最高法院民事判決 九十五年度台上字第一四九一號
上 訴 人 甲○○
乙○○
1丙○○丁○○戊○○己○○庚○○辛○○共 同訴訟代理人 史錫恩律師被 上訴 人 壬○○
號5樓訴訟代理人 鍾周亮律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十四年七月十九日台灣高等法院第二審判決（九十四年度上字第三一一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○之上訴及駁回上訴人庚○○對於命其將台北縣三重市○○○路○○○號七樓之一如第一審判決附圖一所示面積各為三五點○五平方公尺之增建部分拆除之上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人庚○○其他之上訴及辛○○之上訴均駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人庚○○及辛○○負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊係坐落台北縣三重市○○○段菜寮小段四九五之六地號土地（下稱系爭土地）所有權共有人之一，該土地上建有公寓大廈一棟（下稱系爭公寓大廈），伊為系爭公寓大廈其中門牌號碼台北縣三重市○○○路○○○號五樓之所有權人及系爭公寓大廈共用部分所有權之共有人之一。系爭土地上面積五○點一一平方公尺之系爭公寓大廈法定空地及系爭公寓大廈屋頂平台共用部分之所有權為兩造及其他區分所有權人共有。詎上訴人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○、庚○○竟在系爭公寓大廈之法定空地上分別增建如第一審判決附圖（下稱附圖）一所示面積三五點○五平方公尺之建物，上訴人庚○○並在系爭公寓大廈之屋頂平台搭蓋如附圖二所示面積五八點四五平方公尺之建物，上訴人辛○○亦在系爭公寓大廈之屋頂平台搭蓋如附圖三所示面積四二點五二平方公尺之建物使用。上訴人在系爭公寓大廈之法定空地及屋頂平台所為之增建，違反公寓大廈管理條例第八條第一項、第九條第二項、第三項、第十五條第一項有關法定空地及屋頂平台設置目的及通常使用方法之規定等情，爰依所有權之作用及侵權行為之法則，求為命上訴人甲○○應將坐落系爭土地上門牌號碼台北縣三重市○○○路○○○號一樓、上訴人乙○○應將同門牌號碼二樓之一、上訴人丙○○應將同門牌號碼三樓之一、上訴人丁○○應將同門牌號碼四樓之一、上訴人戊○○應將同門牌號碼五樓之一、上訴人己○○應將同門牌號碼六樓之一、上訴人庚○○應將同門牌號碼七樓之一如附圖一所示面積各為三五點○五平方公尺之增建部分拆除；暨上訴人庚○○應將同門牌號碼七樓之一屋頂平台上如附圖二所示面積五八點四五平方公尺之建物拆除，上訴人辛○○應將同門牌號碼七樓屋頂平台上如附圖三所示面積四二點五二平方公尺之建物拆除之判決。
上訴人則以：伊等係於民國八十三年間向訴外人傑悅建設股份有限公司（下稱傑悅建設公司）購買預售之系爭公寓大廈，當時全體購屋者均有與該公司簽立房屋及土地預定買賣合約書；上開「房屋預定買賣合約書」第十八條「其他約定事項」第六款約定：「屋頂歸頂樓所有權人管理使用（公共設施占有部分及因維修或裝設天線除外），Ｂ棟東北方地面層之空地由Ｂ棟購屋者增建使用，其他地面層之空地歸地面層所有人管理使用」，因全體購屋者（含被上訴人在內）均約定同意Ｂ棟東北方之空地即系爭公寓大廈之法定空地由Ｂ棟購屋者即上訴人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○、庚○○增建使用，故建商乃在取得系爭公寓大廈之使用執照後，在系爭公寓大廈之法定空地為增建，並一併出售與上訴人甲○○等人。又系爭公寓大廈七樓之一及七樓之屋頂平台既亦經全體區分所有權人依上開約定同意由上訴人庚○○及辛○○管理使用；而上訴人庚○○、辛○○在屋頂平台搭建建物使用，並未使用到公共設施占有部分，且未妨礙共有人維修或裝設天線之行為，故上訴人庚○○、辛○○使用系爭屋頂平台，並無侵害被上訴人及其他區分所有權人之情事。被上訴人既於購屋時同意系爭公寓大廈之法定空地及屋頂平台歸由上訴人專為管理及增建使用，嗣又訴請拆除建物，顯違誠信原則及有權利濫用之情事等語，資為抗辯。
