最高法院民事判決 九十五年度台上字第一０八九號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 吳光中律師被 上訴 人 蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人
乙○○
號丙○○丁○○上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十三年十一月十六日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十二年上字第二二八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由本件上訴人主張：重測前彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地，原由伊兄蕭燈松於民國三十八年一月以戶長身分向被上訴人祭祀公業蕭欽管理人承租，由伊兄弟四人共同耕作。伊兄弟叔姪於五十四年九月二十日訂立分割協議，伊並繼受伊弟蕭燈座耕作部分，合計取得蕭燈松以戶長身分承租土地面積半數之耕作權，所耕作之土地於重測後為彰化縣○○鄉○○段七五八之一地號土地及同段七五九之一地號土地（下稱系爭土地）。詎蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人未通知伊優先承買，竟將系爭土地出售並移轉所有權登記予被上訴人丁○○、乙○○、丙○○（下稱丁○○等人）之被繼承人蕭秀麟。伊行使優先承買權後，依耕地三七五減租條例第十五條第三項規定，上開所有權之移轉登記行為對伊即不生效力等情，爰併依民法第二百四十二條代位規定及繼承之法理，求為確認伊對系爭土地優先承買權存在、命丁○○等人塗銷上開所有權移轉登記、繼承登記及命蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人將系爭土地所有權移轉登記與伊之判決【第一審為確認上訴人就系爭土地優先承買權存在、命丁○○等人塗銷系爭土地所有權移轉登記及繼承登記，並命蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人於上訴人給付新台幣（下同）五百四十六萬一千一百七十元之同時，將系爭土地所有權移轉與上訴人。兩造均提起第二審上訴，原審判決後，被上訴人未聲明不服】。
被上訴人則以：上訴人縱得行使對系爭土地優先承買權，蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人亦得為同時履行抗辯，於上訴人給付買賣價金同時始負移轉系爭土地所有權義務。又蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人出售系爭土地與蕭秀麟時，其價金為五百四十六萬一千一百七十元，惟系爭土地因道路開通而不斷增值，應有情事變更原則適用，依民法第二百二十七條之二第二項規定，上訴人應以市價二千六百六十四萬六千六百六十元承買，始符誠信原則等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審判決，改判確認上訴人就系爭土地優先承買權存在、命丁○○等人塗銷系爭土地所有權移轉登記及繼承登記，並命蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人於上訴人給付二千六百六十四萬六千六百六十元之同時，將系爭土地所有權移轉與上訴人，無非以：系爭土地重測前係自彰化縣○○鄉○○段二三三之九九地號分割而來，又二三三之九九地號係分割自二三三地號。上訴人之兄蕭燈松於於三十八年六月四日以戶長身份與祭祀公業蕭欽管理人訂立耕地三七五租約，承租二三三地號土地。蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人於七十五年四月二十四日將系爭土地售與蕭秀麟，約定價金為五百四十六萬一千一百七十元，並於七十七年十一月三十日辦理所有權移轉登記予蕭秀麟，蕭秀麟於八十五年五月八日死亡，丁○○等人於八十五年十一月一日辦妥繼承登記等事實，為兩造所不爭執。上訴人主張上開二三三地號土地係蕭燈松以戶長身分出名承租，由上訴人兄弟四人共同承作，上訴人兄弟叔姪於五十四年九月二十日訂立分耕協議，上訴人並繼受其弟蕭燈座耕作部分，合計取得蕭燈松以戶長身分承租土地面積半數之耕作權，耕作之土地即為系爭土地等事實，業據提出同意書及附圖、收據為證，復經該同意書立會人蕭燕另案於上訴人與蕭秀麟等間確認優先承買權事件（原法院八十年度上字第三八七號）審理時證稱屬實，又上開收據上亦明確記載「佃人甲○○」，則上訴人主張其為系爭土地之承租人，堪信為真實。蕭兆山即祭祀公業蕭欽之管理人將系爭土地售予蕭秀麟時，未以書面通知上訴人優先承買，為被上訴人所不爭執，則系爭土地登記予蕭秀麟之所有權移轉登記，及於八十五年十一月一日丁○○等人之繼承登記，依耕地三七五減租條例第十五條第二項規定對上訴人均不生效力。上訴人自得確認對系爭土地有優先承買權，且得代位蕭兆山即祭祀公業蕭欽之管理人請求丁○○等人將上開所有權移轉登記及繼承登記予以塗銷。且上訴人既願以同一價格購買系爭土地，其請求蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人應將系爭土地所有權移轉登記予伊，固無不合。惟按法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增減給付或變更其他原有效果之判決，民事訴訟法第三百九十七條第一項定有明文。