最高法院民事判決 九十四年度台上字第七七九號
上 訴 人 壬○○
癸○○丑○○子○○寅○○共 同訴訟代理人 蘇新竹律師被 上訴 人 張秋季（即張鑑公祭祀公業管理人）
興路4訴訟代理人 林國明律師上列當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月二十四日台灣高等法院台南分院第二審判決（九十一年度上字第一五五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人癸○○、壬○○之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
上訴人丑○○、子○○、寅○○之上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回上訴人丑○○、子○○、寅○○部分，由上訴人丑○○、子○○、寅○○負擔。
理 由本件被上訴人主張：坐落台南縣○○鎮○○段二八四、二八七、三二九號（舊地號）土地為伊祭祀公業所有，自民國三十八年一月一日起，由上訴人五人及第一審共同被告甲○○、乙○○、第一審共同被告丙○○之被繼承人張明章、第一審共同被告己○○、丁○○、戊○○、庚○○、辛○○等五人之被繼承人張衛圖等共同承租迄今（上開第一審共同被告八人下稱甲○○等八人），雙方訂有耕地三七五租約。詎承租人將其中部分土地建築房屋、車庫供居住及營業之用，或開設牙醫診所、汽車出租公司、餐廳或轉租與他人使用，非供耕作之用，其占用範圍分別詳如原判決附圖及附表所示，依法系爭租約全部均屬無效等情。爰依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項之規定，求為命上訴人丑○○將如原判決附圖所示Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｑ、Ｐ、Ｐ１部分土地之地上物拆除；上訴人子○○將同附圖所示Ｄ、Ｏ、Ｎ、Ｅ、Ｅ１、Ｅ２部分土地之地上物拆除；上訴人寅○○將同附圖所示Ｒ、Ｔ部分土地之地上物拆除；上訴人壬○○將同附圖所示Ｓ部分土地之建物拆除；上訴人癸○○將同附圖所示Ｘ、Ｙ部分土地之建物拆除。上開上訴人各人並應與其餘上訴人及第一審共同被告甲○○等八人將坐落台南縣○○鎮○○段（重測、分割後新地號）一六０九、一六一０、一八四二、一六八九、一六九一之一、一六九一之二、一五九八、一八九一、一八九一之二、一八一四、一六一一號土地交還伊之判決（第一審判命上訴人各人分別將上開附圖所示部分土地之地上物、建物拆除並將各該土地交還被上訴人，及命寅○○將同附圖所示Ｕ部分土地、壬○○將同附圖所示Ｚ部分土地、癸○○將同附圖所示Ｆ１、Ｆ、Ｖ部分土地交還被上訴人，駁回被上訴人其餘之請求。上訴人就其敗訴部分提起上訴，原審駁回其上訴，上訴人提起第三審上訴。被上訴人另對第一審共同被告甲○○等八人請求部分，第一、二審均判決被上訴人敗訴，被上訴人提起第三審上訴，此部分已由本院另以裁定駁回）。
上訴人則以：伊係分別與被上訴人訂立租賃契約，並非共同承租，伊並未違反耕地三七五減租條例第十六條之規定使用系爭土地。且地上農舍為三十八年間興建，耕地三七五減租條例為四十年間施行，應無耕地三七五減租條例之適用。本件起訴前未依規定先行調解、調處，於法不合。又台南縣政府調處時，被上訴人已證實丑○○、子○○並無違建及轉租情事，同意繼續出租，應受該調處之拘束等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：被上訴人於本件起訴前之八十八年九月七日以上訴人五人及甲○○、乙○○、張明章（即丙○○之被繼承人）、張衛圖（即己○○、丁○○、戊○○、庚○○、辛○○之被繼承人）等人為相對人，主張相對人違約、違章建築房舍及有轉租為由，並提出相對人向被上訴人承租之台南縣○○鎮○○段二八四、二八七、三二九號（重測前地號）私有耕地租約、擬收回土地之地籍圖略圖等文件，向白河鎮公所耕地租佃委員會聲請調解終止租約，此有租佃爭議申請書、三七五租約、地籍圖略圖（一審卷一第三三、三四、五六至六三、一一九頁）在卷可憑。被上訴人顯係就上開相對人向被上訴人承租之台南縣○○鎮○○段二八四、二八七、三二九號土地有無違約轉租及所訂租約之存續等問題聲請調解。且被上訴人起訴請求上訴人五人及第一審共同被告甲○○等八人返還之坐落台南縣○○鎮○○段一六○九、一六一○、一八四二、一六八九、一六九一之一、一六九一之