原審以：按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第七十一條前段定有明文。又依建築法第十一條第一項前段規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地」。又所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，民法第七百六十七條、第八百二十一條分別定有明文。本件上訴人固抗辯被上訴人於向訴外人傑悅建設公司購買預售之系爭公寓大廈時，曾與訴外人傑悅建設公司簽立「房屋預定買賣合約書」，於上開合約書第十八條「其他約定事項」第六款約定：Ｂ棟東北方地面層之空地即法定空地由Ｂ棟購屋者增建使用云云；惟法定空地依建築法第十一條第一項前段規定，既係建築物所應留設，被上訴人與訴外人傑悅建設公司所為之上開約定，自屬違反強制規定而應認為無效。從而，被上訴人本於所有權之作用請求上訴人甲○○應將坐落系爭土地上門牌號碼台北縣三重市○○○路○○○號一樓、上訴人乙○○應將同門牌號碼二樓之一、上訴人丙○○應將同門牌號碼三樓之一、上訴人丁○○應將同門牌號碼四樓之一、上訴人戊○○應將同門牌號碼五樓之一、上訴人己○○應同門牌號碼六樓之一、上訴人庚○○應將同門牌號碼七樓之一如附圖一所示面積各為三五點○五平方公尺之增建部分拆除，應屬有據，亦無違反誠信原則或有權利濫用之情事。又按依公寓大廈管理條例第三條第四款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」。又依同條例第九條第二項、第三項規定，住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之；前項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。又住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更，同條例第十五條第一項亦定有明文。經查系爭公寓大廈之使用執照，並未許可在屋頂平台增建建物，而上訴人所提出系爭公寓大廈之購屋者與訴外人傑悅建設公司所簽立之房屋預定買賣合約書第十八條第六款亦僅係約定：屋頂除公共設施占有部分及因維修或裝設天線外，歸頂樓所有權人管理使用；並無同意頂樓所有權人增建建物使用之約定；況未經主管建築機關之審查許可，亦不得擅自建造建築物（參照建築法第二十五條規定），故上訴人庚○○、辛○○在系爭公寓大廈之頂樓搭建建物自屬不合法，並侵害被上訴人對於系爭公寓大廈共用部分之共有權。從而被上訴人本於所有權之作用請求上訴人庚○○、辛○○拆除在系爭公寓大廈之屋頂平台搭蓋之建物，亦屬有據云云。
（一）原判決關於駁回上訴人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○、庚○○拆除如附圖一增建部分之上訴（即上訴人甲○○應將坐落系爭土地上門牌號碼台北縣三重市○○○路○○○號一樓、上訴人乙○○應將同門牌號碼二樓之一、上訴人丙○○應將同門牌號碼三樓之一、上訴人丁○○應將同門牌號碼四樓之一、上訴人戊○○應將同門牌號碼五樓之一、上訴人己○○應將同門牌號碼六樓之一、上訴人庚○○應將同門牌號碼七樓之一如附圖一所示面積各為三五點○五平方公尺之增建部分拆除之上訴）：
查上訴人抗辯：上開二樓之一至七樓之一之房屋，於法定空地上方空間有合法之陽台及樑柱，故非全部法定空地即為二樓之一至七樓之一之增建物。又上訴人甲○○於如附圖一之法定空地並無任何增建物，而係二樓之一至七樓之一增建，使一樓自然形成一密閉空間，若二樓之一至七樓之一增建拆除，法定空地自然會顯現等語（見原審卷第一五五至第一五六頁），為其重要之防禦方法，且攸關上訴人應否拆除增建物或拆除面積若干，原審恝置未論，尚屬可議。上訴論旨，指摘原判決關此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
（二）上訴人庚○○其餘上訴及辛○○上訴部分（即原審關於駁回上訴人庚○○應將同門牌號碼七樓之一屋頂平台上如附圖二所示面積五八點四五平方公尺之建物拆除，上訴人辛○○應將同門牌號碼七樓屋頂平台上如附圖三所示面積四二點五二平方公尺之建物拆除之上訴部分）：
查此部分原審依前開理由，維持第一審所為上訴人庚○○、辛○○敗訴之判決，駁回其等之上訴，經核於法洵無不合。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決關此部分違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 七 月 十三 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全法官 許 澍 林法官 鄭 傑 夫法官 蘇 清 恭本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 七 月 二十四 日
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