最高法院民事判決 九十四年度台上字第七七二號
上 訴 人 乙○○
3號6庚○○卯○○子○○寅○○丙○○己○○癸○○壬○○丑○○甲○○戊○○丁○○辛○○共 同訴訟代理人 詹文凱律師被 上訴 人 國揚實業股份有限公司法定代理人 邱福枝上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十三年七月二十日台灣高等法院第二審判決（九十年度重上字第五七四號），提起上訴，除關於上訴人擴張之訴部分外，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人乙○○、庚○○、子○○、甲○○、戊○○、丑○○、癸○○、卯○○、寅○○、壬○○、丁○○、辛○○、己○○請求找補建物、土地坪數不足價款之訴及上訴，暨該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：被上訴人分別出售予伊等之台北縣中和市○○路興建之「華南名人巷」房屋及基地，有建物、土地坪數不足、室內瑕疵、未依約設置綠地及垃圾處理中心暨施作地下一、二樓排風設備之瑕疵，爰依不完全給付、侵權行為、物之瑕疵擔保規定，求為命被上訴人分別給付伊等如第一審判決附表三所示金額本息；設置如竣工圖所示地下一樓、二樓排風設備（下稱系爭排風設備）並交付全體區分所有權人之判決（原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，第一審共同原告陳美蓁〔就第一審其敗訴部分判決未聲明不服〕，上訴人及其餘第一審共同原告及被上訴人分別就其敗訴部分提起第二審上訴；除楊忠蘭、童士維、蔡文化與被上訴人於第二審成立訴訟和解外，原審維持上訴人乙○○、庚○○、丙○○、子○○、甲○○、戊○○、丑○○一部勝訴及其餘上訴人勝訴之判決，駁回被上訴人對該部分之上訴，將上訴人卯○○、寅○○、壬○○、己○○、丁○○、辛○○一部敗訴部分之判決廢棄，命被上訴人再給付卯○○、寅○○、壬○○、己○○、丁○○、辛○○、周淑琳依序二萬三千零五元、七萬八千六百二十二元、九千一百零九元、九萬五千八百四十二元、四萬三千七百零九元、六萬四千七百零七元、五萬九千三百零四元本息；上訴人就其第二審敗訴部分聲明不服，提起第三審上訴，周淑琳及被上訴人就第二審其敗訴部分，並未聲明不服。至原審駁回上訴人乙○○、庚○○、丙○○、子○○、甲○○、戊○○、丑○○、癸○○、卯○○、寅○○、壬○○、丁○○、辛○○擴張之訴部分，另結）。
被上訴人則以：上訴人計算建物坪數錯誤，土地區分所有之計算，購買車位者，多分得萬分之一至萬分之二，亦屬合理，伊未有不完全給付或侵權行為情事；伊已設置垃圾處理中心，並依債之本旨為綠地、系爭排風設備之設置，均已為給付；而房屋瑕疵部分，上訴人有錯估情事，且除乙○○、甲○○、庚○○、丑○○曾催告外，其他上訴人不得逕行請求高金錢賠償等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人將其興建之「華南名人巷」房屋及其基地，分別出售與上訴人並於民國八十六年陸續交付上訴人占有，且為所有權移轉登記等情，為兩造不爭之事實。玆上訴人主張：被上訴人所交付之標的物，有建物、土地坪數不足、室內瑕疵、未依約設置綠地及垃圾處理中心暨施作地下一、二樓排風設備之瑕疵云云，被上訴人則否認之。經查：依兩造訂定之買賣契約書，除丙○○明確約定係台北縣中和市○○段○○○○號持分萬分之二六外，其餘則約定台北縣中和市○○○段外南勢角小段八三－一三地號等十三筆權狀面積五四八三平方公尺，其應持有土地面積以所購主建物面積及本大樓主建物總面積比例持分，待房屋竣工後經地政機關計算之持分面積為準，如因分割合併或地籍重測，則依新地號登記，所謂主建物面積係包括室內面積、當層梯間持分面積；而本件大樓主建物總面積為三一、一○八點○七平方公尺。依此約定，以上訴人所購主建物面積除以三一、一○八點○七再乘以五、四八三平方公尺計算；與土地登記簿登記之權利範圍，乘以土地面積五、五二三點二一平方公尺計算，二者相較，除子○○、戊○○、癸○○較約定依序多出○點六五平方公尺、○點六五平方公尺、○點一一平方公尺外，其餘乙○○、庚○○、甲○○、丁○○、丑○○、辛○○、卯○○、寅○○、壬○○、己○○依序少○點四四平方公尺、○點四四平方公尺、○點四一平方公尺、一點○五平方公尺、○點四五平方公尺、一點○三平方公尺、○點四四平方公尺、○點四四平方公尺、○點四五平方公尺、○點四五平方公尺。