二、一五九八、一八九一、一八九一之二、一八一四及一六一一號土地，均係由台南縣○○鎮○○段二八四、二八七、三二九號土地重測、分割而來，各該土地僅係地號變更，並不影響其同一性，亦有被上訴人提出之重測前後土地地號對照表、新舊土地登記簿謄本為證（一審卷一第一四八至一八六頁、卷二第六一九至六二四頁），並為上訴人所不爭執，自屬真實。另台南縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄就土地標示部分雖僅記○○○鎮○○段一五九八、一六九一之一、一八四二號土地，然同筆錄已載明租約字號為白什二三一、二三二、二三三、二三四、二三五、二三六號，上開字號之租約即為被上訴人與上訴人五人及甲○○等八人全部之租約，足見本件於起訴前已依法先經調解、調處程序。按耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言，此觀該條例第一條暨土地法第一百零六條第一項之規定自明。查上訴人向被上訴人承租如原判決附表所示之土地，地目均為『田』，且約定承租人應支付以正產物收獲總量千分之三百七十五計算之地租，承租人得使用各該土地耕作等情，有兩造不爭執之耕地租賃契約在卷可證（一審卷一第五八至六六頁、卷二第四五九至四七一頁），並為上訴人所不爭執，自屬真實。系爭土地既屬耕地租賃，依上開規定，自有耕地三七五減租條例之適用。雖系爭土地其中一六一０號土地嗣經都市計劃編為『住宅區』，然仍不失其為耕地租賃之性質，仍有耕地三七五減租條例之適用，僅出租人得依該條例第十七條第一項第五款規定終止耕地租約，及以同條第二項之規定給予承租人補償而已，並非承租人得任意變更土地用途不自任耕作。另平均地權條例僅於第七十六條以下，就出租耕地經依法編為建築用地，出租人欲收回自行建築或出售作為建築使用而欲提前終止租約之情形為規定，並無就承租之耕地經依法編為建築用地後，承租人非自任耕作是否屬於耕地無效之情形為規定，平均地權條例既無相關之規定，當無與耕地三七五減租條例有何前後法比較適用之問題，承租人若有非自任耕作之情形，出租人仍非不得依耕地三七五減租條例第十六條之規定，行使權利。上訴人辯稱系爭部分土地已經都市計劃法編為住宅區，應優先適用平均地權條例之規定，不得依耕地三七五減租條例規定請求返還云云，顯有誤認，要難憑採。被上訴人雖主張上訴人五人及甲○○等八人係共同承租云云，惟被上訴人於三十八年訂立租約時，即分別與子○○、丑○○二人；張衛圖一人；寅○○一人；張明章一人；甲○○、乙○○二人；壬○○、癸○○二人訂立六份不同之租賃契約，契約書上並分別記載承租各戶佃農之家人人數及資產、收益之課稅額，且台南縣○○鎮○○段二八四、二八七、三二九號土地重測、分割後，承租人張衛圖及壬○○、癸○○之租約即依分割後之狀態填寫不同之地號，此有台南縣白河鎮公所九十年五月二日九０所民字第四三三三號函文所附之租約在卷可憑（一審卷二第四五九至四七一頁）。另各承租人分別繳交不同之租金予被上訴人，亦有被上訴人所不爭執之出租地租金收據八件及八十八年度中興段租地繳租明細表附卷可憑。