最高法院民事判決 九十五年度台上字第一二四七號
上 訴 人 乙 ○ ○訴訟代理人 顏 光 嵐律師被 上訴 人 甲○○○上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十四年四月十二日台灣高等法院第二審更審判決（九十三年度重上更㈠字第一三五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：兩造於民國九十年四月二十六日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由伊將所有門牌號碼台北市○○○路○段○○號三樓之二房屋全部、同路段八五號地下二、三層房屋應有部分七十六分之一，及其坐落基地台北市○○區○○段一小段一三三、一三三之一地號土地應有部分各一萬分之四九（下稱系爭房地），出賣予上訴人，總價新臺幣（下同）一千三百八十萬元。上訴人於簽約日給付八十萬元，於九十年五月一日交屋時再給付三十五萬元，其餘一千二百六十五萬元為尾款，約定上訴人應於辦完相關過戶手續後給付。伊已於九十年九月十九日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人所有，詎其竟拒不給付尾款等情。爰依買賣之法律關係，求為命上訴人給付三百八十二萬八千九百九十二元及加計自九十一年十二月二十日起算法定遲延利息之判決（被上訴人之請求，超過上開金額部分，經第一審判決其敗訴，未據其聲明不服）。
上訴人則以：伊簽訂系爭買賣契約及依約交付價金一百十五萬元，並交付移轉登記所需費用後，始知系爭房地遭法院查封，而無法辦理過戶手續。伊隨即以被上訴人違約為由，於九十年六月十一日委請律師發函通知被上訴人表示解除契約，並於同年月二十九日向第一審法院檢察署對被上訴人提出詐欺罪告訴。被上訴人係於九十年九月十九日，在未經伊同意之情形下，逕持被上訴人於簽約時即已交付之辦理過戶相關文件，將系爭房地所有權移轉登記予伊，故不能因該移轉登記而認系爭買賣契約仍繼續存在。又被上訴人於八十九年七月五日向訴外人上海商業儲蓄銀行股份有限公司（下稱上海商銀）借款一千五百萬元，並以系爭房地設定第一順位抵押權，惟自九十年七月二十一日起即未繳納利息，致上海商銀聲請拍賣系爭房地抵償，被上訴人亦違反系爭買賣契約第六條約定，伊於被上訴人清償該上海商銀借款及塗銷第一順位抵押權登記前，自得主張同時履行抗辯而拒絕給付價金尾款。且伊已另於九十一年七月三日再度發函表示解除契約，伊自不負給付價金尾款之義務。況縱認上開解除契約無理由，因系爭房地業於九十一年十二月十九日以九百七十萬九千元拍定，伊亦得就該拍定金額主張與本件價金尾款抵銷等語，資為抗辯。
原判決將第一審所為被上訴人敗訴判決，一部予以廢棄，改判命上訴人給付三百八十二萬八千九百九十二元本息，無非以：被上訴人主張兩造於九十年四月二十六日簽訂系爭買賣契約，由上訴人向被上訴人買受系爭房地，約定價金為一千三百八十萬元，上訴人業已給付一百十五萬元，約定餘款一千二百六十五萬元，應於辦完過戶手續後給付，被上訴人已於九十年九月十九日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。觀之上訴人所指解約之律師函記載內容，上訴人係於該函中主張遭被上訴人及訴外人戴明偉、陳淑環等人共同詐欺，而與被上訴人訂立系爭買賣契約及交付部分價金之事實，並未主張因被上訴人無法於契約所定期限內辦理系爭房地之所有權移轉登記及因系爭房地遭查封而有權利瑕疵存在之事實，並據以表明解除系爭買賣契約之意思表示，上訴人主張其於上開律師函係主張被上訴人有上開無法如期辦理移轉登記及有權利瑕疵存在事實，而依系爭買賣契約第六條及第八條約定解除該契約云云，尚不足採。上訴人既係以被上訴人於刑事共同詐欺，為請求返還已付價金及費用之原因，並表示被上訴人如不賣或不照契約履行時，依系爭買賣契約第八條約定，請求被上訴人應加倍返還其所付價金及費用之意，並非表示依系爭買賣契約第八條為解除契約之意思，至為明顯。