被上訴人雖辯稱：應保留停車位由購買之區分所有權人分別持有，上訴人未將該部分計算，為不合理云云。惟依買賣契約之約定，並非購買停車位之住戶另有停車位之基地應有部分，而係僅有停車位之應有部分；而地政機關計算之持分面積，係以被上訴人自行分配協議為準，則被上訴人未依與上訴人之約定，予以計算分配，至為明確。則除丙○○與約定相符及子○○、戊○○、癸○○較約定面積為多，無須返還外，被上訴人應返還乙○○、庚○○、甲○○、丁○○、丑○○、辛○○、卯○○、寅○○、壬○○、己○○土地面積短少之金額依序為九萬零九百七十三元、九萬零六百七十六元、八萬四千六百八十三元、二十二萬五千三百八十六元、九萬四千二百零一元、二十二萬五千三百七十四元、九萬八千四百零五元、九萬六千六百二十二元、十萬零一百零九元、九萬五千八百四十二元。再者，關於上訴人主張房屋坪數不足部分，因丙○○主張與被上訴人約定買賣面積以地政機關登記簿登載面積為準，而其不足比例僅萬分之四點二六八，不及一般約定找貼之百分之一，難認其得向被上訴人請求補貼。至其他上訴人與被上訴人買賣契約既約定房屋面積包括主建物面積、附屬建物面積、本棟大樓共同使用部分之分擔面積，而主建物面積包括室內面積、當層梯間持分面積，附屬建物面積包括陽台、花台、露台面積，共同使用部分分擔面積，包括由全體用戶分擔之地下一、二樓之蓄水池、排風室、梯間、發電機室、配電室、電信室、垃圾處理中心、管理員室、非停車位之防空避難空間、地面一樓之汽車坡道，由各棟用戶分擔部分包括地面一樓梯間（Ａ棟包括二樓梯間）、屋突等。雖除丙○○以外之上訴人，就附屬建物之登記面積與約定面積，尚無不符；惟爭執室內、大公部分面積尚有短少。然建物登記簿固無室內面積之登載，以層次面積為主登記，其次，為附屬建物之登記，再其次，始為共同使用部分之登記。依此認識，應認層次面積即使等同於室內面積，亦包含室內面積係主建物面積之一部，被上訴人交付乙○○、庚○○、子○○、甲○○、戊○○、丑○○、卯○○、寅○○、壬○○、己○○、丁○○、辛○○、癸○○之房屋，其登記簿上所登載面積，均較所約定之面積為多，則上訴人主張，被上訴人所交付之房屋面積有所不足，並進而請求被上訴人應予找補價款，自非有據。又給付物僅以種類指示者，依法律行為之性質或當事人之意思不能定其品質時，債務人應給以中等品質之物。上訴人與被上訴人訂定之買賣契約，並未約定被上訴人應設置綠地、排風設備及垃圾處理中心，僅於約定各戶應分擔公共設施項下，將垃圾處理中心、排風室列為公共設施及於建材設備說明項中有廣場花園等公共休閒設施，約定任何人不得私自占有或搭建違建物及被上訴人保有各項立面及公共設施及庭園修改權，則被上訴人交付上訴人之房屋，於其大樓有垃圾處理中心、排風室及廣場花園及花園之設置，應認已依債之本旨交付。被上訴人既已於地下一樓設有一置放垃圾之房間，編定為垃圾處理中心，於建物四周圍亦設置綠地，地下一層並設有排風設備等設施，並經勘驗屬實，有地政機關測量成果圖、竣工圖、估價單、照片、勘驗筆錄足據。則上訴人請求被上訴人應設置價值三百萬元之垃圾壓縮機、及排風設備，不應准許。上訴人乙○○、庚○○、甲○○、丁○○、丑○○、丙○○、辛○○、子○○、卯○○、寅○○、壬○○、戊○○於第一審主張：被上訴人交付之房屋有室內瑕疵，經通知被上訴人修繕不獲置理，其估價修復之金額依序為三十三萬三千五百元、三十二萬五千五百元、三十二萬三千五百元、七萬三千九百元、二十萬八千元、九萬九千元、六萬六千九百元、十二萬四千三百元、十萬一千四百元、三萬元、十一萬六千五百元、二十萬五千元云云，就前開上訴人主張之瑕疵部分，被上訴人並不爭執，惟辯稱費用過高云云。查關於上訴人主張之瑕疵損害，係提出榮大工程行估價單為其證據方法，惟被上訴人否認為真正，而榮大工程行負責人經通知亦拒不到場，而被上訴人提出訴外人嘉良興業有限公司之估價單，並經該公司負責人簡萬清具結證明前開瑕疵，應以後者之估價為可採。準此，上訴人乙○○、庚○○、甲○○、丁○○、丑○○、丙○○、辛○○、子○○、卯○○、寅○○、壬○○、戊○○之修繕費用，依序為五萬二千元、三萬六千元、二萬七千元、二萬四千元、六萬九千五百元、四萬五千元、二萬四千四百元、三萬八千元、二萬六千元、一萬二千元、二萬一千元、三萬六千元。