最高法院民事判決 九十四年度台上字第二一０八號
上 訴 人 雄獅造漆股份有限公司法定代理人 劉張寶貴訴訟代理人 李永然律師
陳淑芬律師被 上訴 人 台北市政府財政局法定代理人 李述德訴訟代理人 古明峯律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國九十三年五月十九日台灣高等法院第二審更審判決（九十三年度上更㈠字第三二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：台北市就坐落台北市○○區○○段一小段第
六五六、六八八號土地（下稱系爭土地）有應有部分各二分之一，伊為管理機關，上訴人未經同意，擅自在上開土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ部分，面積為三七、三六四平方公尺上，建有門牌號碼台北市○○街○○○號之建物（下稱系爭建物），為無權占有，並自八十四年九月十二日起，每月受有按土地申報地價年息百分之五相當於租金之利益，計至八十九年八月三十一日止，共計新台幣（下同）一百六十八萬六千七百零四元等情。爰依民法第一百七十九條規定，求為命上訴人如數給付，及加付法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開金額之請求，於第一審受敗訴判決後，未據聲明不服）。於本院發回更審後，在原審審理中，主張縱認上訴人就系爭土地有租賃關係存在，依兩造所立公有土地租約書（下稱系爭租約書）之約定，伊得調整按土地申報地價年息百分之五計算自八十四年九月十二日起至八十九年八月三十一日止之租金，共計一百六十八萬六千七百零四元，乃追加本於租賃關係而為請求。
上訴人則以：伊於四十九年一月一日即以年租二百六十九元向台北縣景美鎮公所承租系爭土地三年，租期屆滿後，伊仍繼續占用土地，已視為不定期租賃，非無權占有。又系爭租約書僅約定租金每年由被上訴人公平核定，未記載核定之比例或標準，被上訴人應依民法第四百四十二條聲請法院調整租金，不得自行任意調整。且被上訴人於九十一年一月九日始表示按土地申報地價年息百分之五計算租金，自不得按調整後之金額請求之前之租金等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張台北市就系爭土地之應有部分各為二分之一，其為管理機關，上訴人所有系爭建物占用如附圖所示Ａ、Ｂ部分土地之事實，為上訴人所不爭，且有土地登記簿謄本二件為證，並經第一審法院會同台北市古亭地政事務所勘測屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，堪信為真實。查系爭建物係於四十八年二月十日建造，四十九年六月十四日登記所有權人為中華造漆有限公司（下稱中華公司），七十八年一月十日以中華公司更名為由，更名登記為上訴人所有，有人工登記簿謄本在卷足憑；且被上訴人七十四年一月十七日致上訴人函亦記載：「本案前揭土地上房屋溪洲街一四九號（即系爭建物），經本市稅捐稽徵處景美分處查明原所有權人為中華公司，於六十年十月一日變更為貴公司（即上訴人）名義有案」等語，可見上訴人與中華公司係同一法人人格。而中華公司曾於四十九年一月一日向當時之台北縣景美鎮公所承租系爭土地，約定租期三年等情，有系爭租約書一件附卷可按，上訴人抗辯稱租期屆滿後，因繼續占用，已視為不定期租賃云云，為被上訴人所不爭，則上訴人係本於租賃關係而占用系爭土地，被上訴人主張其係無權占有等語，為無可採。依系爭租約書記載：租款每坪年當一點八元，共二百六十九元三角整，每年由甲方（即被上訴人）公平核定乙方（即上訴人）不得藉故異議等語。以八十四年迄今之法定租金標準觀之，顯然偏低，被上訴人主張伊依上開約定有核定調整租金之權，自屬有據。又兩造未明訂調整租金之標準，仍應受土地法第九十七條第一項規定法定租金之限制，被上訴人非得任意調整租金，上訴人抗辯被上訴人應聲請法院調整租金，不得自行任意調整云云，並無足採。爰審酌系爭土地位於台北市○○○○道路高架橋下之台北市○○街，交通便利，系爭建物為鐵皮屋，前半部為一層建築，後半部為二層樓建築，足認被上訴人主張以申報地價年息百分之五調整租金，核屬相當。則依系爭建物占用面積四○一平方公尺、八十四至八十九年度系爭土地申報地價年息百分之五，及台北市就系爭土地應有部分各為二分之一，計算被上訴人自八十四年九月十二日起至八十九年八月三十一日止，可得請求上訴人給付之租金為一百六十八萬六千七百零四元。從而，被上訴人依租賃關係，請求上訴人如數給付，並加付法定遲延利息，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按租金之調整有約定者，出租人固得自行通知調整，請求增加租金，惟增加之租金應自其為調整租金之意思表示時起算，不得溯及於調整前之租金。原審就被上訴人究自何時起為調整租金之意思表示，並未調查審認，遽認其得以調整後增加之租金，請求上訴人給付自八十四年九月十二日起至八十九年八月三十一日止所欠之租金，尚嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 十一 月 十七 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 延 村
法官 劉 福 來法官 陳 重 瑜法官 黃 秀 得法官 顏 南 全本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十四 年 十一 月 三十 日
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