蓋系爭買賣契約第八條前段，係關於上訴人不買或不按約定日期付款之罪責及解約之約定；而後段則關於被上訴人不賣或照約履行義務之罪責，益證上訴人非依第八條為解除系爭買賣契約之意思。是上訴人主張系爭買賣契約業經其於九十年六月十一日合法解除云云，並不足採。其次，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第三百四十九條、第三百五十一條定有明文。被上訴人以系爭房地於八十九年七月五日設定本金最高限額一千五百萬元之第一順位抵押權予上海商銀，並據以向上海商銀貸款一千二百五十萬元，而依系爭買賣契約第二條第四項約定：「尾款新台幣一千二百五十萬元正，由甲方（即上訴人）於產權登記完竣後七日內辦妥銀行貸款支付……」。及第二條第七項約定：「買賣雙方約定九十年五月一日交屋，以產權登記完畢日買方若未貸款核貸，買方應支付賣方原貸銀行的利息」。依上開約定，堪認上訴人於訂立系爭買賣契約時，即已知悉被上訴人提供系爭房地向上海商銀抵押貸款之事實，揆諸前揭說明，上訴人自不得以系爭房地設有系爭最高限額抵押權為由，主張解除系爭買賣契約。系爭買賣契約第六條固約定：「本買賣不動產，乙方（即被上訴人）保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利及租賃關係，應由乙方負責於尾款付清以前速予理清，若甲方（即上訴人）因此受有損害時，乙方應負完全賠償責任……」等語。惟所謂保證產權清楚云云，並非表示無上開最高限額抵押權之存在，尤非上開最高限額抵押權之特別約定，兩造就系爭最高限額抵押權之處理方式，於系爭買賣契約第二條第四項，及第二條第七項既已有約定，則兩造系爭買賣契約第六條之約定，自非關於上開最高限額抵押權之特別約定。次就兩造約定系爭房地買賣總價一千三百八十萬元，扣除上訴人已交付之一百十五萬元，尚有尾款一千二百六十五萬元，而就其中一千二百五十萬元，約定由上訴人向銀行抵押貸款支付，此貸款金額與被上訴人向上海商銀之貸款金額相同；且系爭房地於九十年九月十九日移轉登記予上訴人之同時，亦以上訴人為債務人設定本金最高限額一千四百四十萬元之第二順位抵押權予第三人遠東國際商業銀行股份有限公司（下稱遠東商銀），核其真意，當事人係以上訴人向遠東商銀貸款之金額，用以清償上海商銀之第一順位抵押債權，並塗銷第一順位抵押權登記之意。否則，遠東商銀當無可能同意上訴人以系爭房地設定第二順位抵押權而申請高額貸款，乃眾所週知，足徵被上訴人主張兩造約定於其將系爭房地移轉登記予上訴人後，即由上訴人向銀行設定第二順位抵押權，並申請貸款以支付尾款，而以此尾款清償被上訴人對上海商銀之上開抵押貸款，並據以塗銷上開第一順位抵押權登記等情，堪予採信。益徵上訴人於九十一年七月三日律師函，以系爭房地設有系爭最高限額抵押權為由，主張解除系爭買賣契約，並非有據。兩造約定本件尾款應於辦完過戶手續後給付，被上訴人已於九十年九月十九日將系爭房地之所有權移轉登記予上訴人，則被上訴人請求上訴人給付尾款一千二百六十五萬元及自九十年九月二十日起算之法定遲延利息，自屬有據。又系爭房地以九百七十萬九千元拍定，其中九萬七千八百元用以繳納執行費，餘款九百六十一萬一千二百元清償被上訴人對上海商銀之第一順位抵押債務，依系爭買賣契約約定，上訴人就本件尾款一千二百五十萬元部分，應於系爭房地所有權移轉登記完畢後辦妥銀行貸款支付，如移轉登記完畢日尚未核貸，則應由上訴人支付被上訴人原貸銀行之利息，系爭房地已於九十年九月十九日移轉登記予上訴人。迄至九十年九月十九日止，被上訴人積欠上海商銀之債務為：本金一千二百五十萬元，利息十五萬九千二百七十六元，及違約金七千二百八十六元，合計一千二百六十六萬六千五百六十二元，較之本件尾款一千二百六十五萬元，僅逾一萬六千五百六十二元，倘上訴人依約於九十年九月十九日受移轉登記後即交付尾款，則上海商銀之上開債權應能獲得清償，不致以拍賣系爭房地之方式抵償，故拍賣系爭房地所需之執行費用，係因可歸責於上訴人之事由所支付，此部分費用自應由上訴人負擔，上訴人就此部分金額，不得主張與本件價金債務抵銷。