，追加求為命被上訴人如數給付並加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：兩造間契約第八條係約定依現況出售系爭土地及建物，並無依竣工圖點交之約定，伊已依契約本旨提出給付，上訴人及其他買受人均拒不受領，伊不負遲延責任，自無賠償責任可言。況上訴人及其他買受人請求交付部分已敗訴確定，上訴人不能請求點交，自不能單獨利用，自無相當於租金之損害。又上訴人支出貸款利息，係其與第三人契約行為，與伊無渉等語，資為抗辯。
原審維持第一審為上訴人上開敗訴判決，駁回其上訴及追加之訴，無非以：上訴人主張其於八十三年六月間，向被上訴人購買系爭土地及系爭建物，總價款三百五十七萬四千九百零八元，該大樓於八十一年間完工，被上訴人於八十三年九月二十三日將系爭土地及建物所有權移轉登記予上訴人。系爭買賣契約第八條：﹁本買賣標的依現況出售，房屋及土地之產權完整……﹂之約定，乃因系爭建物早於八十一年十月二十九日已建築完成，於八十二年九月二十二日已取得嘉義市政府核發之使用執照，兩造間則係遲至八十三年六月間始訂立買賣契約，因書面契約簽訂之遷延九個月，出賣人即被上訴人考量其無法逐一核對合建人掌上開發建設有限公司（下稱掌上公司）有無於取得使用執照後變更現狀，另行設置地上物，因於契約中明定，依現狀出售，將﹁原先建商、一樓住戶、縣政府三方按使用執照現狀點交」之約定刪除，已據被上訴人財政課長簡世明證述在卷，是系爭契約第八條所謂﹁現況﹂，應即指契約訂立時（八十三年六月間）系爭建物之現狀。契約既已明文約定，自無需別事探求，上訴人主張被上訴人應按嘉義市政府核准之竣工圖（設計圖）完成云云，與上開契約約定不合，自屬無據。系爭建物之買受人係原土地上之占用攤商，被上訴人於系爭房屋建築前，已作出多項有利於買受人之優惠條件。至被上訴人八十三年六月七日八三府財產字第五八六三九號函，係被上訴人就王竹山等十餘人至嘉義縣議會陳情案所作補充說明，該函說明先指出﹁八十三年五月四日之買賣契約書諒達﹂，可知被上訴人先強調兩造間之契約上權義關係，必須依契約內容辦理之意。所謂符合使用執照設計圖，其意乃係指嘉義市政府已經核發使用執照，建物本身無問題，故本函重點乃係依現況點交，並允諾排除非必要之地上物即掌上公司嗣後增建之如電影售票站而已；八十四年四月二十五日八四府財產字第四三○八八號函則係被上訴人依據合建契約請求建造人掌上公司履行合建契約，以副本分送一樓產權共有人之代表人及管理委員會，告知買受人代表人，出賣人方面已盡力督促承建人點交。本函文之主旨在於催促掌上公司點交，並要求該公司拆除售票站等地上物（與竣工圖不符部分）而已。並無上訴人所指兩造間已變更契約內容，同意改依竣工圖辦理點交之事實；八十五年九月五日八五府財產字第一○四二六三號函乃被上訴人檢送系爭建物﹁地上一樓﹂現場點交開會記錄與承購戶代表人而已，該會議記錄五結論內容係承建人與買方代表間之共同建議事項，依此建議於建築師公會估價後，仍須再次會議討論決定，被上訴人並未就該決議內容為任何表示，自不能據以認定被上訴人已同意上訴人變更兩造間原訂契約之內容；八十五年十一月八日系爭建物之點交協調紀錄記載系爭建物共有人代表、掌上公司及被上訴人所屬職員出席所為結論㈢為：﹁有關點交事宜，缺失部分依竣工圖為準，現正由建築師公會鑑定中，俟鑑定結果辦理﹂，掌上公司由林永輝代表，被上訴人由財政局林世明出席，系爭建物之買受人方面，則因拒絕簽名無法得知何人與會。參酌證人林世明證稱：﹁（問：有關結論三之記載，是你們縣政府與住戶達成的協議？）