綜上，上訴人乙○○、庚○○、甲○○、丁○○、丑○○、丙○○、辛○○、子○○、卯○○、寅○○、壬○○、戊○○、己○○得請求賠償之金額，依序為十四萬二千九百七十三元、十二萬六千六百七十六元、十一萬一千六百八十三元、二十四萬九千五百八十六元、十六萬三千七百元、四萬五千元、二十四萬九千七百七十四元、三萬八千元、十二萬四千四百零五元、十萬八千六百二十二元、十二萬一千一百零九元、三萬六千元。因而維持第一審所為上訴人乙○○、庚○○、丙○○、子○○、甲○○、戊○○、丑○○勝訴判決之一部及上訴人丁○○、辛○○、卯○○、寅○○、壬○○勝訴之判決，駁回被上訴人對該部分之上訴；將第一審所為上訴人卯○○、寅○○、壬○○、己○○、丁○○、辛○○之敗訴判決，一部廢棄，命被上訴人再給付卯○○、寅○○、壬○○、己○○、丁○○、辛○○依序二萬三千零五元、七萬八千六百二十二元、九千一百零九元、九萬五千八百四十二元、四萬三千七百零九元、六萬四千七百零七元本息，一部維持，駁回上訴人卯○○、寅○○、壬○○、己○○、丁○○、辛○○該部分之上訴；並維持第一審所為乙○○、庚○○、丙○○、子○○、甲○○、戊○○、丑○○、癸○○敗訴部分之判決，駁回其上訴。
廢棄發回部分（即駁回上訴人乙○○、庚○○、子○○、甲○○、戊○○、丑○○、癸○○、卯○○、寅○○、壬○○、丁○○、辛○○、己○○請求找補建物、土地坪數不足價款之訴及上訴部分）：
查兩造成立房屋買賣契約，約定房屋登記面積以建築完工後經地政機關複丈並登記完竣之面積為準，為原審確定之事實。上訴人乙○○、庚○○、子○○、甲○○、戊○○、丑○○、癸○○、卯○○、寅○○、壬○○、丁○○、辛○○、己○○（下稱乙○○等十三人）主張：依據系爭建物之測量成果圖上明載，該建物之平面圖及建物面積係由設計圖或竣工平面圖轉繪計算，地政機關並未實地測量，測量成果圖及建物登記簿上之記載是否屬實，被上訴人自行測量結果，與記載不符，應實地測量以查明短少面積云云（見一審卷㈢第五九頁），參諸卷附建物測量成果圖之記載（見一審卷㈡第二○一－二○四頁），似非全然無據，自屬上訴人重要之攻擊方法。按預售屋買賣與一般成屋之買賣有別，契約訂立時，為買賣標的物之房屋尚未存在，因此，關於房屋登記面積，兩造既約定以建築完工後經地政機關複丈並登記完竣之面積為準，則系爭買賣標的物，應以地政機關測量者為據，並憑以計算價金之找補數額。原審以建物登記簿之登載面積核算建物面積，而未究明該登記面積是否係經地政機關複丈而登記之面積，對上訴人前開之攻擊方法，恝置不論，於法尚有未合。其次，關於乙○○等十三人向被上訴人購買之土地，約定應持有土地面積以所購主建物面積及大樓主建物總面積比例持分，待房屋竣工後經地政機關計算之持分面積為準，亦為原審所認定之事實。果爾，其計算乙○○等十三人持有土地面積比例，應以房屋竣工後經地政機關計算主建物面積及大樓主建物總面積之比例為基準，而非依契約所定之建物面積比例。原審於計算上訴人購買之土地面積時，未以房屋竣工後地政機關測量之建物面積比例，而以兩造買賣契約所定之建物面積比例及契約所載土地權狀面積，計算乙○○等十三人購買土地之面積多寡，並憑以為基準，與土地登記簿所載之土地面積及乙○○等十三人權利範圍，計算被上訴人分配登記面積與約定買賣土地面積間之差數，作為決定應否返還土地價款及其數額之論據，不無理由矛盾之違法。乙○○等十三人上訴論旨，指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
上訴駁回部分：
原審以前開理由，就⑴上訴人請求未設置綠地、垃圾處理中心之損害賠償；請求施作並交付地下一、二樓排風設備，⑵上訴人丙○○請求找補建物、土地坪數不足價款，⑶上訴人乙○○、庚○○、甲○○、丁○○、丑○○、丙○○、辛○○、子○○、卯○○、寅○○、壬○○、戊○○請求房屋室內瑕疵損害，依序逾五萬二千元、三萬六千元、二萬七千元、二萬四千元、六萬九千五百元、四萬五千元、二萬四千四百元、三萬八千元、二萬六千元、一萬二千元、二萬一千元、三萬六千元部分，為其不利之判斷，或維持第一審所為該部分敗訴之判決，駁回其上訴，或將之廢棄，改判駁回上訴人之訴，經核並無違誤。上訴論旨，指摘此部分原判決為不當，聲明廢棄，難謂有理由。
據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 四 月 二十八 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十四 年 五 月 十二 日
Ｑ