最高法院民事判決 九十四年度台上字第一○四九號
上 訴 人 行政院經濟建設委員會法定代理人 林信義訴訟代理人 張廼良律師上 訴 人 甲○○訴訟代理人 陳靜育律師上 訴 人 乙○○訴訟代理人 謝心味律師上列當事人間請求回復原狀等事件，兩造對於中華民國九十二年十月二十八日台灣高等法院第二審判決（九十一年度重上字第三一二號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人行政院經濟建設委員會（下稱經建會）於上訴本院後，其法定代理人雖變更為胡勝正，但因原法定代理人林信義委任張廼良律師為訴訟代理人，依民事訴訟法第一百七十三條規定，本件訴訟程序並不當然停止，逕行審判，合先敘明。
次查，上訴人經建會主張：對造上訴人甲○○、乙○○分別於民國七十三年三月六日、十二日向伊申購員工住宅各乙戶，即台北市○○○路○○○巷○○弄○○號三樓房屋及其基地即同市○○區○○段一小段六七二號土地所有權應有部分一百萬分之五九四
三、同弄二六號房屋及其基地即同地號土地所有權應有部分一百萬分之五三一六（下稱系爭房地），於同年四月五日經伊之員工住宅興建委員會（下稱住委會）審查核准，並於系爭房屋竣工交付甲○○、乙○○使用。惟甲○○、乙○○填具之承購申請書（下稱申請書）上特別定有解除權之行使規定，即申購人本人或其配偶未曾受政府輔助購置住宅者，始得承購，並須依照「住委會作業須知」（下稱作業須知）申請承購，倘所填資料不實，即喪失參加申購資格，伊得據以解除契約。嗣發現甲○○前曾獲台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）代建職員公寓之福利貸款，而乙○○之配偶姜應然於婚前曾獲行政院中央公教人員住宅輔建及福利互助委員會（下稱住輔會）之購宅貸款，均不符承購資格。伊乃於七十六年四月二十九日分別發函解除契約，另以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示。縱認申請書上之約定係解除條件，該條件之成就於契約成立時已確定，該契約自屬無效。則兩造間之系爭房地買賣關係既不存在，甲○○、乙○○依民法第二百五十九條或同法第一百七十九條之規定，均負有返還房屋之義務，並賠償自八十五年四月二十八日起算，依土地法第九十七條之規定，以土地及房屋現值年息百分之十計付損害金等情，求為確認伊與甲○○、乙○○間各就系爭房地之買賣關係不存在，及甲○○、乙○○應分別將系爭房屋返還伊，並命甲○○給付伊新台幣（下同）一百五十六萬四千八百三十九元，及自九十年四月二十八日起至返還房屋之日止，按月以二萬七千三百二十五元計付損害金，乙○○給付伊一百四十六萬五千一百二十三元，及自九十年四月二十八日起至返還房屋之日止，按月以二萬五千元計付損害金之判決。
上訴人甲○○則以：系爭買賣契約並無解除權特約條款或解除條件之約定；經建會曾對「曾由政府輔助購置住宅者」之範圍作成解釋，對伊之資格並無誤認，縱認有誤認，其撤銷權亦已逾一年除斥期間。如認申請書上之約定，係屬解除條件，系爭買賣契約於七十三年四月五日即屬失效，自伊於七十四年初遷入之日起算，經建會遲至九十年四月二十六日始提起本訴，其回復請求權，已罹於十五年時效而消滅。另於經建會返還伊已繳付五十萬元價金之前，伊得行使同時履行抗辯權，拒絕返還系爭房屋。上訴人乙○○亦以申請書載明「所填寫資料如有不實，本人除喪失參加輔建住宅之權利外，並願負一切法律責任」乙語，並非解除條件，亦非解除權特約條款，僅係伊同意拋棄已取得申購之資格。且經建會縱認其資格有錯誤，其撤銷權亦已逾一年除斥期間。又伊之配偶姜應然雖曾獲輔購住宅貸款，但該貸款利息貼補已依人事行政局六十八年七月三十日六十八局肆字第一六六二八號函取消，並於七十年六月十三日結清銷帳，亦不在「曾由政府輔助購置住宅」範疇。如認經建會解除契約合法，於經建會返還伊已繳五十二萬三千零五元價金之前，伊得行使同時履行抗辯權，拒絕返還系爭房屋各等語，資為抗辯。並均主張經建會所為解除契約，不生效力，兩造間之買賣關係仍屬存在，經建會迄未將系爭房地所有權移轉登記予伊二人等情，爰提起反訴，求為命經建會將系爭房地所有權移轉登記予伊二人之判決（第一審就本訴、反訴部分均為甲○○、乙○○全部敗訴之判決，並判命經建會於乙○○返還房屋之同時給付乙○○五十二萬三千零五元。