最高法院民事判決 九十五年度台上字第一三九號
上 訴 人 地 ○ ○訴訟代理人 王 振 志律師被 上訴 人 Ａ ○ ○
Ｄ ○ ○
10黃 ○ ○
Ｊ ○ ○
Ｌ ○ ○
號3
Ｅ ○ ○
-2宇 ○ ○
號2玄 ○ ○
Ｋ ○ ○
Ｆ ○ ○
-2宙 ○ ○
巷5
戌 ○ ○午○○○
Ｂ ○
Ｃ ○Ｐ○○○丙○○○
號
Ｍ 0 0
00
0 0 0
段6
Ｎ ○ ○
Ｇ ○ ○
巷3
Ｉ ○ ○
號2
Ｈ ○ ○
樓
寅 ○ ○
卯 ○ ○
巳 ○ ○
號
辰 ○ ○
戊 ○ ○
未 ○ ○
巷3
辛 ○ ○
庚 ○ ○
37
申 ○ ○
巷2
癸 ○ ○
丁 ○ ○天 ○ ○
甲 ○
酉 ○ ○乙○○○亥○○○
子 ○ ○
己 ○ ○
19
丑 ○ ○
壬 ○ ○上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國九十三年六月三十日台灣高等法院第二審判決（九十三年度上字第二○八號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：坐落於台北縣新店市○○段塗潭小段第四之六地號土地及其上第五建號建物（下稱系爭土地及房屋）為兩造所共有。伊於民國九十二年七月七日收受台灣台北地方法院提存所九十二年度存字第二四九六號提存通知書，得知被上訴人依土地法第三十四條之一第一、二、三項規定，以每坪新台幣（下同）三萬元之價格出售系爭土地及房屋予訴外人但以誠科技股份有限公司（下稱但以誠公司）乙事，旋即依土地法第三十四條之一執行要點第十點規定之十日期間內，以存證信函向被上訴人表示以同一價格行使共有人之優先承買權，並通知被上訴人應於該存證信函到達七日內與伊之代理人洽詢履行所有權移轉登記及價金交付等相關事宜。詎被上訴人於收受通知後，迄今置之不理等情。爰依買賣之法律關係，求為命被上訴人於伊給付如第一審判決附表（下稱附表）一、三所示金額同時，將如附表二所示系爭土地及房屋應有部分所有權移轉登記予伊，並交付系爭土地及房屋予伊占有之判決。
被上訴人Ａ○○、Ｄ○○、黃○○、Ｊ○○、Ｌ○○、Ｅ○○、宇○○、玄○○、Ｋ○○則以：系爭土地及房屋與台北縣新店市○○段塗潭小段第四之十地號土地，前均為兩造先祖蔡國所有，嗣由兩造繼承。蔡國之繼承人雖曾於五十七年五月九日就台北縣新店市○○段塗潭小段第四之十地號土地辦理繼承登記，惟就系爭土地及房屋則漏未辦理，嗣蔡國之全體繼承人同意出售系爭土地及房屋，伊乃於九十一年十月十二日與但以誠公司簽訂買賣契約。詎上訴人於九十二年二月二十一日函稱其未授權被上訴人Ｌ○○代訂買賣契約，故伊乃於九十二年二月二十七日由被上訴人Ａ○○、Ｄ○○、宇○○、玄○○及Ｌ○○五人代表，寄發存證信函通知上訴人，催請上訴人於期間內行使優先承買權。嗣上訴人於九十二年七月九日以存證信函表示行使優先承購權，顯逾優先承買權之行使期間而喪失該優先承買權。且上訴人對於系爭土地及房屋則未為反對意見，故縱認上訴人有優先承買權，其亦已喪失之等語；被上訴人戌○○、午○○○及寅○○則以：被上訴人宇○○、Ｄ○○於九十二年六月初邀同伊共同出售系爭土地及房屋予但以誠公司時，並未告知係連同台北縣新店市○○段塗潭小段第四之十地號土地一併出售等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：系爭土地及房屋為兩造所共有，被上訴人宇○○、玄○○、宙○○、Ａ○○、Ｄ○○、黃○○、Ｊ○○、Ｆ○○、Ｅ○○、Ｌ○○於九十一年十月十二日與但以誠公司就系爭土地、房屋及台北縣新店市○○段塗潭小段第四之十地號土地成立買賣契約，總價為一千五百二十九萬一千三百元。