最高法院民事判決 九十四年度台上字第一六四二號
上 訴 人 戊 ○ ○
辛○○○
庚 ○ ○
己 ○ ○
2
癸 ○ ○
丑 ○ ○兼上列二人法定代理人 寅 ○ ○上 訴 人 子 ○ ○
壬 ○ ○辛○○○以下寅○○以下三人共 同訴訟代理人 林 凱 倫律師被 上訴 人 甲 ○ ○
乙○○○
丙 ○ ○丁○○○共 同訴訟代理人 張 秀 夏律師
張 菀 萱律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十三年十一月三日台灣高等法院第二審更審判決（九十三年度上更㈣字第八一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段三小段九二一號土地（下稱系爭土地）係伊等共有，應有部分為甲○○九萬分之一三二五八、乙○○○一百分之三五、丁○○○九萬分之二七八二、丙○○九萬分之四八二八。已故第一審共同被告黃光春（民國九十一年八月二十日死亡，由除上訴人戊○○以外之其餘上訴人即辛○○○等八人聲明承受訴訟）及上訴人戊○○、寅○○、壬○○各所有如第一審判決附表二所示建號二四六二號、二四六三號、二四八二號、二四八三號、二四八四號、二四八五號房屋（以上六建號房屋，下稱二四六二號等房屋）暨上訴人子○○所有建號四一一五號房屋（連同上述六建號房屋，下稱系爭房屋）均建築於系爭土地之上。渠等並無得為無償占用系爭土地之權利，竟於其上建屋使用，自獲有相當於租金之不當得利等情。爰依不當得利之法律關係，求為命上訴人各返還如第一審判決附表一所示之金額及自起訴狀繕本最後送達之翌日（八十五年六月一日）起加計法定遲延利息之判決。（第一審判命戊○○、子○○、壬○○、寅○○等四人－下稱戊○○等四人分別給付被上訴人如該審判決附表三所示之金額及法定遲延利息，駁回被上訴人其餘之請求，雙方各就其敗訴部分聲明不服，被上訴人除仍請求辛○○○等八人給付如第一審判決附表一即原判決附表一所示金額之本息外，並請求戊○○等四人分別再給付如原判決附表二即附表五之三所示金額之本息。又被上訴人另對寅○○所有建號三五八七號房屋之請求部分，經更審前原法院八十六年度重上字第一二五號維持第一審所為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人聲明不服，已告確定。）上訴人則以：被上訴人甲○○、丙○○及訴外人甘建福（乙○○○之夫）、林明成（丁○○○之夫）等人（下稱甲○○等四人），於六十九年五月二十六日與黃光春簽訂合建契約（下稱第一份合建契約），約定該四人提供系爭土地及出具土地使用權同意書（下稱系爭同意書），交由黃光春出資興建房屋出售並平均分配價金。黃光春乃於同年九月七日以訴外人春煇建設股份有限公司名義（負責人為黃光春，下稱春煇公司）另與被上訴人簽訂合建契約（下稱第二份合建契約），除約定以該公司為起造人，興建「春暉新世界大樓」外，其餘內容均與同年五月二十六日所簽訂者相同。而系爭房屋均屬該大樓之一部分，其使用系爭土地，自非無法律上之原因。況二四六二號等房屋及其坐落之基地，原由訴外人東光百貨股份有限公司（下稱東光公司）向春煇公司及被上訴人分別購買，因東光公司未付房屋價金，經春煇公司解除房屋部分之買賣契約，訴請所有權移轉登記獲勝訴確定判決後，再由該公司與東光公司協議，指定將房屋移轉登記為黃光春、戊○○、寅○○、壬○○等四人（下稱黃光春等四人）所有，亦不能因房屋占用之系爭土地即其基地應有部分，遭第三人聲請假扣押查封，致被上訴人未為系爭土地應有部分之所有權移轉登記，即謂黃光春等四人係無權占有系爭土地。至四一一五建號房屋，係黃光春所分得，再輾轉出售與子○○，該房屋使用系爭土地，更非無法律上之原因。縱伊等確無權使用系爭土地，然被上訴人就系爭土地之應有部分合計僅約百分之五八．一九，其請求伊等給付全額之不當得利，仍屬無據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴部分之判決（即命戊○○等四人各給付被上訴人如第一審判決附表三所示金額之本息），駁回戊○○等四人之上訴，並改判命該四人再分別給付被上訴人各如原判決附表二即附表五之三所示「再給付金額」欄內之金額本息，及辛○○○等八人給付被上訴人如該判決附表四所示之金額本息，無非以：甲○○等四人提供系爭土地作為建築基地，與黃光春於六十九年五月二十六日簽訂第一份合建契約，由黃光春出資興建房屋，黃光春為進行房屋之興建，成立春煇公司，以該公司為房屋起造名義人，並由甲○○等四人出具系爭同意書內載：「春煇建設股份有限公司、黃光春擬在下列土地建築壹拾叁層ＲＣ造建築物壹棟，業經甲○○等人完全同意，為申請建造執照，特立此同意書為憑。」