甲○○、乙○○均聲明不服，上訴第二審。原審就本訴部分將第一審所命甲○○、乙○○給付損害金依序超過三十一萬五千一百四十二元及自九十年四月二十八日起至返還房屋之日止，按月給付五千一百七十一元、三十二萬九千五百一十元及自九十年四月二十八日起至返還房屋之日止，按月給付五千四百七十三元部分廢棄，改判駁回經建會該部分在第一審之訴，並命經建會於甲○○返還房屋之同時給付甲○○五十萬元本息，於乙○○返還房屋之同時給付乙○○五十二萬三千零五元本息，其餘則判予維持，駁回甲○○、乙○○其餘之上訴。反訴部分則維持第一審所為甲○○、乙○○敗訴之判決，駁回其上訴。兩造各就其敗訴部分，聲明不服，提起第三審上訴）。
原審以：查甲○○、乙○○分別於七十三年三月六日、十二日向經建會申購住宅，並經住委會於七十三年四月五日通知經審查准予承購。又系爭房屋係經建會依照行政院函頒之「台北市區公有眷舍房地專案處理計劃」第五點第二項規定，將其管有之系爭六七二地號國有土地擬訂處理計劃，報奉行政院七十二年九月三十日台七十二人政肆二七六四四號函同意興建。而住委會係依「行政院經濟建設委員會第二期員工住宅興建作業須知」第二條規定，由經建會各處室主管或副主管及承購人組成，目的在執行經建會員工住宅之興建等相關事宜，其性質係屬經建會為興建員工住宅而成立之臨時任務編組之執行機關。該執行機關所為意思表示，自係代經建會所為之意思表示，其效力直接歸屬於經建會，應認兩造間就系爭房地成立買賣契約無訛。又甲○○、乙○○向經建會申購時，除填寫申請人基本資料外，其中「本人或配偶曾否由政府輔助購置住宅」欄，均填寫「無」，並於申請人填寫部分緊接載明「本人依照『作業須知』申請承購，上列所填寫資料如有不實，本人除喪失參加輔建住宅之權利外，並願負一切法律責任。」之後簽名蓋章。且依作業須知、辦理要點係規定承購人之優先順序及積點計算、價款如何支付、申請應備何種書表等等，均為甲○○、乙○○申購之依據，自難謂非兩造間之契約內容。而依作業須知第六條第一項及辦理要點第五條第一項均規定：依照『中央公教人員購置住宅輔助辦法』第三條規定及行政院人事行政局七十二年肆字第一○五八○號函稱：「１須為本會編制內，在本會任職滿三年，且核配住宅時仍在職之員工為對象。但不包括具有下列情形之一者：（１）曾由政府輔助購置住宅者……。」等語及證人即住委會召集人崔祖侃之證言，足認行政院人事行政局對「曾由政府輔助購置住宅者」之涵義，本於主管機關立場自屬有權解釋，且於此權責範圍內，亦有拘束其他機關效力。而人事行政局就經建會有關住宅分配疑義，依該局七十五年十月二十四日以七十五局肆字第三五一六一號函釋謂：「（一）關於『中央公教人員購置住宅輔助辦法』第三條第一項第一款所指『曾由政府輔助購置住宅者』，凡依本辦法辦理輔購之公教住宅及其他由機關（構）辦理之輔購住宅，均包括在內。……。（三）依本局七十年六月十五日局肆字第一五八五三號函釋：『……現住人之配偶……於婚前既曾獲輔建貸款購屋，不合再予輔購（建）住宅』。（四）曾參加公營企業福利部門之職員自建公寓者，雖在『中央公教人員購置住宅輔助辦法』發布之前申購，但如已接受該機關低利貸款輔助或按當時土地公告現值計價者，應屬『曾由政府輔助購置住宅者』之範圍」；及八十三年五月二十五日以八十三局給字第一九○二五號函釋謂：「台糖公司係屬公營事業機構，……曾獲得該公司職員公寓福利貸款，亦屬『曾由政府輔助購置住宅者』」各等語，查甲○○前服務於台糖公司期間曾獲該公司職員公寓福利貸款，為甲○○所是認，依人事行政局上開函釋示，自屬於「中央公教人員購置住宅輔助辦法」第三條第一項第一款所指之「曾由政府輔助購置住宅者」之情形，不得再向經建會申購住宅。乙○○之配偶姜應然於五十九年八月十七日亦曾向經建會貸款，經核定貸款十六萬元，而貸款人自行負擔年息三厘，餘由中央住輔會補助；而依人事行政局九十二年七月四日局授住字第○九二○三○五七一六號函稱：「關於中央公教人員住宅輔助辦法第三條第一項第一款所指之曾由政府輔助住宅者，……曾參加公營企業福利部門之職員自建公寓者，……如已接受該機關（構）低利貸款輔助或按當時土地公告現值計價者，應屬曾由政府輔助購置住宅者之範圍。