最高法院民事判決 九十四年度台上字第二五一號
上 訴 人 新光人壽保險股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 黃訓章律師上 訴 人 新竹縣政府法定代理人 乙○○訴訟代理人 鄭勵堅律師
李林盛律師王彩又律師上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國九十三年八月十七日台灣高等法院第二審更審判決（九十二年度重上更㈠字第七六號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人新光人壽保險股份有限公司（下稱新光公司）主張：對造上訴人新竹縣政府（下稱新竹縣政府）於民國七十三年三月間標售坐落新竹市○○段○○段○○號、三七之十六至三七之三三號，共計十九筆土地（下稱系爭土地）及地上門牌新竹市○○街○號之房屋，於標售公告特別表明系爭土地屬「商業區」。伊於七十三年三月六日以新台幣（下同）六千六百七十八萬八千元標得，同年三月十五日繳付第一次價款。嗣伊對系爭土地是否為「商業區」存有疑義，乃於簽訂買賣契約暨繳納餘款前，向新竹縣政府查明。經新竹縣政府函覆保證確屬「商業區」。伊始於同年四月十二日辦理簽約並繳付餘款四千六百九十五萬四千三百三十五元，並於同年七月二日辦理移轉登記取得所有權。詎伊於同年六月一日至八月八日向訴外人新竹市政府申請指定建築線，準備興建商業大樓，竟遭該府以系爭土地編定為「機關用地」為由，而不予指定，並於八十七年十二月二十九日將土地上之建築物及大門，指定為市定古蹟。而伊預計以三年半興建地上九層，地下五層之辦公大樓出租，以收取長期穩定之租金收益。以可興建之總樓地板面積共七千零八坪（含停車位一百零五位），及建物固定資產耐用年限五十五年計算，如開發完成，迄伊起訴時止，將可獲利四億七千三百二十五萬元。惟因系爭土地歷經多年，仍未獲變更為商業區，新竹縣政府交付之系爭土地未具其所保證之品質，致伊已無法依原有計畫興建商業大樓出租，新竹縣政府自應賠償伊上開所受損害及所失利益等情，爰依民法第二百二十七條、第三百六十條前段規定，求為命新竹縣政府給付伊三億三千一百四十八萬九千九百元並加計法定利息之判決（逾上開金額本息部分，業經第一、二審判決新光公司敗訴確定。上開三億三千一百四十八萬九千九百元本息部分，第一審為新光公司敗訴之判決，新光公司提起上訴，原審改判命新竹縣政府給付二億二千四百五十七萬八千一百九十五元本息，駁回新光公司其餘上訴，兩造各就其敗訴部分提起第三審上訴）。
上訴人新竹縣政府則以：伊未就系爭土地屬商業區為保證，且系爭土地本即劃分為商業區，至七十三年伊標售土地時，都市計劃均無變更。新竹市政府以該土地屬機關用地為由，不准指定建築線並將地上建築物指定為市定古蹟，與伊無關。縱新光公司得請求伊賠償，惟其所主張之所受損害及所失利益亦缺乏客觀公正之依據等語，資為抗辯。
原審改判命新竹縣政府給付新光公司二億二千四百五十七萬八千一百九十五元本息，並駁回新光公司其餘上訴，無非以：新光公司於七十三年三月六日以六千六百七十八萬八千元向新竹縣政府標得系爭土地及其上房屋，兩造於同年四月十七日簽訂書面契約，新光公司並於同年七月二日移轉登記取得所有權等事實，為兩造所不爭執。兩造之不動產買賣契約之本約，成立於七十三年四月十七日，新光公司於與新竹縣政府簽定買賣契約本約之前，因對於系爭土地究屬商業區或機關用地存有疑義，乃發函向新竹縣政府求證，經新竹縣政府函覆確認該土地確屬商業區無疑，有新光公司七十三年三月二十六日新壽財字第○一二號函及新竹縣政府七十三年三月三十日（七三）府財產字第三五一三九號函為證。參以新光公司乃以營利為目的之公司，斷無購買「機關用地」之理，新竹縣政府亦絕無處分「機關用地」之本意，足見新竹縣政府就出賣之系爭土地保證其具有「商業區」之品質。新光公司自七十三年六月一日起迄同年八月八日止，迭向新竹市政府申請指定建築線，準備興建商業大樓，均遭該府以系爭土地係編定為「機關用地」為由，不予指定。至本件起訴時，該府仍以系爭土地尚未變為商業區為由，拒絕核發建築相關證照，此有新竹市政府八十八年一月二十五日府工都字第九四二三二號函可證，新竹縣政府就此亦不否認。且經原審更審前向新竹市政府函查，據該府函覆：「經查該十九筆土地使用分區為機關用地，業經內政部都市計畫委員會八十九年二月二十二日第四八一次會議審議通過，變更為商業區。