被上訴人Ａ○○、Ｄ○○、宇○○、玄○○、Ｌ○○五人於九十二年二月二十七日以存證信函通知上訴人行使優先承買權，上訴人於九十二年三月四日之前收受。被上訴人於九十二年六月二十五日將系爭土地及房屋出售所得價款以上訴人為提存受取人，提存十萬三千二百二十八元，上訴人於九十二年七月一日收受原法院提存通知書。被上訴人就台北縣新店市○○段塗潭小段第四之十地號土地之應有部分所有權已移轉登記予但以誠公司，但系爭土地之應有部分所有權尚未移轉予但以誠公司等情，有系爭土地及房屋之土地及建物登記簿謄本、台灣台北地方法院提存所九十二年度存字第二四六九號提存通知書、台北郵局第三十九支局九十二年七月九日第九五三號存證信函、台北縣新店市○○段塗潭小段第四之十地號土地登記簿謄本，被上訴人Ａ○○等九人及Ｆ○○提出與但以誠公司間不動產買賣契約書、台北郵局九十二年二月二十七日第九九五號存證信函在卷可憑。查被上訴人宇○○、玄○○、宙○○、Ａ○○、Ｄ○○、黃○○、Ｊ○○、Ｆ○○、Ｅ○○、Ｌ○○於九十一年十月十二日與但以誠公司所訂立之買賣契約，於彼此間（契約當事人間）雖屬有效，惟就系爭土地及房屋部分，因未符合土地法第三十四條之一第一項之規定，基於債之關係之相對性，該買賣行為，對於其他未同意之共有人即其餘之被上訴人及上訴人自不生效力，則被上訴人Ａ○○、Ｄ○○、宇○○、玄○○、Ｌ○○五人於九十二年二月二十七日以台北郵局第九九五號存證信函通知上訴人行使優先承買權，依該存證信函之內容乃係通知上訴人行使系爭土地、房屋及上開四之十地號土地之優先購買權，而上訴人於九十二年三月四日前收受該存證信函後，僅於同年三月四日委託上訴人訴訟代理人以九十二年非字第五五七二號函就上述第四之十地號土地表示反對，就本件契約之出賣人即被上訴人宇○○、玄○○、宙○○、Ａ○○、Ｄ○○、黃○○、Ｊ○○、Ｆ○○、Ｅ○○、Ｌ○○而言，優先購買權人即上訴人於接到上開出賣通知後迄同年七月九日始表示優先承買，已逾十日期限，其就系爭土地及房屋之優先購買權即視為放棄。而對於其餘之被上訴人而言，因上開之買賣，不符合土地法第三十四條之一第一項之規定，渠等並非該買賣契約之當事人，上開之買賣行為對於渠等不生效力，既無買賣契約存在，自無對渠等有優先購買權之問題，故上訴人對於被上訴人宇○○、玄○○、宙○○、Ａ○○、Ｄ○○、黃○○、Ｊ○○、Ｆ○○、Ｅ○○、Ｌ○○以外之其餘被上訴人亦無已喪失優先承買權之問題。次查，土地或建築改良物共有人中之一人或數人依土地法第三十四條之一第一項規定處分共有土地或建築改良物，未同意出賣之他共有人雖仍得依同條第四項之規定對之主張優先承購權，惟未同意出賣之他共有人須以同樣條件請求處分共有土地或建築改良物之共有人訂立買賣契約始屬合法，倘處分共有土地共有人係將共有土地及建築改良物合併出售時，此項「合併出售」之條件，他共有人亦應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得任選土地或建築改良物主張優先承購，否則即非按共有人出售之同樣條件合法行使優先承購權。被上訴人宇○○、玄○○、宙○○、Ａ○○、Ｄ○○、黃○○、Ｊ○○、Ｆ○○、Ｅ○○、Ｌ○○於九十一年十月十二日與但以誠公司間所訂立之買賣契約，就系爭土地及房屋之應有部分，合計為九百六十分之二百十七，不符合上開土地法規定之要件。惟被上訴人辯以事後得到四十三位共有人同意出售且已領取買賣價金等語，觀諸提存書所載之提存原因及事實，載明係出售系爭土地及房屋，並由被上訴人簽章，有提存通知書在卷可憑，昭彰明甚，然原未於系爭契約上簽名之其餘被上訴人上述所謂之同意，係僅為單方意思表示之「承認」？或有「契約加入」成為契約當事人之意思？