最高法院民事判決 九十四年度台上字第一六一０號
上 訴 人 俊聯建設股份有限公司法定代理人 曾光久訴訟代理人 黃呈利律師被 上訴 人 吸引力綜合百貨股份有限公司法定代理人 戴春發訴訟代理人 葉大殷律師
林怡芳律師林坤賢律師上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國九十二年十二月十日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十一年度重上字第一三號）提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人於民國七十八年十二月六日向伊購買坐落台中市○區○○○段六六三─六七五等十五筆地號土地上所興建房屋一戶（下稱系爭建物），兩造訂立之土地及房屋買賣預定契約書（下稱系爭買賣契約）第一條約定房屋面積約六○三坪，上開坪數包括主建物及附屬建物，正確坪數以地政機關複丈成果圖複丈結果為準，倘相差在百分之二範圍內，雙方同意不增減買賣價款，但超過部分，雙方同意依本約買賣房屋之單價，每坪新台幣（下同）九十萬元計相互增減。嗣伊移轉系爭建物所有權予被上訴人後，竟發現地政機關對於上開建物測量錯誤。系爭建物登記面積六○五．八一坪，而伊實際交付被上訴人之面積經重測則為六九七．一二坪，被上訴人應找補之金額為七千三百八十五萬四千元，經催告被上訴人找補價金，詎被上訴人置之不理等情，爰本於買賣契約，求為命被上訴人給付四千三百萬元並加付法定遲延利息之判決（上訴人在第一審原請求被上訴人給付二千八百九十五萬九千一百二十元本息，第一審判決命被上訴人給付一千零八十五萬四千元本息，駁回上訴人其餘之訴，兩造就其敗訴部分各自提起第二審上訴，上訴人在原審擴張請求金額為四千三百萬元本息，求為命被上訴人再給付三千二百一十四萬六千元本息，原審判決駁回上訴人請求被上訴人給付一千零八十五萬四千元本息之訴，並駁回上訴人之上訴。另餘額三千零八十五萬四千元部分，上訴人主張暫保留請求）。
被上訴人則以：上訴人交付伊之系爭建物面積，並未超過系爭買賣契約所定之誤差容許範圍，無找補之問題。又「房屋面積」及「價金」為預售屋買賣契約最重要之要素，若實際之房屋面積及價金非訂約當時雙方所合意之內容時，不但非買受人所得預見，亦與債之本旨不符。而上訴人所交付之系爭建物面積既與買賣契約之約定不符，即為不完全給付，伊依民法第二百二十七條之規定，亦得解除買賣契約，上訴人請求伊找補買賣金額，為無理由等語，資為抗辯。
原審將第一審命被上訴人給付一千零八十五萬四千元本息部分之判決廢棄，改判駁回上訴人此部分之訴，並駁回上訴人之上訴，無非以：上訴人於出賣系爭建物之初，已約定其計價之方式及總價金，雙方就買賣標的物及價金相互同意，買賣契約合法有效成立。被上訴人基於合法有效之系爭買賣契約支付預定價金並受領合於契約所定面積之系爭房地，無違約或短付價金之可言。而上訴人係依政府主管機關所核准之設計圖說施工，於系爭建物建築工程完竣時，上訴人認系爭建物之實際面積與移轉登記面積相符，而將建物及土地所有權移轉登記與被上訴人，被上訴人亦依登記之建物面積計算支付買賣價金，兩造因買賣契約所負之權利義務已因履行而消滅，被上訴人自不再受該買賣契約之拘束。上訴人於事隔約十年後，未經建物之面積重新更正登記前，無依據已履行完畢之買賣契約，再主張因交付建物之面積過多，而請求被上訴人給付買賣價金之餘地。其次，依土地登記規則第八十一條規定，區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算。建物公共設施部分係由房屋起造人即建商（出賣人）依其自由意思（即外界無從推知之計算方式）決定各區分所有人應分擔之公設比例，再持之向地政機關辦理登記，而非由地政機關依職權辦理登記。本件上訴人於辦理系爭房屋所有權第一次登記時，就公共設施之分擔比例依其意思自行加以分配，再持之向地政機關辦理登記。而兩造所訂立之預售屋之系爭買賣契約僅約定總面積為六○三坪，未將專有部分及共同使用部分之面積分別詳列，上訴人於交付系爭建物之際，如經核算發現應交付之專有部分面積不足時，即可任意調高公共設施之分擔比例而使總面積達到雙方所約定之坪數（六○三坪），致被上訴人在毫不知情之狀況下，分擔比例過高之公共設施，自非事理之平。