最高法院民事判決 九十五年度台上字第一四四號
上 訴 人 甲○○
32之乙○○訴訟代理人 陳郁芬律師
蘇文奕律師被 上訴 人 丙○○
號上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十三年七月十三日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（九十三年度上更㈠字第一七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於確認兩造間就台南縣○○鎮○○段第七二之四、七二之五、七五之一、七五之二、七五之六、七六之一、七六之三、七六之四地號土地之私有耕地租賃契約關係不存在及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由本件被上訴人主張：坐落台南縣○○鎮○○段第七二之四、七二之五、七五之一、七五之二、七五之六、七六之一、七六之三、七六之四等八筆土地為伊所有，於民國四十一年一月一日，與訴外人即上訴人之父黃鶴翔，簽訂系爭耕地三七五租約，嗣黃鶴翔於八十一年三月間死亡，由其子即上訴人繼承系爭土地之租賃權，惟上訴人均未給付任何租金予伊，經伊多次催討，均置之不理，伊乃於八十八年一月一日以台南縣麻豆郵局第十一號存證信函，催告上訴人於收到該信函後二十日內補繳租金，上訴人僅以存證信函表示黃鶴翔生前未曾欠租云云，惟迄未繳付租金，伊繼於同年三月五日以同郵局第四十五號存證信函，通知上訴人終止系爭耕地三七五租約等情，求為確認兩造間就系爭八筆土地耕地租賃關係不存在之判決 (未繫屬本院者，不予論述)。
上訴人則以：系爭八筆土地雖登記為被上訴人名義，實際上係祖產，由伊祖父與先父黃鶴翔共同簽訂系爭耕地三七五租約，嗣伊先父向伊祖父反應其名下財產僅八分地，未達應得之應有部分，經伊祖父同意後，伊先父遂改以繳付官租之方式繳付租金，迄伊祖父於四十六年間去世，租金負擔均維持上開方式不變，伊繼承系爭土地之租賃權後，亦係依約行事。嗣因政府政策變更，公告停徵官租，故於其父黃鶴翔生前即已無庸繳付任何官租，伊繼承系爭土地之承租權，亦無庸繳納任何官租等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴判決予以廢棄，改判如其聲明，無非以：依系爭耕地租約第一項所載租額，既有正產物種類及數量之記載，上訴人本應依系爭耕地租約所載之租額繳租，以盡其承租人之義務，但依該租約第三項所載租率，既訂明依正產物收獲總量千分之三百七十五係最高額，原低於千分之三百七十五者，從其原有約定之規定計算，兩造間苟於系爭租約所載租額外，另有變更該原租額之約定，而有利於上訴人，當亦非法所不許，上訴人即應依該較有利新約定之租額繳租。被上訴人在歷審迭次主張：「因黃鶴翔向其表示經濟有困難，無法支付租金，其乃表示至少要繳官租，黃鶴翔亦同意，此後黃鶴翔即改以繳納契稅、田租及曾文水庫工程費等官租，以代替其應繳之耕地租金」及上訴人迭在歷審辯稱：「我（乙○○）和我弟弟繼承土地承租權之後確實沒有繳過租，但是因為我們繼承租賃權之前，我父親就與我祖父約定只要繳官租就可以了，所以我才沒有再繳任何租金給被上訴人，我父親是從四十二年開始沒有繳租金，因為我父親跟我祖父約定只繳水租、田賦、曾文水庫工程費，其餘部分就不用再繳納」、「爭議租地係祖產，先父所定契約，因未逾可分得額，故經先祖父之准許，僅負責官租以代替租額」等語，對照參互觀之，兩造均不否認被上訴人與上訴人先父生前有合意變更給付租金方式，改約定以繳納所謂「官租」代替原租約所定租金之事實無訛。上訴人既係繼承其父之承租權，依約自應負給付相當「官租」數額之租金，且以「官租」代替租金之給付，僅係負擔給付方式之權宜變更而已，即該所謂「官租」本係被上訴人應繳付國家之稅捐等費用，為省事轉由上訴人將應給付被上訴人之租金，直接代被上訴人向國家繳付相當租金數額之「官租」，以完成上訴人應繳付被上訴人租金之義務，祇須系爭租約仍按原約定繳租方式未變更，上訴人即難解免其應繳付租金之義務，灼然明甚。則該所謂以「官租」代替租金之給付，既仍不失給付租金之本質，不因國家是否停徵稅租而異，祇須系爭租約就系爭租金給付未重新約定回復原租約所定方式，而依續訂有效存在，因原約定以「官租」繳租方式未變，上訴人自仍應以相當「官租」之數額繳付租金，並非兩造未重新合意前，原定系爭租金給付之方式及範圍，於政府停徵稅租後，處於合意停止之狀態。上訴人自政府停徵稅租後迄未繳付任何租金予被上訴人，為上訴人所不爭，經被上訴人於八十八年一月一日，以台南縣麻豆郵局第十一號存證信函，催告上訴人於收到該信函後二十日內補繳租金，嗣於同年三月五日，以同郵局第四十五號存證信函，通知上訴人表示終止兩造間之耕地三七五租約各情，雖該催告函未詳載所欠租金之明細，但上訴人既於收受該催告函後對被上訴人催繳租金一事表示異議，顯見上訴人對該已積欠相當「官租」租金達兩年總額之事實，已有所認知而生催告之效果，上訴人猶拒不繳付租金，則被上訴人繼於八十八年三月五日，通知上訴人終止契約，已生終止系爭租賃契約之效力，兩造就系爭八筆土地之租約已合法終止。惟上訴人仍堅稱租約關係存在，顯見被上訴人就系爭八筆土地有關租賃關係之存在與否並不明確，致其在私法上之地位有受侵害之危險，此項危險確有以確認判決除去之必要，從而被上訴人請求確認系爭三七五租約不存在為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按往取債務，必須債權人於清償期屆滿後，至債務人住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任，倘債權人未赴債務人住所收取，祇構成債權人受領遲延，債務人不負給付遲延之責任。故耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。依卷附系爭台南縣麻民地字第三０八六號私有耕地租約應納地租繳納地點約定為台南縣麻豆鎮東角里佃人宅（見原審上字一０一頁），依此記載，似應由出租人前往承租之佃農住宅收取租金，倘屬無訛，則本件租金之給付既為往取債務，被上訴人有無前往上訴人處收取，而遭拒絕給付，攸關被上訴人得否終止系爭耕地三七五租約，原審胥未詳查究明，遽以上開理由，為上訴人不利之認定，自有未合，本件事實尚未明瞭，本院無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決關於此部分為不當，求予廢棄，為有理由。又系爭七五之六號土地所有權業經台灣台南地方法院八十八年度重訴字第二二四號、台灣高等法院九十年度重上更㈠字第二０號、本院九十二年度台上字第一四三０號判決命被上訴人應移轉登記予上訴人乙○○，案經發回，應併予注意。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 一 月 二十五 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 延 村
法官 劉 福 來法官 黃 秀 得法官 吳 謀 焰法官 鄭 傑 夫本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 二 月 十五 日
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