最高法院民事判決 九十五年度台上字第一一號
上 訴 人 乙 ○ ○
1之訴訟代理人 王 元 勳律師被 上訴 人 新來建設股份有限公司
室法定代理人 黃 根 旺被 上訴 人 甲○○○上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於九十三年四月二十七日台灣高等法院第二審判決（九十二年度上字第二０七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由上訴人起訴主張：伊於民國八十四年十月二十三日與被上訴人新來建設股份有限公司（下稱新來公司）簽立房屋預定買賣契約（下稱房屋買賣契約），購買該公司於坐落臺北縣新店市○○○段五九七等地號土地上所興建之大台北華城Ｈ區編號七之房屋（下稱系爭房屋），價金為新台幣（下同）三百二十一萬元，其中一百五十一萬元依工程完工之進度分期付款（下稱工程期款），其餘一百七十萬元以向銀行貸款方式給付。同日伊與被上訴人甲○○○簽立土地預定買賣契約（下稱土地買賣契約），向其購買系爭房屋坐落之基地，價金為五百三十七萬元，於簽約時給付五十二萬元，另分七期每期付款八萬元，其餘四百二十九萬元以向銀行貸款方式給付。伊已給付新來公司房屋價款一百五十一萬元、給付甲○○○土地價款一百二十二萬元。新來公司之職員廖炎崇代理新來公司簽立房屋買賣契約時，允諾為伊：⑴安裝一對二分離式冷氣機（日立牌）或同金額之窗型冷氣機；⑵加高閣樓之淨空間五十公分；⑶加蓋前、後庭院及部分綠地；⑷變更水電設施及加蓋部分預備管路等四項工程（下稱系爭工程）。詎新來公司嗣後拒絕承認廖炎崇之允諾，伊乃於九十年八月二十四日函催被上訴人應於函到二十日內完成系爭工程，並辦理交屋手續，否則逕以該函解除系爭買賣契約，新來公司未依限完成工程，兩造間買賣契約已經解除，被上訴人自應返還所受領之價金。縱伊解約不合法，惟新來公司於八十七年一月二十日及同年二月二十一日之存證信函並不生催告效力，不得依房屋買賣契約第三條第二項（下稱房屋買賣契約第三條）約定解除契約，縱得依民法第二百五十四條規定解除契約，亦應於解約後將受領價金返還與伊。如認新來公司前述存證信函已生催告效力，依前述約定，房屋買賣契約應於八十七年二月二十七日視為解除，新來公司於同年八月十四日受領伊為支付房屋買賣價金四十九萬元即屬無法律上原因等情，爰依民法第二百五十九條及第一百七十九條規定，求為判決命被上訴人分別返還伊已付價金並加計法定遲延利息之判決。被上訴人則以：新來公司並未授權廖炎崇得為房屋買賣契約書所定條款以外之承諾行為，廖炎崇之行為不足以拘束新來公司。上訴人因逾期未付價金。新來公司分別於八十七年一月二十日、二月二十一日限期催告上訴人繳納買賣價金，上訴人未依限繳納，新來公司於取得系爭房屋使用執照後，又於八十八年一月二十一日通知上訴人繳款並辦理交屋手續，上訴人仍拒不履行，新來公司乃依房屋契約第三條及同契約第十三條第二項（下稱房屋買賣契約第十三條）約定解除買賣契約。又依土地買賣契約第九條第三項約定，上訴人未履行房屋買賣契約之繳款義務，視同違反土地買賣契約，甲○○○有權解除契約。兩造契約已經解除，伊等已將上訴人已付全部價金視為違約金予以沒收，無返還價金義務等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回上訴人之上訴，無非以：兩造於八十四年十月二十三日，就系爭房屋、土地訂立買賣契約。房屋買賣價金為三百二十一萬元，上訴人已給付新來公司一百五十一萬元。土地買賣價金為五百三十七萬元，上訴人已給付甲○○○一百二十二萬元等事實，為兩造所不爭，堪信為真實。查新來公司職員廖炎崇固曾立具書面承諾為上訴人完成系爭工程，惟廖炎崇非新來公司之實際負責人，無代表該公司為承諾之權責，其無權代理行為，未得新來公司承認，對新來公司不生效力。又新來公司已於房屋買賣契約第十四條第五項（下稱房屋買賣契約第十四條）限定職員不得對客戶任意承諾，為上訴人所明知，上訴人洽購系爭房地僅與廖炎崇洽商，未告知新來公司有關廖炎崇上開承諾事宜，復未證明新來公司知悉廖炎崇為其代理人而不為反對表示，新來公司不必依民法第一百六十九條規定負授權人之責任。