如認僅係單方意思表示「承認」之情形，因系爭契約之效力未有改變，就本件契約之出賣人即被上訴人宇○○、玄○○、宙○○、Ａ○○、Ｄ○○、黃○○、Ｊ○○、Ｆ○○、Ｅ○○、Ｌ○○而言，上訴人就系爭土地及房屋之優先購買權已視為放棄，而對於其餘之被上訴人而言，無所謂優先承買權之問題，故上訴人於九十二年七月九日以存證信函表示就系爭之土地及房屋行使優先承買權，自不合法。如認有「契約加入」成為契約當事人意思之情形，被上訴人宇○○、玄○○、宙○○、Ａ○○、Ｄ○○、黃○○、Ｊ○○、Ｆ○○、Ｅ○○、Ｌ○○部分，上訴人就系爭土地及房屋之優先購買權已視為放棄。又系爭不動產買賣契約，被上訴人與但以誠公司以一千五百二十九萬一千三百元之總價締訂系爭買賣契約，係綜衡買賣標的之土地及房屋之經濟價值後而為，此徵諸卷附系爭買賣契約書第一條、第二條被上訴人與但以誠公司僅就買賣標的之土地二筆及房屋一棟記載其地（建）號、地目、面積及上開標的總價予以記載，而就各土地及建物之價格則未分別予以計算記載自明，是買賣契約當事人顯係合併出售（買受）前揭土地及建物，並以之訂定買賣總價甚明。而上訴人於九十二年七月九日以存證信函僅選擇系爭之土地及房屋，即系爭買賣契約標的物之部分，行使其優先承購權，顯係變更上開買賣契約之條件，其優先承購權之行使，亦難謂為合法。至提存通知書非被上訴人等共有人對上訴人所為行使優先承購權之意思通知，提存通知書上提存原因及事實之記載，或可表彰提存物十萬三千二百二十八元部分清償提存之發生原因，惟尚難執之憑斷被上訴人與但以誠公司買賣契約內容，自不因其行使優先承購權所主張之買賣條件係依提存通知書所載條件而有不同，併此敘明。從而，上訴人於九十二年七月九日以存證信函表示行使系爭土地及房屋之優先承買權，並不合法。綜上所述，上訴人主張本於優先購買權之法律關係，訴請被上訴人於上訴人給付如附表一、三所示金額同時，將附表二所示土地及建物應有部分移轉登記予上訴人所有，並交付該土地、建物予上訴人占有，洵屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查原審謂：被上訴人宇○○、玄○○、宙○○、Ａ○○、Ｄ○○、黃○○、Ｊ○○、Ｆ○○、Ｅ○○、Ｌ○○於九十一年十月十二日與但以誠公司所訂立之買賣契約，於彼此間（契約當事人間）雖屬有效，惟就系爭之土地及房屋部分，因未符合土地法第三十四條之一第一項之規定，則系爭土地及房屋部分買賣行為，對其他未同意之共有人即除被上訴人宇○○、玄○○、宙○○、Ａ○○、Ｄ○○、黃○○、Ｊ○○、Ｆ○○、Ｅ○○、Ｌ○○以外其餘之被上訴人及上訴人自不生效力。縱使被上訴人Ａ○○、Ｄ○○、宇○○、玄○○、Ｌ○○（宙○○、黃○○、Ｊ○○、Ｆ○○、Ｅ○○）以外之其餘被上訴人嗣後承認，惟原存證信函通知之效力，既不及於彼等，是否無須再事通知上訴人？是否於承認當時，即符合土地法第三十四條之一第一項之規定？再者，原存證信函雖通知上訴人對系爭土地、房屋及同地段四之十地號土地行使優先承購權，惟系爭土地及房屋部分，既有如上所述之情事，上訴人能否就系爭土地、房屋及同地段四之十地號土地合併行使優先承購權，如不能合併行使優先承購權，則該次通知之效力又如何，原審均未遑詳為勾稽，即為不利於上訴人之判斷，殊欠允洽。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 一 月 二十五 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全法官 許 澍 林法官 袁 靜 文法官 鄭 傑 夫本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 二 月 十五 日
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