最高法院民事判決 九十四年度台上字第五五一號
上 訴 人 漢山建設股份有限公司法定代理人 洪 士 傑上 訴 人 卯 ○ ○
樓
丁 ○ ○共 同訴訟代理人 林 慶 苗律師被 上訴 人 庚 ○ ○
寅○○○
丙 ○ ○
己 ○ ○
甲 ○ ○
癸 ○ ○
辛 ○ ○
辰 ○ ○
乙 ○ ○
壬 ○ ○
丑 ○ ○
子 ○ ○
戊 ○ ○
3樓上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月十日台灣高等法院第二審判決（九十一年度上字第八０七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於核定租金數額及命上訴人給付暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：上訴人漢山建設股份有限公司（下稱漢山公司）於民國七十四年間，在坐落台北市○○區○○段二小段二九五地號土地上興建「雅廬」七層樓房四棟共二十八戶，將土地及地上房屋分別出售予伊及其他住戶。漢山公司並非系爭土地之共有人，竟仍保留系爭大樓地下室停車場二二六九九建號建物之所有權歸其所有，嗣將該地下室應有部分分別出售予部分住戶及上訴人丁○○、卯○○各三十六分之一，漢山公司尚有應有部分三十六分之二十。上訴人所有上開建物占用系爭土地，推定有租賃關係，依民法第四百二十五條之一第二項規定，伊得請求核定租金數額並給付之等情。於原審追加備位聲明，求為核定上訴人應給付伊之租金數額各如原判決附表（下稱附表）五Ｂ、Ｃ及附表六Ｂ、Ｃ所示；並命上訴人給付伊各如附表五Ｄ、附表六Ｄ所示之金額及自九十一年一月十一日起至終止占有之日止，按月給付伊如附表五Ｃ及附表六Ｃ所示金額之判決（未繫屬本院部分不予贅述）。
上訴人則以：系爭建物使用系爭土地係經原土地所有權人同意，被上訴人向原地主買受土地應有部分，應受拘束，伊有權繼續使用系爭土地等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人就其主張之事實，已據提出土地、建物登記簿謄本為證，並為上訴人所不爭，自屬真實。按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。八十九年五月五日修正施行之民法第四百二十五條之一亦增訂：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」查系爭大樓係由漢山公司興建取得所有權，系爭基地原屬訴外人洪陳淑瑩所有，其為漢山公司之大股東，並為該公司前董事長洪文樑之妻，漢山公司與洪陳淑瑩共同將系爭土地、建物分別出售予被上訴人及其他承購戶，被上訴人係分別向漢山公司買受系爭基地之應有部分，辦理所有權移轉登記取得所有權，有土地登記簿謄本可稽。系爭基地與地上建物雖非同屬一人所有，但二者關係密切有一體不可分關係，應推斷上訴人就系爭建物使用基地成立租賃關係。被上訴人請求核定租金數額並給付之，自屬有據。審酌系爭土地坐落於台北市○○區○○○路商圈，一樓作商業使用，系爭建物係供地下室停車場使用等情狀，系爭土地租金以按土地申報總價額年息百分之十計算為相當。系爭大樓全部面積共計六七一一．四平方公尺，系爭土地面積為一二五九平方公尺，該建物每平方公尺應搭配之基地面積為０．一八七平方公尺。系爭地下室面積為九一五．七六平方公尺，漢山公司之應有部分為三十六分之二十，折計面積為五０八．七六平方公尺，應搭配基地面積計為九五．一四平方公尺。丁○○、卯○○之應有部分各為三十六分之一，折計面積各為二五．四四平方公尺，應搭配基地面積各為四．七五平方公尺。系爭土地八十三年七月一日至八十六年六月三十日止之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）五萬九千九百六十三點二元，八十六年七月一日至八十九年六月三十日止之申報地價為每平方公尺六萬九千六百五十九點二元，八十九年七月一日至今之申報地價為每平方公尺七萬三千零八十八元。被上訴人請求按八十六年七月一日申報地價年息百分之十計算租金，於自八十六年七月一日起至上訴人終止占有之日止部分，並無不合；惟自八十六年一月十一日起至同年六月三十日止部分，應按每平方公尺五萬九千九百六十三元二角計算。依此標準計算，被上訴人請求核定上訴人每月應給付之租金數額如附表五、六Ｂ、Ｃ所示，及命上訴人給付伊各如附表五、六Ｄ所示之金額，並自九十一年一月十一日起至終止占有之日止，按月給付伊如附表五、六Ｃ所示金額，洵屬正當，爰就此部分為被上訴人勝訴之判決。
查系爭大樓為漢山公司所興建，系爭土地則原為洪陳淑瑩所有，漢山公司係以該公司名義為出賣人與買受人訂立房屋預定買賣契約書，出售地上房屋，並於該契約第三條第一項約定：「本戶所需之基地持分所有權，由甲方（即買受人）另向該土地所有權人承購」等語（見原審卷五一頁）。漢山公司並未與洪陳淑瑩共同出賣系爭大樓房屋及所屬基地，原審認漢山公司與洪陳淑瑩共同出賣該房地，核與卷存證據資料不符，已有未合。次按民法第四百二十五條之一規定及本院四十八年台上字第一四五七號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。系爭建物及基地，從未同屬一人所有，似難認上訴人就系爭建物使用系爭基地已與被上訴人成立租賃關係。原審持相反之見解，並有可議。上訴論旨，指摘於其不利之此部分原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 三 月 三十一 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 林 奇 福
法官 陳 國 禎法官 李 彥 文法官 許 澍 林法官 袁 靜 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十四 年 四 月 十五 日
Ｃ