又壬○○、癸○○於八十二年間、八十六年間係單獨向台南縣政府申請變更租約（一審卷二第四九四、五九三頁），而非代表全體承租人或由全體承租人共同為變更租約之申請，足認被上訴人係分別與上訴人五人及甲○○等八人訂立六件獨立之土地租賃契約；即壬○○、癸○○二人共同承租（繼承其被繼承人張清風之承租權，租約號碼白什第二三二號）；丑○○、子○○二人共同承租（原由張促承租，因繼承共同取得承租權，租約號碼為白什二三六號）；寅○○單獨承租（租約號碼白什二三五號）；己○○、丁○○、辛○○、庚○○、戊○○等五人共同承租（繼承其被繼承人張衛圖之承租權，租約號碼白什二三一號）；丙○○單獨承租（繼承其被繼承人張明章之租賃權，租約號碼為白什二三四號）；甲○○、乙○○二人共同承租（繼承其被繼承人張靈普，租約號碼為白什二三三號）。被上訴人主張前開承租人全部共同承租，不足採信。丑○○、子○○辯稱伊係承租如原判決附圖所示Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｐ、Ｑ、Ｐ１、Ｅ、Ｄ、Ｏ、Ｎ、Ｅ１、Ｅ２部分土地；癸○○辯稱伊係承租Ｆ１、Ｆ、Ｘ、Ｙ部分土地；壬○○辯稱伊係承租一八四二號土地；寅○○辯稱現占有使用之範圍即承租範圍等語（一審卷二第六四六頁、卷三第八九四頁），核與其各人之使用現狀相符，業經第一、二審法院勘驗現場查明屬實。壬○○於第一審法院履勘現場時，自承原判決附圖Ｚ部分土地現供其種植葡萄、絲瓜、楊桃，Ｓ部分土地由其搭建鐵皮屋種豆芽菜；寅○○自承Ｕ部分土地為其使用範圍，其上並種植有破布子數棵、竹子一欉、龍眼一棵；Ｖ部分土地則為癸○○所承租搭建為住宅之屋前空地，是Ｚ、Ｕ、Ｖ部分之土地亦分屬壬○○、寅○○、癸○○使用承租範圍。而被上訴人對前揭上訴人各人占有各該部分土地之事實亦不爭執。足認如原判決附圖所示Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｐ、Ｑ、Ｐ１、Ｅ、Ｄ、Ｏ、Ｎ、Ｅ１、Ｅ２部分土地係丑○○、子○○所共同承租；Ｆ１、Ｆ、Ｘ、
Ｙ、Ｖ、Ｓ、Ｚ部分土地係壬○○、癸○○所共同承租；Ｒ、Ｔ、Ｕ部分土地係寅○○所承租。按耕地三七五減租條例第十六條第二項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言。本件被上訴人與各承租人間既係各別訂立耕地租賃，則承租人是否有違反耕地三七五減租條例第十六條，未自任耕作之情形，應分別就其各別訂立之租賃契約及使用之狀態觀之。再按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。查丑○○在如原判決附圖所示Ｍ、Ｋ、Ｌ部分建造平房，面積０點００二四二公頃，屋齡約三十五年，其中Ｋ部分有房間數間，內有浴室、㕑房、客廳各乙間，臥房乙間，空房乙間，內置桌椅、床舖、家俱用品、廚房用具等供丑○○及家人居住使用；Ｑ部分為鐵架、石棉瓦、竹架搭建無圍牆之建物及棚架，屋齡約三十年，現為堆放雜物及嗣養鷄隻使用中；Ｍ部分為鐵皮屋，地皮舖設有磁磚，內置有紙箱，屋齡約二十一年，其餘Ｐ、Ｐ１部分種植竹子及果樹。子○○則於同附圖所示Ｄ、Ｏ、Ｎ處分別蓋有豬舍、鷄舍各一間，面積共０點０一七二公頃，其上架有竹棚，該鷄舍、豬舍均為磚造，現已廢棄不用，其餘Ｅ、Ｅ１、Ｅ２部分種植竹子。壬○○在同附圖所示Ｓ部分土地搭建鐵皮屋一間，地上舖設水泥，內置放數十個塑膠桶及豆芽菜，供作豆芽廠使用，另Ｚ部分則屬空地，其上有葡萄、楊桃、絲瓜等作物。癸○○則於同附圖所示Ｘ、Ｙ部分建有磚造鐵皮屋，屋齡約二十年，面積０點０二二四公頃，其內有房間多間，置放家俱供起居之用，並有製作齒模之工具，另於Ｆ１部分種植竹子、甘蔗。寅○○於同附圖所示Ｔ部分有廢棄半傾之鐵架、石棉瓦、地舖水泥之棚子一座，其上堆放雜物，並於Ｒ部分種有竹子、Ｕ部分有數棵破布子樹，此有現場圖、勘驗筆錄及上訴人不爭執之相片為證。以上各情，並經原審法院勘驗現場查明屬實，並據第一審法院囑託台南縣白河地政事務所派員測量明確，有該地政事務所八十九年十二月二日八十九所二字第五００三號函附土地複丈成果圖三份附卷可參（一審卷二第三三六至三五六頁），應信為真實。丑○○、癸○○既於承租之耕地上，分別建造供居住使用之房屋並置放家俱供起居之用，癸○○之前揭鐵皮屋內並置有製作齒模之工具，且自承現為其居住使用中，並於此製造齒模，前開建物顯與農舍有別，足認癸○○、丑○○承租之土地，有未自任耕作之情事。