，供黃光春及春煇公司請領建造執照，興建「春暉新世界大樓」房屋。戊○○所有二四六三號、二四八二號，壬○○所有二四八四號、二四八五號，寅○○所有二四八三號，黃光春所有二四六二號等房屋，均為「春暉新世界大樓」之一部分，原由東光公司向春煇公司購買，東光公司並同時向合建地主價購房屋基地即地主乙○○○所有權應有部分，房屋起造名義人並隨即變更為東光公司，嗣因東光公司未給付房屋價款，經春煇公司解除契約，再因抵償欠款而移轉登記予黃光春等四人。至東光公司與地主間就上開房屋所屬基地之買賣，東光公司已支付部分價款新台幣（下同）五千九百萬元，地主並簽訂七十三年三月三日移轉土地所有權公契，及交付印鑑證明等移轉登記所需相關文件，願將登記於乙○○○名下之應有部分其中九萬分之二八九四八辦理移轉登記，黃光春於七十六年四月三日代地主繳納土地增值稅二千七百六十四萬八千五百十七元後，向地政事務所辦理土地移轉登記手續時，因乙○○○所有全部應有部分九萬分之三一五○○，已於同年四月十三日遭訴外人即甘建福之債權人黃淑梅以二百萬元之債權聲請假扣押予以查封，致無法完成土地所有權應有部分之移轉登記。又四一一五號房屋乃七十九年間地主與黃光春等人為解決「春暉新世界大樓」三樓以上未出售之餘屋，經協議以抽籤方式分配由黃光春所抽得房屋之一，該房屋輾轉出售予子○○，子○○尚未取得系爭土地所有權應有部分之事實，為兩造所不爭執。關於系爭二四六二號等房屋部分：依第一份合建契約（附約）第七條關於合建之房屋及土地銷售，係約定以「各別共同銷售方式處理」為原則、「經雙方協議以押租或其他之方式處理」為例外（第一款），銷售費用由雙方平均分擔（第二款），銷售後由地主與建商分別與客戶訂立土地及房屋之契約，並分別開立收據及發票，而銷售房地總價中，房、地各占二分之一（第四款）。嗣依第一份合建契約（附約）第九條附則第四款約定，由被上訴人與春煇公司簽訂第二份合建契約，並未變更上述約定內容。按第二份合建契約之約定，係由被上訴人提供土地，春煇公司提供資金及技術，以完成「春暉新世界大樓」之興建，並於完成後由雙方「各別共同銷售」、「分別訂約」及「平分費用與價金」，足見系爭房屋受讓人於與春煇公司簽訂房屋買賣契約後，僅取得被上訴人應併同出售其坐落基地之「請求權」，並未當然取得該房屋得使用其坐落基地之合法權利；且被上訴人與春煇公司係預期自「春暉新世界大樓」興建完成開始銷售時，即可取得房屋或土地之對價或利益，而非任由興建完成後之房屋仍可「無償使用」其基地，故系爭同意書應係指建商春煇公司於依其與地主被上訴人間所簽訂之合建契約「建造房屋期間」得無償使用系爭土地，並非泛指建商未履行與地主間之合建契約，仍可由其本身或其繼受人永久無償使用系爭土地。況系爭二四六二號等房屋，黃光春等四人取得所有權係基於東光公司與春煇公司間之協議，並非春煇公司本於與地主間之合建契約分配取得。而協議書第四條約定，僅止於建物所有權而已，並不包括基地之任何權利。故縱如黃光春等四人所辯東光公司與甲○○等四人間就前揭基地之買賣契約仍然存在屬實，渠等既未為所有權移轉登記，即不足為得無償使用系爭土地之依據。春煇公司向東光公司解除房屋買賣契約，其效力及於無法與房屋分離之土地買賣契約部分，則系爭二四六二號等房屋固因契約解除而回復至「出售或處分」前之合建原狀，即仍得依地主出具之土地使用權同意書，繼續「無償使用」其基地，然於春煇公司與東光公司協議再將系爭二四六二號等房屋所有權移轉登記與黃光春等四人而將之「出售或處分」後，黃光春等四人於取得使用基地之合法權利前，其使用坐落基地，即屬無法律上之原因而受利益。依上開協議書約定，黃光春等四人未取得基地使用權，非可歸責於地主甲○○等四人。至乙○○○名下基地應有部分固於七十六年間遭黃淑梅聲請假扣押予以查封，惟其使用權並未因查封而喪失，執行法院亦未限制乙○○○使用系爭土地，黃光春等四人非不得與甲○○等四人訂立買賣之債權契約，取得使用系爭土地之正當權源。黃光春等四人抗辯因土地遭假扣押，地主已無法另為使用而無損失云云，自屬無據。關於子○○所有四一一五號房屋部分：該房屋雖係建商與地主間就三樓以上未售出之餘屋協議分組抽籤，而由黃光春抽得，輾轉出售與子○○，惟子○○所買受僅該房屋所有權，並不及於基地權利，子○○及其前手劉雨治充其量僅能請求黃光春履行契約而為基地所有權應有部分之移轉登記，尚不得以之對抗甲○○等四人，自不能因該房屋係由黃光春與地主抽籤分得，遽認子○○有使用基地之法律上原因。黃光春等四人就系爭二四六二號等房屋及子○○就系爭四一一五號房屋使用系爭土地，既無法律上之原因，則甲○○等四人請求不當得利，自屬有據，應予准許。