從而，上訴人得主張抵銷之金額應為上海商銀實際受償之金額即九百六十一萬一千二百元。被上訴人得請求上訴人給付一千二百六十五萬元及自九十年九月二十日起算之法定遲延利息，計算至九十一年十二月十九日止，被上訴人得請求上訴人給付之遲延利息合計為七十九萬零一百九十二元，以上訴人得主張抵銷之金額九百六十一萬一千二百元，抵充上開利息後，尚餘八百八十二萬一千零八元得抵充原本，被上訴人尚得請求上訴人給付三百八十二萬八千九百九十二元及自九十一年十二月二十日起算之法定遲延利息。從而被上訴人依買賣之法律關係，請求上訴人如數給付上開本息金額，應予准許，為其判斷之基礎。
惟按當事人之一方，向他方為解除契約之意思表示，並不以使用法律上之用語為限，倘依其他社會交易觀念，而認含有解除契約意義之文字者，即屬之。系爭買賣契約第八條約定：「本約簽訂後……如乙方（即被上訴人）不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款於解約日起三日內加倍返還予甲方（指上訴人），雙方並同時申請撤銷已進行之產權移轉，若因此所發生之稅捐費用均由乙方負擔」。第二條第一項第二款：「九十年四月二十六日下午三時，雙方至代書處所用印，……」。證人陳淑環證稱：「過戶登記是我辦理，本來是五月一日要過戶，後來因為被查封，……後來我在九月時去辦過戶」（見一審卷九六頁）。是上訴人抗辯應於五月一日辦理移轉登記手續，因系爭房地遭法院查封，而無法辦理移轉登記，上訴人顯屬違約，即非全屬無據，倘屬無訛，則上訴人九十年六月十一日之律師函雖稱：「……竟於收受前開款項，並待本人完納房屋契稅後，方以書面傳真告知本人，系爭房地因屋主甲○○○女士積欠他人債務，無力清償，業遭台灣高等法院判決確定，並經強制執行查封在案，故系爭房地現無法辦理過戶手續云云；本人於接獲上開通知後，甚感錯愕，……爰特委請貴大律師代函通知渠等，務於函到五日內逕予返還本人所支付之價金一百十五萬元及其辦理過戶所需之一切費用，並按上開契約第八條之規定，乙方（即渠等）如不賣或不照契約履行應盡義務時，亦應將已收價款於『解約』日起三日內加倍返還與甲方（即本人）」（見一審卷五七至五九頁），能否謂上訴人並未表明依系爭契約第八條約定，為解除系爭契約之意思表示，顯有再斟酌之餘地。又系爭買賣契約第六條約定：「本買賣不動產，乙方保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利及租賃關係，應由乙方負責於尾款付清前速予理清」。第二條付款期限及移交不動產方法：「（一）本約簽訂時，甲方應付給乙方八十萬元。（二）九十年四月二十六日下午三時，雙方至代書處用印，繳齊過戶文件，……。（四）尾款一千二百五十萬元正，由甲方於產權登記完竣後七日內辦妥銀行貸款支付……」。查系爭房地所有權係於九十年九月十九日移轉登記予上訴人，而迄至該日止，被上訴人尚積欠上海商銀之債務為：本金一千二百五十萬元，利息十五萬九千二百七十六元，及違約金七千二百八十六元，為原審確定之事實，是被上訴人迄至九十年九月十九日既未按期繳納利息及違約金，則被上訴人就系爭房地遭上海商銀聲請法院拍賣，能否謂全無過失，亦非無研求之餘地。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 六 月 十五 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 延 村
法官 劉 福 來法官 黃 秀 得法官 吳 謀 焰法官 李 寶 堂本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 六 月 二十六 日
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