最高法院民事判決 九十四年度台上字第二○號
上 訴 人 壬○○○
路4癸○○○辛○○○
路1庚○○○
甲路
丁 ○ ○
19
乙 ○ ○
4
丙 ○ ○
2
甲 ○ ○
4
戊 ○ ○
寮3共 同訴訟代理人 嚴 庚 辰律師被 上訴 人 己 ○ ○
路3上列當事人間請求解除買賣契約事件，上訴人對於中華民國年九十二年六月二十四日台灣高等法院台南分院第二審判決（九十二年度上字第二二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人戊○○與其母陳儉因分別向伊借款新台幣（下同）五百萬元及二百萬元並均提供土地設定抵押權在案，茲因無法繳交利息與返還借款，乃由戊○○就其與上訴人壬○○○、癸○○○、辛○○○、庚○○○、甲○○、丁○○、乙○○、丙○○等九人（下稱戊○○等九人）共有坐落嘉義縣○○鄉○○段好收小段一○七－三地號土地應有部分共計十一分之九及竹圍小段一○－二七地號土地應有部分共計二十二分之二十，分別以每坪四萬六千元、二萬元之價格，於民國八十六年七月七日由戊○○代表與伊分別簽訂買賣契約，並收受伊所交付之定金五十萬元，及三十萬元。詎伊於事後發現系爭一○七－三地號土地部分遭嘉義縣政府徵收，面積僅剩五四平方公尺之畸零地。另系爭一○－二七地號土地戊○○等九人應有部分僅為二十二分之九，戊○○因此另外○○○鄉○○○段○○○○號（下稱一一七地號土地）○．四五六三公頃應有部分十二分之一之土地出售予伊，以補一○七－三地號土地面積之不足，並於同年十二月八日另行簽立上開土地之買賣契約，當日伊並交付定金三十萬元之支票與戊○○收受。詎上開土地均因可歸責於戊○○等九人之事由而給付不能，自應加倍返還定金等情。爰以起訴狀兼解除契約之意思表示，求為命：㈠戊○○等九人應連帶給付伊一百六十萬元及法定遲延利息；㈡戊○○應給付伊六十萬元及法定遲延利息之判決（第一審判命戊○○等九人給付被上訴人五十萬元本息，駁回被上訴人其餘之訴，兩造各就其敗訴部分提起第二審上訴）。戊○○等九人則以：被上訴人於簽約當時，已知悉系爭一○七－三地號土地被徵收之事實，一○－二七地號土地共有人陳茂喜應有部分二分之一，伊等已取得其同意出售，並前往現場測量繪圖，簽約時即告知被上訴人。系爭一一七地號土地，因訴外人何俊銘表示欲向地主即訴外人何訪買受該地，再轉售予伊，惟事後何俊銘無法取得所有權，伊雖與被上訴人簽訂買賣契約，惟未敢收取定金，所收受之票款三十萬元係借款而非定金等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴部分之判決，改判如其上訴之聲明，並駁回上訴人戊○○之上訴，無非以：系爭一○七－三地號土地，面積原為五百二十四平方公尺，嘉義縣政府於八十六年五月十二日徵收其中四百七十平方公尺，剩下五十四平方公尺，以戊○○等九人應有部分共十一分之九計算僅剩面積四十四點一八平方公尺，依兩造議定每坪四萬六千元計算，全部價金為六十一萬四千五百六十元，竟收受被上訴人五十萬元定金，與常情有違，被上訴人抗辯其事先不知系爭一○七－三地號土地遭縣政府徵收乙節，係真實不虛。系爭一○－二七地號土地，戊○○等九人共出售應有部分二十二分之二十，惟戊○○等九人尚未交付土地，被上訴人亦未交付價金之事實，為兩造所不爭執，然戊○○等九人應有部分合計僅二十二分之九，另二十二分之十一則為訴外人陳茂喜所有，陳茂喜結證稱戊○○確向其洽購其應有部分之土地，且測量好準備賣等語，可見戊○○迄仍未取得該應有部分之所有權甚明。戊○○等九人既尚不能履行屬於陳茂喜應有部分之出賣人義務，被上訴人復不願僅購買戊○○等九人應有部分之二十二分之九，戊○○等九人在客觀上顯有給付不能情事。