本府並於八十九年七月二十八日（生效日期八十九年九月二十九日）公告實施在案」，此有新竹市政府八九府都計字第九四○八八號函在卷可證。新光公司主張系爭土地於辦理移轉登記，交付予新光公司時，未具新竹縣政府所保證之「商業區」品質，堪信為真實。新竹縣政府將系爭土地移轉登記交付予新光公司時，既欠缺出賣人保證商業區之品質，依民法第三百六十條規定，新光公司自得向新竹縣政府請求不履行之損害賠償。新光公司為人壽保險公司，依保險法規定，得為不動產之投資，且保險公司購地建屋乃眾所皆知之事。另七十三年三月六日新光公司標得系爭土地後，自同年六月一日迄八月八日及於七十四年間，迭向新竹市政府申請建築線之指定，均遭否准，苟其無興建大樓計劃，何須頻頻向主管機關申請指定建築線？此外，新光公司並提出當時規劃興建商業大樓之建築藍圖為證，足見依當時情形，新光公司確有興建大樓之計劃。本件經徵得兩造同意，囑託宏大不動產鑑定公司鑑定結果，系爭土地於七十三年七月二日辦理移轉登記予新光公司時，若屬「商業區」土地，而依所有權人原訂計畫，花一年時間作設計及規劃工作，到七十五年初開始興建一棟地上九層，地下五層之辦公商務大樓，施工期間為兩年，自七十七年初至八十七年底，評估各年度所能收取之租金收益，扣除成本及所得稅額後，淨收益為二億四千三百三十萬七千二百元，有該公司鑑定報告在卷可稽。依該鑑定報告推算，新光公司所受損害及所失利益共計為二億四千三百三十萬七千二百元。惟新竹縣政府已於七十三年間將系爭房地交付新光公司使用迄今，以租金之標準計算，新光公司因而所獲取之利益為一千八百七十二萬九千零五元，應依損益相抵之法則予以扣抵，扣抵後新光公司所受損害及所失利益之金額共為二億二千四百五十七萬八千一百九十五元。新光公司本於買賣契約之法律關係，依民法第三百六十條前段規定，請求新竹縣政府賠償二億二千四百五十七萬八千一百九十五元及其利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，尚非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按損害賠償之範圍，除法律另有規定或契約另有訂定外，應填補債權人所受損害及所失利益，民法第二百十六條第一項定有明文。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少之積極損害；所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害之消極損害，兩者並不相同。本件新光公司請求損害賠償之範圍乃包括所受損害及所失利益（更字卷第一一六至一一八頁），原審未就其所得請求分別調查審酌所受損害及所失利益各若干，並說明其理由，而泛認新光公司所受損害及所失利益共計為二億四千三百三十萬七千二百元，並依此金額計算之結果，分別為兩造敗訴部分之判決，即有未合。次查宏大不動產鑑定顧問股份有限公司鑑定報告所載新光公司租金淨收益總值為二億四千三百三十三萬七千二百元（外放證物），原審一方面認該鑑定報告可以採為裁判之依據，一方面又認新光公司所受損害及所失利益為二億四千三百三十萬七千二百元（與鑑定報告相差三萬元），理由前後矛盾。又查上開鑑定報告所載新光公司擬興建之辦公商務大樓，其建築費用估計每坪為五萬元（鑑定報告第二一頁），惟依新光公司起訴狀附件所載大樓建築費用每坪則為七萬元（一審卷第十二頁），兩者相差比例竟高達百分之四十，而此建築費用成本，乃與判斷新光公司主張之所失利益多寡有關。另同鑑定報告固已將土地價金及大樓建築費用，列為租金收益之成本費用，予以評估（鑑定報告第二一、二二頁），惟該土地價金及大樓建築費用之資金，依經驗法則均應有利息之負擔，該利息負擔亦屬租金收益成本之一部分而與新光公司所失利益多少有關。原審就上開建築費用及資金之利息負擔未為調查斟酌，遽為新竹縣政府不利之認定，亦嫌速斷。兩造上訴論旨，分別指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 二 月 四 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 聲法官 黃 義 豐法官 簡 清 忠法官 王 仁 貴本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十四 年 二 月 二十三 日
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