房屋買賣契約及土地買賣契約之付款明細表未將銀行貸款部分先予扣除，上訴人未依約於八十六年十二月三十一日給付工程期款一百二十三萬元（原判決誤載為一百三十二萬元）及七十三萬元，新來公司分別於八十七年一月二十日及同年二月二十一日發函限上訴人於五日內給付，逾期即以違約處理，該函經上訴人於八十七年一月二十二日收受，上訴人於八十八年四月一日回覆之存證信函對於系爭房屋已建竣完工及尚積欠前述房地價款等情，並不爭執，有明細表、存證信函及回執（見一審卷二七三頁至二七六頁、二四三頁至二四六頁、三六頁）可證，足見上訴人應繳之房、地價款包括向銀行貸款，且新來公司已依約完工，上訴人主張其應繳價款不包括銀行貸款及新來公司未如期完工云云，殊不足取。又房屋買賣契約第十三條及土地買賣契約第八條第二項約定之解除權與房屋、土地買賣契約第三條約定之契約解除權均屬被上訴人，由被上訴人決定是否行使，上訴人自無主張契約應於何時解除之權。被上訴人不主張房屋買賣契約第三條所定之催告後契約自動解除之效力，而依房屋買賣契約第十三條約定，先行催告後再於八十八年三月二十五日以存證信函為解除系爭房、地買賣契約之意思表示，核無不合，則系爭契約自該解除契約意思表示到達於上訴人後生解除效力。新來公司於契約解除前收受上訴人所繳部分房、地價款，非無法律上原因。又土地買賣契約第九條約定：上訴人就本約應與基地上房屋買賣契約及其所有附件內之各項約定同時履行，任何一部不履行時，視為全部違約。新來公司於八十七年一月二十日、同年二月二十一日、八十八年一月二十一日所發之存證信函，寄件人均為新來公司，不能為甲○○○已為催告通知之依據，惟甲○○○於第一審審理程序中之九十一年五月二十日具狀表示解除契約，並經上訴人當庭收受言詞辯論意旨狀繕本，應認此時始發生土地買賣契約解除之效力，甲○○○收受土地價款，即非不當得利。系爭房屋、土地買賣契約經被上訴人合法解除，被上訴人得依約沒收上訴人已支付之價金，上訴人本於民法第二百五十九條及第一百七十九條之規定，請求新來公司返還買賣價金一百五十一萬元、甲○○○返還買賣價金一百二十二萬元本息，不應准許等詞，為其判斷基礎。
關於上訴人請求新來公司返還價金部分：
按附停止條件之法律行為，於條件成就時，當然發生效力，附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力，均不待當事人另以意思表示為之，此與約定解除權之行使，須以意思表示為之者，有所不同。而約定解除權之行使，基於契約自由原則，非不得由當事人附加條件或期限。查房屋買賣契約第三條約定：上訴人應於接到被上訴人寄發之繳款通知後七日內繳付房屋價款，如逾期達十日時，經新來公司催告後五天內仍不到繳者，本約視為解除。又房屋買賣契約第十三條約定：如上訴人違反本契約各項約定時，已支付之訂金及價款任由新來公司沒收充作重行出售本戶所須之各項費用及違約金，並解除契約，但上訴人如違反本約第三條之規定時則依該條之約定處理。有不爭之房屋買賣契約書（見一審卷二○頁至三三頁）足憑，復為原審確定之事實。則上訴人如未依約繳納價金，新來公司僅取得房屋買賣契約第三條之約定解除權，不得依房屋買賣契約第十三條約定解除契約。原審謂：上訴人未依約繳納價款，契約解除權屬被上訴人，新來公司得不行使房屋買賣契約第三條約定解除權，而行使第十三條約定解除權云云，與卷內資料不符。上訴人主張如新來公司八十七年二月二十一日繳款催告有效，房屋買賣契約應於催告後五日即同年月二十七日視為解除，新來公司於契約解除後收受房屋價款四十九萬元屬不當得利云云，似主張房屋買賣契約第三條為契約解除權條件之約定，核係其重要攻擊方法，原審就上訴人此項主張恝置不論，有判決不備理由之違法。依房屋買賣契約附件之付款明細表（見一審卷二六七頁、二六八頁）記載，房屋買賣總價金三百二十一萬元，其中訂金十萬元、開工款二十四萬元，自室內隔間確認起至庭院工程完成分十六期繳款，除其中第八期、第十期、第十四期繳款金額為零外，餘每期應繳九萬元，其餘一百七十萬元則為以銀行貸款方式繳納，上訴人於㈠簽約時繳納訂金十萬元，㈡八十六年三月三十一日繳納開工款及第一期、第五期款計四十二萬元，㈢八十七年二月四日繳納第二期至第四期、第六期至第八期款及第九期款中之五萬元計五十萬元，㈣八十七年八月十四日繳納第九期款中之四萬元及第十期至第十六期款計四十九萬元，以上合計已繳款一百五十一萬元等事實，業據提出新來公司出具之統一發票（見一審卷二六六頁、二六九頁），上訴人主張伊已繳完房屋部分自備款，僅銀行貸款未付，似非全然無據。