又系爭一一七地號土地為訴外人何訪與其姊姊、姪子輩等人所共有，其等應有部分各十二分之一，而何訪確於八十六年十月二十一日代表張明輝等七人與訴外人何俊銘簽訂買賣契約，出售該筆土地應有部分予何俊銘，並收取定金二萬元，嗣何俊銘與戊○○同至張麗香代書事務所，表明由何俊銘將該買賣之土地出售予戊○○，再由戊○○出售予被上訴人。嗣因何訪恐日後發生糾紛，乃與何俊銘協議雙方間之買賣契約不成立，退還定金予何俊銘等情，業據證人何訪、何俊銘、張麗香分別於偵查中證述甚詳。戊○○既非系爭一一七地號土地所有權人，無法將土地所有權移轉予被上訴人，系爭一一七地號土地與前述一○七－三地號及一○－二七地號土地之買賣均屬給付不能，且給付不能責任均係可歸責於出賣人戊○○及戊○○等九人，被上訴人因依民法第二百四十九條第三款規定請求加倍返還定金，即屬有據等詞，為其判斷之基礎。
惟按得心證之理由應記明於判決，民事訴訟法第二百二十二條第四項定有明文。故法院依自由心證判斷事實之真偽時，所斟酌調查證據之結果，其內容如何，與應證事實之關聯如何，以及取捨之原因如何，如未記明於判決，即屬同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。查系爭一○七－三地號土地，戊○○應有部分十一分之一曾因借貸關係於八十六年二月四日設定抵押權五百萬元予被上訴人之子張景鳴，有該土地登記謄本可稽。被上訴人於提起本件訴訟時亦主張，戊○○於八十六年一月三十一日向伊借款五百萬元，提供系爭土地設定抵押權為擔保等語，證人即承辦之代書張麗香供證兩造於訂約時曾談到系爭土地之徵收問題等語在卷。倘系爭土地於徵收前確提供為被上訴人借款債權之擔保，衡情徵收機關亦應通知抵押權人，則上訴人抗辯，訂約當時被上訴人已知悉系爭土地被徵收情事，似非無據。倘被上訴人於訂約時即知悉系爭一○七－三地號土地遭政府徵收，仍予買受，則嗣後被上訴人再依民法第二百四十九條第三款規定請求上訴人等加倍返還定金，是否應予准許，已非無再予研求之餘地。此外，被上訴人主張，因系爭一○七－三地號土地，遭嘉義縣政府辦理徵收，僅餘五四平方公尺，另筆一○－二七地號土地，戊○○等九人應有部分未達二十二分之二十，戊○○稱願提供另筆一一七地號土地應有部分十二分之一出賣予伊，以補一○七－三地號土地之不足，雙方遂於八十六年十二月八日簽訂一一七地號土地之買賣契約等語（一審卷第八頁）。倘兩造因前述二筆土地分別遭徵收及應有部分不足，致買賣面積有短少之瑕疵，嗣後確已因戊○○另提供一一七地號土地應有部分十二分之一出售予被上訴人而獲得補正，則被上訴人是否仍得再以上開兩筆土地面積短少為由，主張戊○○等九人應加倍返還定金，亦滋疑義，實情究竟如何，原審疏未審認澄清，遽就此部分為戊○○等九人不利之判決，殊嫌速斷。次查系爭一一七地號土地應有部分十二分之一，倘被上訴人於訂約時，已知悉並非戊○○所有，而係約由戊○○向訴外人何俊銘買受後轉讓，而何俊銘則係向訴外人何訪買受等情，仍予買受，則嗣後因何訪怕發生糾紛而撤銷與何俊銘之買賣契約，致戊○○無從履行系爭買賣契約，倘係不可歸責於上訴人，則就此部分被上訴人是否得依民法第二百四十九條第三款規定，請求其加倍返還定金，尚非無疑。末查戊○○等九人將一一七地號土地應有部分十二分之一售與被上訴人之原因，如係因一○七－三地號土地遭徵收致面積不足及一○－二七地號土地因其應有部分不足二十二分之二十之故，則被上訴人於購買一○－二七地號土地時已付定金三十萬元，而購買一一七地號土地既係補足一○七－三地號及一○－二七地號二筆土地之不足面積，是否有再給付定金之必要，亦待推敲。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 一 月 六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十四 年 一 月 十八 日
Ａ