……」，則本件既按土地公告現值計算，較一般市價計算購買之房地，仍受有優惠應無疑義。是乙○○不符合再承購系爭住宅，堪予認定。復查，依申請書格式觀之，秘書處、住委會僅就申請人是否合於「作業須知」規定之優先順序、積點及申購應備、期限等項為審核，並不及於其他，故甲○○、乙○○或其配偶曾否由政府輔助購置住宅乙節，並未加以實質審核。是申請書所載「上列所填寫資料如有不實，本人喪失參加輔建住宅之權利」乙語，顯係雙方特約，當經建會發現有不符合承購資格時，即可對甲○○、乙○○主張其喪失權利。而經建會於七十六年四月二十九日已通知甲○○、乙○○「不合再予配售員工住宅」，並行使上述特別約定之解除權，即屬合法有據。是甲○○、乙○○辯稱該文句係屬經建會對其資格錯誤之意思表示，其撤銷權已逾一年除斥期間云云，自不足採。又查，住委會既屬經建會為興建員工住宅而成立之臨時任務編組之執行機關，其代經建會所為解除契約之意思表示，並無不合。而住委會早於七十六年四月二十九日通知甲○○、乙○○謂其不合再予配售員工住宅，請於七十六年五月底前交還系爭房屋，有通知二份可稽，且為甲○○，乙○○所不爭執，則自七十六年至九十年四月二十七日經建會提起本件訴訟，尚未逾十五年消滅時效。再查，系爭房屋係由中華工程股份有限公司（下稱中華公司）向經建會承攬興建，該屋之使用執照上起造人為經建會，有工程契約及使用執照存根各乙份可稽。足見系爭房屋之定作人及原始起造人為經建會。是甲○○、乙○○抗辯伊為系爭房屋之定作人，為其所有權人云云，即不足取。綜上，甲○○、乙○○既不符合申購資格，經建會於七十六年四月二十九日行使約定之解除權，通知其二人交還系爭房地，則兩造間就系爭房地之買賣契約既經合法解除，其買賣關係已不存在，依民法第二百五十九條之規定，雙方互負回復原狀之義務。從而，經建會請求確認伊與甲○○、乙○○間各就系爭房地之買賣關係不存在及請求甲○○、乙○○返還系爭房屋，洵屬有據。惟按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，此項義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，最高法院四十四年台上字第七○二號著有判例。查經建會於七十六年四月二十九日契約解除，並通知甲○○、乙○○將所繳交之價款或利息，辦理退補，惟其二人迄未前往領取，經建會自斯時起即不負遲延責任，但仍有回復原狀之義務。而甲○○已繳交五十萬元，乙○○已繳五十二萬三千零五元，業據其提出住委會出具之收據（均影本）可稽。則甲○○、乙○○就上開金額及自各筆受領時起至七十六年四月二十九日止法定利率計算之利息（詳如原判決附表二所示）行使同時履行抗辯，即屬有據。甲○○、乙○○反訴請求經建會移轉系爭房地所有權登記，為無理由。末查，兩造間就系爭房地之買賣法律關係既經經建會合法解除，甲○○、乙○○已無正當權源，其二人仍繼續占有系爭房地，因而獲有相當於租金之不當得利。惟系爭土地係屬國有，管理者為財政部國有財產局，有土地登記謄本可憑，則經建會並非土地之所有權人，亦非管理人，甲○○、乙○○使用系爭土地，致受有損害者，並非經建會，經建會請求不當得利，自不能計算土地部分。而系爭房屋位於台北市○○○路，屬城市地方，為台北市○○○段之一，則適用土地法第九十七條規定，房屋價額依該管直轄市地政機關估定之價額為準（土地法施行法第二十五條參照），認以年息百分之八計算相當於租金之損害金為當。惟依據台北市政府地政處北市地二字第○九一三二七三九三○○號函稱現在台北市地政機關並無就系爭房屋估定價額，經兩造同意以台北市稅捐稽徵處就系爭房屋之課稅現值為計算之依據。而系爭房屋之現值，自八十五年至九十年，甲○○部分依序為八十二萬元、八十一萬一千七百元、八十萬二千七百元、七十九萬三千七百元、七十八萬四千七百元、七十七萬五千七百元；乙○○部分依序為八十六萬八千六百元、八十五萬九千一百元、八十四萬九千五百元、八十四萬元、八十三萬零四百元、八十二萬一千元。