又情事變更原則之規定，乃私法上之原則，當事人於訴訟外或訴訟上為主張，均無不可，其於訴訟上主張者，不論以訴為請求，抑以抗辯權行使，皆為法所許，且情事變更之事實，祇須在事實審言詞辯論終結前發生，法院即應依職權公平裁量為增減給付或變更其他原有效果之判決，毋庸由當事人另行起訴。蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人與蕭秀麟間買賣契約之價金為五百四十六萬一千一百七十元，當時系爭土地公告現值為每平方公尺二百五十元，而九十二年一月間系爭土地公告現值分別為每平方公尺四千五百元及二千九百五十元，兩者相差十一點八倍至十八倍。上訴人遲至九十年四月始提起本件訴訟，已歷十五年之久，經囑託中華民國企業技術鑑定委員會鑑定結果，系爭土地總值於九十二年一月間為二千六百六十四萬六千六百六十元，有該會不動產鑑價報告書可憑。上開鑑定價格與蕭秀麟支付之土地款相差約達四點九倍。又系爭土地面臨中興路，中興路係七十九年一月十三日完成徵收，目前鋪設柏油路面、路寬約十二公尺等，有彰化縣社頭鄉公所函可稽，則中興路之開闢對於系爭土地之地價提升自有影響。顯見其間確因歷經經濟、貨幣貶值、交通設施之增加、地價飛漲等諸多客觀因素，導致系爭土地之價值暴漲甚鉅，此實非可歸責於雙方當事人之事由，自屬情事變更非當時所得預料，上訴人主張依原買賣契約之價格優先承買，顯失公平，蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人自得於訴訟繫屬中，以行使同時履行抗辯權之方式，請求依職權裁量為增加給付之對待給付判決。又此情事變更之事實，經中華民國企業技術鑑定委員會基於公正、誠實之立場，依照系爭土地之土地形狀、地勢、土地利用、出入通道、臨路寬度、臨路縱深、臨近路寬、未來發展、社會、自然及交通因素、都市計劃之情形、市場交易、租金比較、收益分析鑑定其市價，甚為公允。則蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人為同時履行之抗辯，請求命上訴人同時給付二千六百六十四萬六千六百六十元自屬有據。至系爭土地雖因買賣移轉登記予蕭秀麟後，蕭秀麟於八十二年十二月三十日設定最高限額抵押權一千五百六十萬元予中國農民銀行股份有限公司（下稱農民銀行），擔保偉駿成衣製造廠授信貸款，該項貸款截至九十二年八月三日餘額為一千二百萬元，惟農民銀行係信賴登記善意取得抵押權，本件判決結果於該銀行權利並無影響。且該抵押權存續期間尚未屆滿，抵押債權尚未確定，抵押權人並未實行抵押權，不影響上訴人取得所有權，僅出賣人即蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人是否應負買賣瑕疵擔保之問題。按將本案給付附加對待給付之條件，對待給付雖非訴訟標的，惟本案給付與對待給付具有不可分之關係，對待給付部分如無可維持，本案給付部分應併予廢棄，被上訴人為上訴人應同時給付二千六百六十四萬六千六百六十元之抗辯既有理由，第一審判決全部即無可維持等詞，為其判斷之基礎。
按修正前民事訴訟法第三百九十七條第一項固規定「法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增減給付或變更其他原有效果之判決」，惟於九十二年一月十四日修正，並自同年九月一日開始施行，修正後規定為：「確定判決之內容如尚未實現而因言詞辯論終結後之情事變更，依其情形顯失公平者，當事人得更行起訴，請求變更原判決之給付或其他原有效果。但以不得依其他法定程序請求救濟者為限。」，則自九十二年九月一日起，依民事訴訟法第三百九十七條第一項規定，為情事變更之判決者，以判決已確定惟其內容尚未實現，因言詞辯論終結後有情事變更者為限。兩造間關於優先承買系爭土地之價額，於原審言詞辯論終結前並無確定之判決，原審於九十三年十一月二日辯論終結，同月十六日宣示判決，竟援用修正前民事訴訟法第三百九十七條第一項規定，遽命上訴人為二千六百六十四萬六千六百六十元之同時對待給付，有適用法規錯誤之違法。又耕地出賣時，承租人有優先承買權，所謂承租人之優先承買權係指承租人有按耕地所有人出賣耕地之同一條件優先於買受人承買而言。上訴人請求確認就系爭土地有優先承買權，其真意應係確認伊得以蕭兆山即祭祀公業蕭欽管理人出售系爭土地予蕭秀麟之同一價格及條件對系爭土地有優先承買之權利。原審認上訴人應給付二千六百六十四萬六千六百六十元始得移轉登記，即上訴人應支付超過原來買賣價金之金額始得優先承買，與上訴人確認優先承買權之目的不符。原判決關於對待給付之價金裁判為不當，則關於確認優先承買權存在及請求蕭秀麟之繼承人丁○○等人塗銷所有權移轉登記及繼承登記，亦無可維持。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，為有理由。又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付，或變更其他原有之效果。此項規定，於非因契約所發生之債準用之。修正後民法第二百二十七條之二定有明文。被上訴人辯稱：依民法第二百二十七條之二第二項規定，上訴人應以市價二千六百六十四萬六千六百六十元承買云云，其真意究係提起增、減給付或變更其他原有效果之反訴或僅為抗辯方法？案經發回，宜注意及之，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 五 月 二十五 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全法官 許 澍 林法官 鄭 傑 夫法官 蘇 清 恭本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 六 月 九 日
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