最高法院民事判決 九十四年度台上字第五四九號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 張質平律師被 上訴 人 乙○○
164訴訟代理人 吳中仁律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十二年九月十六日台灣高等法院第二審判決（九十二年度重上字第二七六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人於民國七十六年九月七日與伊及訴外人即伊兄謝慶河訂立房屋租賃契約，承租伊及謝慶河所有坐落重測前台北縣蘆洲市○○○○○段一八一之三、一八一之六、一八一之一０地號（重測後依次為民權段四四六、四四五、四四四地號）土地三筆及地上門牌號碼同市○○路○○○巷○○號、三七之一號（已整編為民族路三四三號）房屋，約定租賃期限自七十六年十月一日起至八十八年九月三十日止，並經法院公證。詎上訴人於租期屆滿後，拒不返還系爭房地，伊及謝慶河聲請法院強制執行，上訴人以其已買受系爭房地為由，提起債務人異議之訴，並聲請停止強制執行，嗣經法院判決其敗訴確定，始於九十一年八月五日搬遷。上訴人於租期屆滿後無權占用系爭房地，致伊及謝慶河受損害，依侵權行為及不當得利法則，應賠償伊及謝慶河相當於租金之損害，謝慶河已將其債權讓與伊等情。求為命上訴人給付伊新台幣（下同）三百十八萬零八百三十元及加付法定遲延利息之判決（上訴人逾上開金額本息請求部分，經原審為其敗訴之判決，未據其聲明不服）。
上訴人則以：被上訴人及謝慶河於八十七年間將系爭房地出賣予伊，伊於租期屆滿後繼續使用系爭房地，並非無權占有。縱認伊為無權占有，惟系爭四四四地號土地已於七十八年四月二十九日遭徵收，於計算被上訴人所受損害時，應予扣除；且伊於租期屆滿後，仍給付租金五十七萬元，被上訴人並應返還伊保證金五十萬元，均應予扣除等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人就其主張之事實，已據提出房屋租賃契約、公證書及債權讓與通知書為證，並為上訴人所不爭，自屬真實。上訴人以其已向被上訴人及謝慶河買受系爭房地為由，另案提起債務人異議之訴及請求確認買賣關係存在，業經法院判決其敗訴確定，上訴人此項抗辯尚非可採。其於系爭房地租期屆滿後，自八十八年十月一日起至九十一年八月五日止，無權占用系爭房地共計三十四個月又五日，經營幼稚園，自受有相當於租金之利益，致被上訴人及謝慶河受損害，依民法第一百七十九條規定，應返還其利益。系爭房地租金原約定為每月九萬五千元，應以之為計算上訴人所受利益之標準，共計為三百二十四萬五千八百三十元。系爭四四四地號土地雖於七十八年四月二十九日遭徵收，闢為民族路及人行道，惟上訴人早已知悉，嗣後仍依約給付租金，計算其所受之利益，不應單以租用面積大小為據，仍應以原約定租金計算其所受之利益。上訴人於八十八年十月二十二日及同年十二月三日匯款五十七萬元予謝慶河，雖有電匯通知單可稽，惟其於租期屆滿後所為給付，非本於債之本旨，不生清償之效力，謝慶河並於八十八年九月二十二日就上開租金以上訴人為受取人向台灣板橋地方法院提存所辦理提存，經上訴人於八十八年十月二十九日領取，上訴人此部分抵銷抗辯，自不足採。系爭租賃保證金性質為履約之擔保，如有違約情形，出租人得予扣抵。被上訴人主張：上訴人遷離系爭房地時，未依約予以回復原狀，伊代為回復原狀，支出一百五十八萬三千元，系爭保證金五十萬元已予扣抵此部分費用等語，已據提出於九十一年八月二十三日所攝照片及估價單為證，堪信屬實，上訴人辯稱：伊得以該保證金債權五十萬元與系爭債務抵銷云云，亦非足採。上訴人占用系爭房屋期間，支出房屋修繕費六萬五千元，被上訴人及謝慶河因而受有利益，此部分金額應予扣除。綜上，上訴人所受利益共計三百十八萬零八百三十元，謝慶河已將其債權讓與被上訴人，被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人如數給付及加付法定遲延利息，洵屬正當，應予准許。爰就此部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
查本件租賃標的原包括四四四、四四五、四四六地號土地及地上房屋，系爭四四四地號土地既於七十八年四月二十九日遭徵收，闢為道路，已非被上訴人及謝慶河所有，上訴人復未繼續占有該土地而受有利益，就該土地自無成立不當得利之餘地，其辯稱：於計算伊所受利益時，就該四四四地號土地部分應予扣除等語，似非無據。次查上訴人係於八十八年十月二十二日、同年十二月三十日各匯款二十五萬六千四百七十元予謝慶河（見第一審卷八五頁），而謝慶河則係於八十八年九月二十二日以上訴人為受取人向法院提存所辦理提存台支本票金額二十五萬六千四百七十元（見第一審卷一０八頁）。謝慶河辦理上開提存，係在上訴人匯款之前，其已否將上訴人上開匯款返還上訴人，上訴人所為抵銷之抗辯，是否亳無足採，並待澄清。末查被上訴人主張：上訴人遷離系爭房屋時，未予回復原狀，伊支出回復原狀費用一百五十八萬三千元云云，為上訴人所否認。被上訴人提出之照片、估價單等件（見第一審卷一一三至一一六、一七二至一七三頁），似尚不足以證明系爭房屋於租賃前之原狀為如何，及所支出之費用是否確為回復原狀所必須。原審就此未詳加調查審認，遽認被上訴人就該費用得扣抵系爭保證金，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘於其不利之此部分原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 三 月 三十一 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎法官 李 彥 文法官 許 澍 林法官 袁 靜 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十四 年 四 月 十五 日
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