新來公司於八十七年一月二十日催告上訴人於五日內繳納工程期款一百二十三萬元、同年二月二十一日催告上訴人於五日內繳納工程期款七十三萬元（見一審卷二四三頁至二四六頁），惟原審並未查明新來公司何時通知上訴人繳納及上訴人何時收受繳款通知，即無從認定房屋買賣契約已否因催告期間經過而生解除效力。
次按買受人對於出賣人有受領標的物之義務；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第三百六十七條、第二百二十九條第二項、第二百五十四條分別定有明文。上訴人雖有受領新來公司交付系爭房屋及移轉所有權之義務，惟其受領標的物義務須待新來公司提出，則上訴人此項給付乃未定期限之義務。上訴人於八十七年八月十四日已經繳納全部工程期款，新來公司雖於八十八年一月二十一日以存證信函（見一審卷一九九頁）催告上訴人於七日內繳交工程期款二十七萬元及辦理交屋等相關手續，惟新來公司所催繳之二十七萬元究指何項工程期款？新來公司催辦交屋手續後有無再定相當期限催告上訴人履行受領標的物義務？新來公司依房屋買賣契約第十三條約定逕為解約之依據何在？均未據原審敘明其心證之所由得，原審遽認新來公司得以八十八年三月二十五日所為解除意思表示解除系爭房屋買賣契約，自有判決不備理由之違法。又上訴人主張新來公司原開發部專員廖炎崇代理該公司與伊簽約時，出具書面允諾為伊完成系爭工程，業據提出新來公司不爭之允諾書（見一審卷三四頁）為證，而房屋買賣契約第十四條第五項原約定「乙方或乙方實際負責人對本約相關事項有所認諾，應以載明本約者為準，否則甲方不得以該等口頭說詞或其他書面承諾而對乙方為任何主張或請求」，嗣經更正為「乙方或乙方實際負責人對本約相關事項有所認諾，應以載明本約或其他書面說明者為準，否則甲方不得以該等口頭說詞而對乙方為任何主張或請求」，亦有前述房屋買賣契約書可按，依更正前後之文字觀之，若有足以代表新來公司人員之書面說明，上訴人似非不得對新來公司有超過房屋買賣契約書原定條款之要求。若新來公司解除契約不合法，而廖炎崇有權代理新來公司簽立買賣契約，其有無代理新來公司出具書面允諾為上訴人完成系爭工程之權限，與上訴人可否以新來公司經催告未完成系爭工程而解除契約，所關頗切。上訴人於第一審及原審聲請訊問廖炎崇，核係重要攻擊方法，原審未予訊問，亦未說明不予訊問之理由，亦有判決不備理由之違法。
關於上訴人請求甲○○○返還價金部分：
原審於判決理由欄第五項謂「被上訴人不主張催告後五日後契約自動解除之效力，而於催告後另於八十八年三月二十五日以前揭八六五號存證信函為解除系爭房、地買賣契約之意思表示，核無不合，則系爭契約自該解除契約意思表示到達於上訴人後生效」，又於判決理由欄第六項謂「甲○○○於原審（第一審）審理程序中即九十一年五月二十日具狀表示解除契約，並經上訴人當庭收受言詞辯論意旨狀繕本，應認此時始發生解除契約之效力」，就認定土地買賣契約何時解除時期，前後不一，自有判決理由矛盾之違法。另甲○○○未曾對上訴人催告繳納土地買賣價金，為原審確定事實，甲○○○似未取得土地買賣契約第三條約定解除權，原審未說明甲○○○解除契約之法律依據，逕謂甲○○○得以上訴人遲付價金為由以意思表示解除契約，理由亦有未備。
綜上，本件事實尚未臻明確，本院無從為法律上之判斷，上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 一 月 五 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全法官 許 澍 林法官 袁 靜 文法官 鄭 傑 夫本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 一 月 十六 日
Ａ