爰依土地法第九十七條第一項規定，參酌系爭房屋所在位置及其繁榮情形，認系爭土地之法定租金以按土地申報地價年息百分之十計算為適當，黃光春等四人及子○○占用系爭土地期間，甲○○等四人自受有依上開基準計算租金額之損害，計算結果如原判決附表所示。從而，甲○○等四人依不當得利之法則，請求黃光春之承受訴訟人辛○○○等八人給付如原判決附表四所示之金額，請求戊○○等四人分別給付如原判決附表五－一「可請求金額欄」及附表五－二「總金額欄」所示之金額及均自起訴狀繕本送達之翌日起算之法定遲延利息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查系爭房屋係由被上訴人提供系爭土地並出具系爭同意書，先後與黃光春、春煇公司訂立第一、二份合建契約，所興建完成之「春暉新世界大樓」之一部分，關於房屋及土地之銷售，依合建契約約定，係以「各別共同銷售方式處理」為原則、「經雙方協議以押租或其他之方式處理」為例外，銷售費用由雙方平均分擔，銷售後由地主與建商分別與客戶訂立土地及房屋之契約，並分別開立收據及發票，而銷售房地總價中，房、地各占二分之一，系爭房屋受讓人於與春煇公司簽訂房屋買賣契約後，僅取得地主應併同出售房屋基地之「請求權」，並未當然取得該房屋得使用其坐落基地之合法權利，為原審所是認。又二四六二號等房屋，均為「春暉新世界大樓」之一部分，原由東光公司向春煇公司購買，東光公司並同時向合建地主價購房屋基地即地主乙○○○所有權應有部分，嗣因東光公司未給付房屋價款，經春煇公司解除契約，再因抵償欠款而移轉登記予黃光春等四人，基地買賣部分，東光公司已支付價款五千九百萬元，地主並簽訂移轉土地所有權公契，及交付印鑑證明等移轉登記所需相關文件，表示願將登記於乙○○○名下之應有部分其中九萬分之二八九四八辦理移轉登記，黃光春並代地主繳納土地增值稅二千七百六十四萬八千五百十七元，僅因該土地遭乙○○○之債權人假扣押，而未為移轉各情，亦為原審確定之事實。原判決謂春煇公司對東光公司解除房屋買賣契約，其效力及於土地買賣契約，而未敘明其理由，已非無判決不備理由之違法。且上開房屋及基地原已交付東光公司使用，似為兩造所不爭。則東光公司於買受房地後，應已取得該房地之使用權，其後與春煇公司協議將房屋所有權移轉登記予黃光春等四人，是否無將基地使用權一併讓與黃光春等四人之意，即值深究。東光公司與春煇公司協議將上開房屋所有權移轉登記與黃光春等四人之協議書第四條係約定「乙方（指黃光春等四人）所取得之房屋，其取得應攤基地持分問題，由雙方依本棟房屋建主與地主合建契約約定合建分售原則與原地主協商解決」字樣，依其文義，似僅就基地所有權（持分）取得之問題，約定由東光公司、春煇公司與地主協商解決，尚不及於基地之使用權。倘原有之基地使用權，已與房屋一併讓與黃光春等四人，能否謂黃光春等四人就該基地無使用之正當權源，即非無疑。原審未遑查明，徒以黃光春等四人未取得基地所有權，遽認其無使用系爭土地之正當權源，亦屬可議。次查地主與建商依合建契約之約定，若得分配一部分房屋，地主分得房屋應係以移轉建商分得房屋基地應有部分為對價，經本院八十八年度台上字第六六二號判決發回意旨指明。子○○所有四一一五號房屋，係建商與地主間就「春暉新世界大樓」三樓以上未售出之餘屋協議分組抽籤，由黃光春抽得，嗣輾轉出售與子○○，為原判決所是認。依前開說明，地主分得房屋係以移轉建商分得房屋基地應有部分為對價，亦即雙方因合建契約之約定而相互取得房屋與基地之使用、收益權，相當於買賣或互易之法律關係，則黃光春分得之該房屋，地主就其基地已無使用、收益之權限，縱子○○僅輾轉買受四一一五號房屋，未買受房屋基地，受有相當基地租金損害之人亦非地主，被上訴人能否依不當得利之法律關係，訴請子○○給付相當基地租金之損害金，即滋疑義。原審未予深究徒以前揭情詞，遽為子○○不利之判決，尤屬可議。本件事實既未臻明晰，本院即無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 九 月 八 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 蕭 亨 國
法官 楊 鼎 章法官 陳 淑 敏法官 顏 南 全法官 吳 麗 女本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十四 年 九 月 二十一 日
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