最高法院民事判決 九十四年度台上字第一九二四號
上 訴 人 丙 ○ ○
22訴訟代理人 郭 豐 文律師上 訴 人 甲 ○ ○訴訟代理人 楊 金 順律師複 代 理人 游 朝 義律師上 訴 人 乙○○○
號2上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，兩造對於中華民國九十二年十一月十一日台灣高等法院第二審判決（九十二年度上字第六四六號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人丙○○請求上訴人甲○○遷讓交還房屋及給付損害金之訴暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人甲○○及乙○○○之上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人甲○○負擔。
理 由本件上訴人丙○○訴請確認對造上訴人甲○○與乙○○○間租賃關係不存在部分，其訴訟標的對於共同訴訟人全體必須合一確定。上訴人甲○○提起第三審上訴，依民事訴訟法第五十六條第一款規定，其效力及於未提起上訴之共同訴訟人乙○○○，爰併列為上訴人，先予敘明。
次查，上訴人丙○○起訴主張：坐落台北縣板橋市○○段○○○號土地及其上建物即門牌號碼台北縣板橋市○○○路○○號一、二樓暨頂樓增建房屋（下稱系爭房地），原為對造上訴人乙○○○所有，前經台灣板橋地方法院民事執行處（下稱執行法院）實施強制執行，由伊拍定並於民國九十一年二月七日取得不動產權利移轉證書，辦畢所有權移轉登記。詎對造上訴人乙○○○與甲○○竟為通謀虛偽意思表示，出具不實之房屋租賃契約書（下稱租賃契約），持向執行法院主張甲○○就系爭房屋有租賃關係，致執行法院不點交系爭房地予伊，伊自有受確認判決之法律上利益，即得訴請確認乙○○○與甲○○間就系爭房屋之租賃關係不存在，並依所有物返還請求權請求甲○○遷讓交還系爭房屋。又甲○○既無權占有系爭房地，抑且於系爭房地遭查封後，將系爭房屋之一樓出租與第一審共同被告詹桂蘭使用，侵害伊對系爭房地之所有權，使伊受有相當於租金每月新台幣（下同）二萬九千五百九十三元之損害，亦應與乙○○○按月連帶給付相當於租金之損害金等情。爰依民法第七百六十七條規定之物上請求權及侵權行為之法律關係，求為確認甲○○與乙○○○就系爭房屋之租賃關係不存在；甲○○應遷讓交還系爭房屋，並與乙○○○連帶給付自九十一年二月二十日起至交還系爭房屋日止，按月以二萬九千五百九十三元計算損害金之判決（丙○○請求之損害金超過上述之起訖日期及金額部分，經第一審判決駁回其訴後，未據其聲明不服，已告確定。惟該判決主文將損害金起算日期誤載為「九十年」二月二十日。又丙○○請求乙○○○給付損害金部分，經原審改判駁回其訴確定。對第一審共同被告詹桂蘭為請求部分，則經第一審判決丙○○勝訴確定）。
上訴人甲○○則以：乙○○○於八十三年五月一日將系爭房屋出租予伊使用收益，約定租期自八十三年五月一日起至九十八年四月三十日止，共十五年，每月租金一萬五千元，並以乙○○○積欠伊之二百五十萬元債務一次抵清租金。系爭房屋之租賃關係既屬有效存在，伊自非無權占有系爭房地。伊基於合法承租人之地位，於八十八年一月一日將系爭房屋一樓轉租予第三人陳友增，於租期屆滿後，再於八十九年九月十三日將該部分房屋轉租予第一審共同被告詹桂蘭，以獲取租金之收益，即無不合等語，資為抗辯。
原審以：丙○○主張其經由執行法院拍定取得系爭房地之所有權，有甲○○所不爭執之不動產權利移轉證書可稽。甲○○雖以前詞置辯，並提出房屋租賃契約書為證。惟訴外人台灣中小企業銀行即乙○○○之債權人於八十八年七月三日聲請執行法院執行假扣押系爭房地時，乙○○○在場陳稱：系爭房屋一樓部分係借給一位朋友陳友增供製作餅乾廠使用，未訂立租約及給付租金，而二樓及三樓增建部分，則為自己使用等語。當時乙○○○既未提及有將系爭房屋出租予甲○○之情事，且系爭房屋二樓及頂樓增建部分迄由乙○○○居住使用，為甲○○所不爭執，就此事實，甲○○先於第一審陳稱：係乙○○○於出租系爭房屋後，未經其同意繼續居住使用等語；嗣於原審改稱：因伊承租後一直無法轉租，而借給乙○○○使用云云，其先後所為陳述互有矛盾，已難採信。況依甲○○所稱：其承租系爭房屋之目的係為將該房屋轉租予他人，欲以租金收益抵充乙○○○所積欠之債務，則其焉有自八十三年五月一日承租房屋後，既未自行使用，亦未要求乙○○○交付房屋以便轉租，仍由乙○○○繼續居住使用該房屋二樓及頂樓增建部分之理？另依系爭租賃契約所載，該契約係於八十三年五月一日訂立，約定租期賃期間為八十三年五月一日起至九十八年四月三十日止，惟依甲○○所提其與乙○○○於八十三年五月二日簽訂出借二百五十萬元之借據所載之借貸期間係自八十三年五月二日起至八十八年六月二十五日止。則系爭租賃契約訂立時，乙○○○與甲○○間就上開二百五十萬元之消費借貸契約既尚未成立，焉有可能於租賃契約中事先約定以租賃期間之租金一次抵償債務？再觀之證人陳張鳳珠（訴外人陳友增之配偶）證稱：系爭房屋樓下是向乙○○○的父親租的，乙○○○父親死亡後，繼續向乙○○○租。起初有和乙○○○的父親訂立租賃契約，後來沒有訂，已經租二十五年左右，八十九年四月底搬家前一年和乙○○○訂一份契約，租金交給乙○○○等語，可知陳友增承租系爭房屋一樓約二十五年之久，直至八十九年四月底始遷離該址，衡情於該租賃關係存續期間內，乙○○○實不可能再將系爭房屋一樓出租予甲○○。