寅○○在所承租之土地如同附圖Ｔ部分搭建石棉瓦棚子並堆放雜物，已難認係供便利耕作之必要而設，況該棚子係由寅○○出借其承租之土地供訴外人張村吉搭建，作堆放模板使用，有寅○○所不爭之台灣台南地方法院檢察署檢察官八十一年度營偵字第三五號不起訴處分書在卷足憑，足認寅○○亦有部分土地未自任耕作之情事。至子○○將系爭耕地之一部變更為畜養家畜、家禽等畜牧之用，雖仍不失為自任耕作，然子○○與丑○○係共同承租，因共同承租人丑○○有不自任耕作情事，該承租之耕地，亦構成租約全部無效之原因。壬○○雖辯稱：其搭建之鐵皮屋係供種植豆芽菜使用，應認係自任耕作云云。惟原判決附圖所示Ｓ部分土地上係鐵皮屋並舖設有磁磚，壬○○雖於其內置放數十個塑膠桶及豆芽菜，供作豆芽廠使用，然培育豆芽菜並非施人工於土地以栽培農作物而為定期收獲，且任何建物均可供作豆芽廠使用，該土地作為豆芽廠使用，顯非屬耕作，壬○○上開抗辯，要無足取。上訴人雖另辯稱：台南縣政府調處時，被上訴人證實並無違建及轉租之行為，同意繼續出租，應受該調處之拘束云云。惟耕地三七五減租條例所定之調解、調處，與民法第一百二十九條第二項第二款所稱之和解相當，均屬當事人雙方就爭議事項互相讓步而為協調，若協調成立，當事人應受調解結果拘束，若協調不成立，則當事人於協調過程中之讓步協議即未合致，縱協調過程中，當事人對於事實曾為自認，亦僅係將來訴訟資料之參考，法院於實體上審理時，自得依所調查而得之證據資料，依法認定裁判，當事人於協調時所為之陳述非必採為判斷之依據，亦無拘束當事人之效力。上訴人此部分抗辯，依法無據，亦難憑採。被上訴人主張其與丑○○、子○○；與癸○○、壬○○；與寅○○之租約無效，對上訴人為本件各自拆除地上物、建物及各自交還土地之請求，為有理由，應予准許等詞，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
原判決關於駁回癸○○、壬○○（下稱癸○○等二人）之上訴部分：
查癸○○等二人係以同一租約（耕地租約書號碼白什第二三二號）共同向被上訴人承租如原判決附表及附圖所示Ｆ１、Ｆ、Ｖ、
Ｘ、Ｙ、Ｓ、Ｚ部分土地，為原審認定之事實。惟原審認定癸○○等二人共同與被上訴人訂立同一土地租賃契約所依據之上開號碼白什第二三二號耕地租約書（一審卷二第四六九頁）記載租賃之土地○○○鎮○○段一八四二、一六九一之一、一五九八號，而該附表及附圖所示Ｆ１、Ｆ、Ｖ、Ｘ、Ｙ、Ｓ、Ｚ部分土地所坐落之地號則○○○鎮○○段一八四二、一六０九、一六八九號，兩者顯有不同。究竟癸○○等二人向被上訴人承租之土地所坐落之位置、範圍如何，此與上訴人癸○○等二人是否違反承租人應自任耕作之規定及租約是否無效有關，原審未詳為審酌其相關資料及證據，遽為癸○○等二人不利之認定，未免速斷。癸○○等二人上訴論旨，執以指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。
原判決關於駁回丑○○、子○○、寅○○（下稱丑○○等三人）之上訴部分：
原判決此部分經核於法並無違背。丑○○等三人上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴人壬○○、癸○○之上訴為有理由，上訴人丑○○、子○○、寅○○之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 四 月 二十九 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 聲法官 黃 義 豐法官 簡 清 忠法官 陳 國 禎本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十四 年 五 月 十一 日
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