不是，是我們與掌上公司達成的協議，是我們對掌上公司的要求，掌上公司後來也做到了，不是我們對住戶的承諾，因買賣契約已訂明依現狀出售，不會任意對住戶承諾依使用執照竣工圖點交﹂、﹁（問：當天住戶有多少人去？）不知道，只是紀錄當場的人數，住戶他們都拒絕簽到，差不多每次都這樣，約十餘人參加，應該都是住戶﹂等語，而掌上公司本於合建契約原負有點交符合建築圖面之房屋予被上訴人之義務，故被上訴人辯稱該結論㈢之記載係渠要求掌上公司應依竣工圖為準點，交給被上訴人，而非同意系爭建物買受人變更現況點交之契約內容，應屬可信。況此項會議記錄，既未經買受人方面簽名，自無從解釋為買受人與出賣人方面，曾同意以會議決議內容為準，變更原先之約定；八十五年十一月二十三日系爭建物之點交協調會議係嘉義縣議會召開之協調會，由蕭登標議長主持，結論所述﹁八十五年十一月三十日掌上公司依竣工圖及建築師公會鑑定結果點交予嘉義縣政府，若掌上公司未完成部份，由縣政府處理，另組縣議會組專案小組督促縣政府﹂，僅係被上訴人要求掌上公司履行合建契約，並非被上訴人同意依竣工圖點交給承購人甚明；證人蔡清泉雖證稱：﹁（縣政府有通知要辦理點交？）有，但我們要求要依峻工圖點交，地上物也要排除，縣政府無法做到，我們就沒有接受點交﹂、﹁我們有選出十七位代表要接受縣政府的點交，但縣政府沒有排除地上物，消防亦不合格，也沒有依竣工圖來點交﹂，證人侯有義亦證稱﹁我們主張依竣工圖來點交，否則我們就不點交﹂，核屬買受人個人主觀之認知，既與契約約定明文不符，其證言自非可採；兩造於八十三年六月間訂立買賣契約時，系爭建物業已領得使用執照，被上訴人於訂立系爭買賣契約後，並依上訴人等承購戶之要求，命建商掌上公司拆除部分違建之公共設施（電影售票亭），其後系爭建物並未再施工改變，嗣被上訴人多次通知一樓買受人點交，因第一樓所有權人代表不願接受依現況點交，始未能於八十四年三月三十一日為點交，被上訴人復多次定期點交，仍因第一樓購買人代表不同意依現況點交，致未點交，足見被上訴人主張其已依債務本旨提出給付，上訴人拒絕受領，堪以採信。上訴人主張被上訴人遲延交付系爭建物，非屬事實。則上訴人主張因被上訴人遲延交付致上訴人無法使用系爭建物，自八十四年三月三十一日起至八十六年一月底止共受有相當於租金之損害六十九萬八千一百六十元，為不足採。兩造間之契約第二條既明定：﹁本大樓第一層係屬分別共有關係，並以密封式建築，依民法及建築法相關規定，本買賣標的，應共同經營，不得自行隔間使用。﹂，上訴人本於契約請求被上訴人﹁交付系爭建物第一樓與原告及其他共有人全體﹂之訴訟，已敗訴確定，其自無從單獨取得系爭建物一樓之全部，依約即無從單獨隔間使用，上訴人自無從個別出租他人獲取租金之收益，其主張受有租金之損失，即非可採。另上訴人此項貸款利息三十一萬元之支出，係因其與嘉義市第二信用合作社間貸款契約所生，上訴人既係因其他獨立之借貸關係而發生此筆利息支出，與被上訴人是否遲延交付系爭建物無涉，其支出與被上訴人就系爭建物之點交義務間，無因果關係，故其縱有此項支出，無從依債務不履行之規定，向被上訴人請求賠償。從而上訴人依履行契約之法律關係及民法第二百三十一條第一項規定，請求被上訴人將系爭建物依嘉義市政府核准之竣工圖（設計圖）完成，及給付六十九萬八千一百六十元，及其遲延利息，及追加請求給付三十一萬元貸款利息，不應准許等詞，為判斷之基礎。