且其出租竟未通知陳友增，將其對陳友增之租金債權轉讓予甲○○，或由甲○○另與陳友增訂立房屋租賃契約以收取租金，迄八十八年間，始以甲○○為出租人名義與陳友增訂立租賃契約，顯與常情有違。應認系爭租賃契約係乙○○○與甲○○為規避執行法院將系爭房屋拍賣後點交予拍定人丙○○，而於查封後基於通謀虛偽意思表示所簽訂。縱使甲○○與第一審共同被告詹桂蘭所簽訂之上開租賃契約為實在，且乙○○○就甲○○所為之出租行為又未為反對之意思表示，充其量僅足證明乙○○○有同意甲○○於該期間內就系爭房屋一樓部分為使用收益，尚不足據以推認系爭租賃契約確為真正。是丙○○據以訴請確認甲○○與乙○○○間就系爭房屋之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。次按強制執行法上之拍賣，係屬買賣之一種，以債務人為出賣人。又依民法第三百四十八條第一項規定，物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務，惟在未交付以前，出賣人繼續占有買賣標的物，究難指為無權占有，亦不因已辦理所有權移轉登記而異。查執行法院就系爭房地係以拍定後不點交為條件。是以丙○○既僅拍定取得系爭房屋之所有權，並未受領系爭房地之點交，則乙○○○本於其出賣人之地位，於將系爭房屋交付丙○○之前，其繼續占有使用系爭房屋，自非無權占有。又甲○○迄未占有使用系爭房屋二樓及頂樓增建部分，其就系爭房屋一樓部分之占有出租行為，係基於有權占有使用系爭房屋之乙○○○之同意，對於丙○○亦不構成無權占有。因而，丙○○基於所有物返還請求權請求甲○○遷讓並交還系爭房屋，即屬無據。甲○○及乙○○○占有使用系爭房屋，對於丙○○既不構成無權占有，自無共同侵害丙○○之所有權情事，丙○○基於侵權行為之法律關係請求甲○○及乙○○○自九十一年二月七日起至交還系爭房屋之日止，按月連帶給付相當於租金之損害金，亦屬無理，不應准許。因而將第一審判決命甲○○遷讓交還系爭房屋及命其與乙○○○連帶按月給付相當於租金之損害金部分廢棄，改判駁回丙○○該部分之訴，另駁回甲○○就第一審判決確認系爭房屋之租賃關係不存在部分之上訴。
關於上訴駁回（即確認系爭房屋之租賃關係不存在）部分：
原審依調查證據為辯論之結果，以上開理由，認定甲○○與乙○○○間就系爭房屋之租賃契約係通謀虛偽意思表示所簽訂，而確認其彼此間之租賃關係不存在。因而維持第一審所為甲○○、乙○○○敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。甲○○、乙○○○上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決關於其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。
關於廢棄發回（即請求甲○○遷讓交還系爭房屋及給付相當於租金之損害金）部分：
按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。強制執行法第五十一條第二項、第九十八條第一項分別定有明文。所謂「債權人」，解釋上應兼指聲請強制執行之債權人及拍定人而言。查系爭房屋包括一樓在內，經執行法院於八十八年七月三日查封，該房屋一樓原由乙○○○出租予陳友增至八十九年四月底，嗣甲○○經乙○○○之同意占有一樓部分並出租，為原審所確定之事實。則乙○○○於系爭房屋遭執行法院查封之後，同意將系爭房屋一樓由甲○○占有並出租，依上說明，對於因拍賣領得系爭房屋所有權移轉證書之拍定人丙○○自不生效力。又民法第三百七十三條之所以規定買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人負擔，係為杜絕買賣當事人之間所生危險負擔之爭論而立法，並非取得所有權之要件。丙○○既依強制執行法第九十八條，於領得權利移轉證書之日起取得拍定系爭房地之所有權，即不因尚未受點交而否認其對於系爭房地之所有權，自得主張其所有權，對於無權占有或侵奪其所有物之第三人行使民法第七百六十七條、第一百八十四條第一項規定之物上請求權及損害賠償請求權。準此，丙○○於取得系爭房地之所有權後，甲○○猶占有並出租系爭房屋一樓部分，是否未侵害丙○○之權益致其受有相當於租金之損害？丙○○是否不得依所有人之物上請求權及侵權行為之損害賠償請求權對於侵害其所有權之甲○○，行使排除侵害及請求賠償之權利？甲○○能否以其與乙○○○間之債權債務關係，對抗系爭房地之所有人丙○○？均非無審酌之餘地。原審未詳加研求，遽為丙○○不利之判決，自欠允洽。丙○○上訴論旨，指摘原判決對其上開不利部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴人丙○○之上訴為有理由，上訴人甲○○、乙○○○之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第三項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 十 月 二十 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 朱 建 男法官 蘇 達 志法官 陳 碧 玉法官 王 仁 貴本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十四 年 十一 月 一 日
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