則經建會得請求甲○○、乙○○之損害金，依序為三十一萬五千一百四十二元及自九十年四月二十八日起至返還前開房屋之日止，按月給付五千一百七十一元、三十二萬九千五百一十元及自九十年四月二十八日起至返還前開房屋之日止，按月給付五千四百七十三元，為有理由。爰就本訴部分將第一審所命甲○○、乙○○給付損害金依序超過三十一萬五千一百四十二元及自九十年四月二十八日起至返還房屋之日止，按月給付五千一百七十一元、三十二萬九千五百一十元及自九十年四月二十八日起至返還房屋之日止，按月給付五千四百七十三元部分廢棄，改判駁回經建會該部分在第一審之訴，並命經建會於甲○○返還房屋之同時給付甲○○五十萬元本息，於乙○○返還房屋之同時給付乙○○五十二萬三千零五元本息，其餘則判予維持，駁回甲○○、乙○○其餘之上訴。反訴部分則維持第一審所為甲○○、乙○○敗訴之判決，駁回其上訴。
惟查當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面，致失當時立約之真意。本件甲○○、乙○○申購時所提出申請書載明：「本人依照『作業須知』申請承購，上列所填寫資料如有不實，本人除喪失參加輔建住宅之權利外，並願負一切法律責任。」乙語。經建會主張：此等文句係特別約定之解除權，或解除條件云云（見一審卷第八頁、第九頁）；甲○○則辯稱：此乃係經建會審查資格決定是否准予申請承購時之參考條件，如審查時發現資料不實，有資格不符情形，則可拒絕申請，使其喪失參加輔建住宅權利而已，尚難指為解約之特約或解約之約定云云（見一審卷第三八三頁至第三八四頁、原審卷第四七六頁）；乙○○亦辯稱：此約定為定型化契約，並非解除條件，亦非解除權約定條款，僅係伊同意拋棄已取得申購之資格云云（見一審卷第三三五頁、原審卷第四二九頁）。兩造對於此項約定之真意既有爭執，法院自應探求當事人訂約之真意，而為判斷，並將如何斟酌調查證據之結果，形成自由心證之理由載明於判決，否則即有判決不備理由之違法。原審謂：此等文字係雙方特約，當經建會發現有不符合承購資格時，即可對甲○○、乙○○主張其喪失權利。而經建會於七十六年四月二十九日已通知甲○○、乙○○「不合再予配售員工住宅」，並行使上述特別約定之解除權，即屬合法有據云云，而為甲○○、乙○○不利之判斷，惟原審並未將斟酌一切證據資料，形成此項心證之理由，表明於判決，即有未合。其次，原審既謂系爭房屋係經建會依照行政院函頒之「台北市區公有眷舍房地專案處理計劃」第五點第二項規定，將其管有之系爭六七二地號國有土地擬訂處理計劃，報奉行政院七十二年九月三十日台七十二人政肆二七六四四號函同意興建（見原判決第十八頁第十三行至第十七行），則認定系爭土地為經建會管有；嗣又認定系爭土地係屬國有，管理者為財政部國有財產局，經建會非土地之所有權人，亦非管理人，甲○○、乙○○使用系爭土地，致受有損害者，並非經建會，經建會請求不當得利，自不能計算土地部分云云（見原判決第二十九頁第九行至第十二行），前後理由不無矛盾。末查，關於乙○○對於已繳付價金五十二萬三千零五元部分，在第一審行使同時履行抗辯權，抗辯於經建會返還上開價金之前，拒絕返還系爭房屋，經第一審判決認定此項抗辯為有理由，於判決主文第四項前段諭知「乙○○應於經建會給付五十二萬三千零五元之同時將系爭房屋返還經建會」。原審既維持此部分之抗辯，原判決主文第三項後段卻又諭知「於乙○○返還前項房屋之同時，應給付乙○○五十二萬三千零五元」，亦有未合。兩造上訴論旨，各就其敗訴部分指摘原判決不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴，均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 六 月 九 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 劉 延 村
法官 陳 重 瑜法官 黃 秀 得法官 葉 勝 利法官 劉 福 聲本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十四 年 六 月 二十二 日
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