最高法院民事判決 九十四年度台上字第九六七號
上 訴 人 甲○○○訴訟代理人 吳惠玲律師被 上訴 人 東雲股份有限公司法定代理人 蘇志誠被 上訴 人 建台水泥股份有限公司法定代理人 黃文忠上列當事人間請求返還買賣價款等事件，上訴人對於中華民國九十二年十二月九日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十一年度上字第九六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十四年八月一日及八十五年四月二十九日分別以新台幣（下同）五百十二萬元及五百零五萬元之價格，向被上訴人購買其所興建坐落高雄市○○區○○段七六三、七六四之一、七七六之一三、七七七之四地號等土地上之東帝士八五國際廣場（下稱系爭大廈）之地下二樓編號一０三號及一０二號攤位（下稱系爭攤位），已交付價款共二百九十六萬元。嗣伊發現該大廈地下二樓共有二百三十二個攤位，百貨部消失，地下一樓為百貨及食品美食區，水池僅為一般造景，眺望台出口設於一樓，與原約定地下二樓攤位六十六個，地下一樓為精品區，水池為水舞舞池，眺望台出口設於地下一樓不符；廣告表示每日約有二十萬以上人潮，亦與實際情形有異；又被上訴人原同意將伊所購二攤位併規劃為三個，並承諾給予全體承購戶三千萬元之展業基金，均拒絕履行；且交屋日期延誤，另有坪數短缺、排水溝缺排水孔、排油煙設計不良，公設比高達百分之六十七以上等瑕疵。被上訴人違約，伊得依兩造所立買賣契約書第十七條之約定及民法第三百五十九條規定解除契約，請求被上訴人加倍返還已付價金。又被上訴人將地下一樓變為百貨及食品美食區、未將系爭二攤位併為三個攤位，及系爭二攤位有坪數短缺之情事，屬不完全給付，因系爭大廈除地上一樓外，其餘樓層之百貨商場已於九十一年六月三十日結束營業，地下二樓美食廣場，已成廢墟，該不完全給付情形，嗣後因情事變更，成為給付不能，伊自得解除契約。況被上訴人上開行為，違反公平交易法第二十一條、第三十一條、第三十二條，及消費者保護法第五十一條規定，伊依各該規定，亦得請求被上訴人賠償損害及加倍返還價金五百九十二萬元等情。求為命被上訴人如數給付，並加付法定遲延利息之判決（上訴人另請求被上訴人給付違約金部分，業受勝訴判決確定）。
被上訴人則以：系爭二攤位並無上訴人主張之瑕疵，且伊因上訴人拒不給付價金，已依約解除契約等語，資為抗辯。
原審以：上訴人有向被上訴人購買系爭攤位，已付價金二百九十六萬元之事實，業據提出買賣契約書、統一發票等件為證，並為被上訴人所不爭，堪信為真實。至上訴人所提出之平面圖，並無出售六十六個攤位或未標示者不得闢為攤位之附註，其上雖有「國際級百貨公司」之註記，但未指明確切位置，整體以觀，不致使人誤認地下二樓設有百貨部，且行政院公平交易委員會亦認定該平面圖無廣告不實情事，有該會處分書在卷可稽。平面圖上雖註記「水舞表演區」，然該平面圖未作為兩造買賣契約之附件。被上訴人將地下一樓精品街變更為百貨及美食區，有助於將人潮誘往地下二樓，更有利於上訴人經營商業，是項改變無損系爭攤位之價值。眺望台出入口由地下一樓變更為地上一樓，影響最甚者為地下一樓，與地下二樓人潮多寡無關。被上訴人於廣告中表示「每日約二十萬以上人潮的活性城市」，僅係預估值，非保證每日必有二十萬人潮，且預估之基準均有臚列，消費者本可自我檢視其可信度，難認有何廣告不實。又上訴人未舉證證明已依被上訴人所出具之同意書所載期限即八十五年五月十五日前，以書面通知被上訴人變更設計，難謂被上訴人未將系爭二攤位隔成三個單位係屬違約。依上訴人所提商場委託管理契約書第七條記載，被上訴人提供三千萬元之展業基金，係針對已交付攤位之承購戶，為商場初期營運所需之相關必要廣告等費用支應，且需由商場管理委員會決議如何使用，故被上訴人有無提供該展業基金，與兩造買賣契約得否解除無涉。被上訴人就系爭攤位，縱有逾期交屋情事，但上訴人僅於八十八年四月二十九日要求被上訴人應就坪數不足及貸款金額等問題予以解決，並未定期催告被上訴人給付，逕行解約，與民法第二百五十四條規定不合。系爭編號一０二、一０三號攤位，依買賣契約書第一條記載之面積分別為十．九四坪及十一．二七坪，所有權狀上所載面積則分別為十．九０坪及十一．五０坪，編號一０二號攤位，實際面積較買賣約定面積少０．０四坪，一０三號攤位，實際面積較買賣約定面積多