又公設面積分配比例之設定，為重大交易條件；且行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條第二項定有明文。系爭建物原核准之建造執照並無專有部分及共用部分標示之詳細圖說，公共設施應分擔之公設比例未定，上訴人自訂公共設施分配比例，被上訴人依系爭建物建築完成時之實際面積，受領系爭建物，無任何計算錯誤之可言。縱上訴人交付系爭建物之面積有超過登記面積之情事，儘可於兩造履約後不久即為主張，殊無歷經約十年之久，再主張原建物之面積計算有錯誤之理。至若因地政機關測量作業疏失而致損害，亦係上訴人與地政機關間得否求償問題，與被上訴人無涉。上訴人據以主張被上訴人應再找補高達四千三百萬元之價金，使被上訴人受有不可預料之損害，顯失公平。其行使債權，自有違誠信原則。從而，上訴人本於買賣之法律關係，請求被上訴人給付系爭買賣價金本息，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按解釋契約須探求當事人立約時之真意，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字而為曲解。查系爭買賣契約第一條約定：系爭房屋正確坪數以地政機關複丈結果為準，上訴人計算之房屋面積與地政機關複丈之面積，相差在百分之二範圍內，雙方同意不增減買賣價款，但超過部分，雙方同意依本約買賣房屋之單價，每坪新台幣九十萬元正，相互增減。則依此約定，系爭建物之買賣價金應以地政機關之「複丈面積」為準。而上訴人一再主張其移轉系爭建物所有權予被上訴人後，發現地政機關測量錯誤，經向台中市中山地政事務所複查，據該地政事務所函復稱系爭建物完成登記之建物面積確有錯誤之情事；又第一審法院委託上開地政機關重測後，系爭建物之實際面積及重測前與重測後之面積均有誤差，重測後建物之專有部分及公共設施面積均已異動增加，自應依重測後之正確面積作為計算買賣價金之基礎等情，並提出該地政機關之復函及計算表為憑（見第一審卷第七頁、第三六頁、第三七頁、第三八頁、第一四○頁、一七○頁、一七一頁）。倘若屬實，依前開契約約定，於地政機關複丈更正確定前，買賣價金似未確定。故系爭建物建築之實際面積與登記面積是否相符？地政機關之測量是否有錯誤情事？上訴人上開重要攻擊方法及其所提地政機關之復函、計算表，何以不足採取？與上訴人得否依前開契約約定請求找補價金所關頗切，原審並未詳查審認，逕認被上訴人依上訴人所建築完成之實際面積，受領系爭建物，無任何計算錯誤可言，已嫌速斷。且若地政機關之測量確有錯誤情事，被上訴人依錯誤之面積計算給付買賣價金，尚難謂與上開之約定相符，非依債之本旨為給付。原審徒以被上訴人已依登記之面積計算支付價金，兩造買賣契約所負之義務已因履行而消滅為理由，而為上訴人不利之判斷，亦有可議。其次，原審先認兩造於互為移轉標的物所有權及給付價金之後，系爭買賣契約已因履行而消滅，而否定上訴人有本件系爭買賣契約請求權存在。乃後又謂上訴人歷經十年之後，以系爭建物面積計算錯誤為由，而請求被上訴人找補價金，將使被上訴人受有不可預料之損害，顯失公平，其其行使債權，有違誠信原則，又承認上訴人對被上訴人有此系爭買賣契約之請求權，非無判決理由前後矛盾之違法。再，上訴人在原審擴張請求之金額，原判決主文僅諭知上訴人之上訴駁回，就原審擴張部分則未論列，亦有判決主文與理由矛盾之違法。上訴論旨執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 八 月 三十一 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 劉 延 村
法官 劉 福 來法官 陳 重 瑜法官 葉 勝 利法官 黃 義 豐本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十四 年 九 月 十二 日
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