最高法院民事判決 九十四年度台上字第九一七號
上 訴 人 甲○○
4樓訴訟代理人 張世柱律師被 上訴 人 乙○○
樓上列當事人間請求轉讓股票等事件，上訴人對於中華民國九十二年十一月十二日台灣高等法院第二審判決（九十二年度上字第四七一號），對反訴部分提起一部上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人對命其返還股票部分之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人反訴主張：伊經上訴人居間介紹，買受訴外人吳澄琛所有之坐落台北市○○區○○段四小段六二四地號、六二五地號土地應有部分均為萬分之一五一，暨其上建物即門牌為同市○○○路○段○○○號十五樓之房屋（下稱系爭房地），上訴人並保證前揭建物除權狀上所載主建物、附屬建物及共用部分之公共設施外，因與其他大樓區分建物所有權人定有分管契約而就屋頂平台取得排他之單獨使用權，另已加蓋之屋頂增建物（即第十六樓磚造平房及鐵皮屋部分，下稱系爭增建物），係屬舊違建而不會拆除，故得將包括排他之屋頂平台及系爭增建物單獨使用權一併作價移轉與伊，伊則同意給付居間酬金。惟伊事後發現大樓區分所有權人之一凌瑞賢，早已訴請吳澄琛拆除系爭增建物將屋頂平台使用權返還與區分所有權人全體，經判決凌瑞賢勝訴確定。上訴人明知卻自始隱匿該事實，違反據實報告訂約事項之義務及誠實、信用方法，依法不得向伊請求報酬，伊已將如第一審判決附表所示之鉞太科技股份有限公司（下稱鉞太公司）普通股股票十一張（下稱系爭股票）交付上訴人作為居間報酬，爰本於不當得利法律關係，反訴求為命上訴人返還系爭股票之判決（未繫屬本院者不予贅述）。
上訴人則以：伊未保證系爭房地有排他之屋頂平台單獨使用權，亦不知拆除系爭增建物訴訟之情事等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命上訴人返還系爭股票之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人仲介被上訴人與訴外人吳澄琛訂定系爭房地買賣契約，而被上訴人任負責人之集鉞企業股份有限公司（下稱集鉞公司），於民國八十九年四月二十日與上訴人簽定協議書，約定系爭房地買賣成交後，集鉞公司願意將系爭增建物出租與上訴人；而被上訴人已交付上訴人系爭股票，惟未完成背書等情，為兩造不爭之事實。依上開協議書第二條載：「乙方（集鉞公司）同意上開購屋同時，乙方交付甲方新台幣一百六十萬元，以鉞太公司之股票，以每股價格新台幣十四點五元，計十一萬股予甲方，作為酬金」，足認兩造之仲介報酬，並未實際支出一百六十萬元，而以系爭股票交付上訴人，上訴人亦已自認仲介之報酬係一百六十萬元之股票，被上訴人主張：因上訴人居間介紹買賣系爭房地而交付系爭股票為報酬云云，堪信屬實。茲被上訴人反訴主張：上訴人仲介買賣時，保證與其他大樓區分所有權人定有分管契約，就屋頂平台取得排他之單獨使用權，已加蓋之系爭增建物不會被拆除，故得將其一併作價移轉，其明知而故意隱匿區分所有權人凌瑞賢已訴請吳澄琛拆除系爭增建物，甚至將系爭增建物之單獨使用權，計入買賣總價款，違反據實報告訂約事項之義務，而使相對人吳澄琛受有利益，同時違反誠實信用方法，不得向其請求報酬云云，上訴人則否認之。經查，依前開協議書第四條約定，系爭房地第十六樓即屋凸部分，集鉞公司願以三萬六千元，於原租約屆滿後，繼續出租予上訴人至九十二年六月十日；證人吳元明即書立協議書之人，亦證稱：從現況交屋可以看出被上訴人有買屋頂違建的使用權云云，倘若被上訴人未購系爭增建物，其憑何出租予上訴人？上訴人雖主張被上訴人事前已知悉有人檢舉違建云云，並舉證人曾怡方為其證據方法，然證人曾怡方係上訴人經營之有意建設公司唯一員工，與上訴人關係密切，證詞難期公允。系爭增建物既係違建，即不可能為合法之登記，上訴人交付之測量成果圖，十五樓僅登記瞭望台，該瞭望台係屬合法，與凌瑞賢訴請吳澄琛拆除之系爭增建物，二者截然不同，該成果圖不能證明被上訴人買賣之價金不包括頂樓違建之事實。兩造間之買賣契約書，確載有「此價款不包括增建部分」字樣，則被上訴人辯稱：其委託律師所發之存證信函，記載「屋頂平台上之增建部分不計入買賣總價款」，係依契約書所載而轉載云云，尚非無據。自不能據以推斷被上訴人於簽立契約書時，明知買賣價款不包括增建部分。上訴人自認一直居住在系爭增建物，參以協議書第四條「於原租約屆滿後，繼續出租予甲方」之記載，可知上訴人於被上訴人買受系爭房地前，即向原所有權人承租系爭增建物並持續居住其內，凌瑞賢訴請吳澄琛拆除系爭增建物之訴訟，曾囑託台北市松山地政事務所就占用面積繪製測量成果圖，上訴人係使用人，不可能不知情；再依曾怡方之證言，上訴人係大樓管理委員會之委員，上訴人出國時委任曾怡方出席開會，會中有人主張頂樓違建應拆除，上訴人不能謂其不知有人檢舉違建拆除。被上訴人得使用系爭增建物，並將系爭增建物出租於上訴人。揆諸民法第五百六十七條、第五百七十一條規定，上訴人有未據實告知訂約事項，並違反委託人之義務，為有利於委託人之相對人之行為等不得請求居間報酬之事由，因此，被上訴人依據不當得利之規定，請求上訴人返還系爭股票，即屬有據等詞，為其判斷之基礎。
惟按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信（本院五十三年台上字第二六七三號判例參照）。查上訴人辯稱：被上訴人於事前已知悉有人檢舉違建，並曾詢問伊，伊告以如被拆也沒辦法云云，並舉證人曾怡方為證據方法。而證人曾怡方於原審證稱：被上訴人也是大樓之住戶，提到有人去檢舉違建，被上訴人說如果有人去檢舉要被拆除怎麼辦，上訴人說有人要拆除也沒有辦法，被上訴人說她很喜歡這房子，說可以施法房子就不會被拆，施法係在簽約之前云云（見原審卷第一三九、一四○頁），核此項證述，似係在場聞見之事實，倘其證述非屬虛偽，縱令曾怡方與上訴人有利害關係，依上說明，其證言是否不可採信？即難謂無研求之餘地。原審徒以證人曾怡方係上訴人所經營公司之唯一員工，與上訴人關係密切，證詞難期公允為由，即不予採信，殊嫌速斷。次查被上訴人與吳澄琛訂定之系爭房地買賣契約書第一條表明「此價款不包括增建部分」（見原審卷第一二七頁），又證人吳元明於原審證稱：「錢的部分不包括增建部分，但是賣的是現況的部分，被上訴人權利使用上有買屋頂使用權，但是價金不包括增建的部分」云云（見原審卷第一○三頁），則被上訴人有無價購系爭增建物？亦待澄清。原審未詳予調查審認，即為不利於上訴人之論斷，自嫌疏略。上訴論旨，指摘此部分原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 五 月 十九 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝法官 劉 福 來法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十四 年 六 月 一 日
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