０．二三坪，兩者均在百分之一之誤差範圍內，依契約約定，不為找補。上訴人雖主張依公寓大廈管理條例第七條第三款規定，承重牆壁不得為約定專用部分。被上訴人將系爭二攤位相鄰之承重牆約定為專用部分，應為無效云云。然系爭大廈於七十八年三月十日即已取得建築執照，依公寓大廈管理條例第四十三條第二項規定，不受同條例第七條規定之限制。況證人即曾負責銷售系爭大廈業務之黃崇哲證稱：「……如果攤位的背靠牆壁或連續壁的部分，每坪的單價都比較低，因為會有虛坪的情形出現，……」等語，參以上訴人自承如加上牆壁部分，面積是足夠的等語，可見系爭攤位並無坪數不足之情事。系爭大廈地下二樓依規定設置之消防安全設備及排煙設備，經高雄市政府消防局於九十年九月二日前往複查，當場測試性能動作均正常，有該局九十年九月六日函附卷可稽，足認系爭攤位縱曾有排煙不良之情形，亦已改善。又兩造並未就系爭攤位之公共設施約定固定之比例，尚難以公設比例之多寡認被上訴人之給付未合債務本旨。系爭攤位已於八十八年七月二十八日完成建物所有權登記，且符合契約約定及原設計，有建物登記簿謄本成果圖附卷可證，上訴人自不得依民法第三百五十九條規定解除契約。系爭買賣契約書第十七條記載：「若乙方（即被上訴人）有違約不賣，不履行移交標的物之義務，甲方（即上訴人）得依法請求乙方履行契約，亦得主張解除契約」等語，被上訴人縱有遲延交屋情形，然非違約不賣或不履行移交標的物，上訴人亦不得依上開約定解除契約。再者，公平交易法第二十一條、第三十一條、及第三十二條有關損害賠償之規定，均以事業有侵害被害人之權益為要件，上訴人未能證明被上訴人有如何違反公平交易法相關規定致其受有損害，其依上開規定，請求被上訴人賠償，尚屬無據。且上訴人亦未能舉證證明被上訴人有何故意行為致其發生損害，其依消費者保護法第五十一條規定，請求被上訴人加倍返還價金，要難准許。上訴人主張各節，均無可採，其請求被上訴人給付五百九十二萬元及其利息，洵非正當，不應准許。因而維持第一審所為上訴人該部分敗訴之判決，駁回其上訴。經核於法並無違背。末查上訴人雖另主張被上訴人將地下一樓變為百貨及食品美食區、未將系爭二攤位併為三個攤位，及系爭攤位有坪數短缺之情事，屬不完全給付，因系爭地下大廈除地上一樓外，其餘樓層之百貨商場已於九十一年六月三十日結束營業，地下二樓美食廣場，已成廢墟，該不完全給付情形，嗣後因情事變更，成為給付不能，伊自得解除契約云云。惟被上訴人將地下一樓精品街變更為百貨及美食區，無損系爭攤位之價值；上訴人未能舉證已依同意書所載於八十五年五月十五日前通知被上訴人將系爭二攤位併為三個攤位；且系爭攤位並無坪數不足情事，為原審認定之事實，則被上訴人既無上訴人所主張上開不完全給付之情形，自不生嗣後因情事變更成為給付不能之問題，上訴人以此為由解除契約，要非正當。原審就此雖未予論斷，但於判決結果並無影響。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 五 月 二十六 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 劉 延 村
法官 陳 重 瑜法官 黃 秀 得法官 葉 勝 利法官 簡 清 忠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十四 年 六 月 十 日
V