惟查依八十二年九月二十二日協調會紀錄研商結論記載：地上一樓建物交接，以符合使用執照設計圖之現狀交屋，買賣成立後由掌上開發建設股份有限公司、縣政府、原住戶委員會三方面各派代表會同辦理，程序上由縣政府接收後點交原住戶委員會（見原審上字卷㈠四七頁），被上訴人嗣於八十三年六月七日再以八三府財產字第五八六三九號函知系爭合建商業大樓用地各原住戶，已明確指明：有關將來買賣標的物之交接，當以符合使用執照設計圖之原則下辦理現況交屋，對於非必要之地上物如電影售票站等，當予排除（見原審上更㈠字卷㈡六頁）；兩造始行簽訂系爭買賣契約，參以被上訴人財政局長簡世明證稱：八十二年九月二十二日使用執照已經下來，所以那次的協調內容是以符合使用執照的現狀來點交（見原審上字卷㈠八八頁背面）；又八十五年十一月八日點交協調會議記錄記載：票亭點交時要拆除、廁所須設置、公共設施部分不能分配於一樓（見原審上更㈠字卷㈠一六八頁）。被上訴人於八十五年十一月十六日以八五府財產字第一三四八九六號檢送各共有人代表之點交協調會議結論㈢記載：有關點交事宜，缺失部分依竣工圖為準，現正由建築師鑑定中，俟結果辦理（見原審上更㈠卷㈠三三頁）。另依卷附嘉義縣政府所擬出售系爭建物土地買賣契約書草擬及修正稿，自始並無如簡世明證稱：將﹁原先建商、一樓住戶、縣政府三方按使用照現狀點交之約﹂字樣拿掉等語（見原審上更㈡卷㈠一九九至二一二頁），又買賣契約倘確已同意係按現況點交，不按使用執照之設計圖或竣工圖點交，何以事後之屢次協調會均表示按竣工圖或設計圖點交（見一審卷一一０背面至一一一頁、原審上更㈠卷㈡二八至三五頁）；被上訴人尚且起訴請求掌上公司拆除嘉義地方法院八十四年度重訴字第五九號判決附圖所示第一層Ｂ部分木板隔間（見一審卷七一頁），暨本件係因將原舊有漁巿場用地改建商業大樓，對原租戶優先配售，早於七十三年改建時即已決定依大樓實際建築成本計價，其售價每坪以不超逾四萬元為準（見一審卷一四五頁），似非被上訴人所稱因上訴人同意按訂約時之現狀買受系爭房地，始以低廉之價格出售等情，參證互酌以觀，上訴人一再主張系爭買賣契約第八條記載之現況，係因八十二年九月二十二日被上訴人與掌上公司及系爭大樓原住戶委員會三方協調，掌上公司負責人徐明德指出一樓地板裝設大理石部分，於點交時為減少損失，得依現況交屋，其他部分應依建築法規定以竣工圖為準，證人劉學銘證稱：﹁所謂依現況交屋，即係依照原設計之竣工圖即申請建照之設計圖，依合於建築法規之現況交屋，即大理石部分不拆，其餘要按照原設計，八十二年九月二十二日之會議紀錄已記載清楚，是協調好才同意買賣﹂（見原審上字卷㈠六七頁）等語，即非全屬無據。究竟兩造是否在被上訴人於八十三年六月七日八三府產字第五八六三九號函之後，始行簽訂系爭買賣契約？一樓之售票亭及水泥牆是否屬原一樓設計圖應有之設施？該一樓之售票亭及水泥牆有無拆除？何時拆除？攸關系爭買賣契約所謂依﹁現況﹂點交之真義為何？被上訴人是否依債之本旨提出給付？暨被上訴人是否遲延給付，應否負損害賠償責任？事實尚未臻明瞭，本院無從為法律上之判斷。上訴人係主張被上訴人給付遲延而為本件請求，被上訴人有無給付遲延之事實，既尚屬不明，猶待事實審法院調查審認，應認原判決全部有廢棄發回之理由。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 三十 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 黃 義 豐法官 許 澍 林右正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十三 年 五 月 十九 日
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