最高法院民事判決 九十五年度台上字第一四○八號
上 訴 人 甲 ○ ○
7樓
乙 ○ ○
38共 同訴訟代理人 蔡 正 廷律師
李 采 霓律師被 上訴 人 丙○○○
樓
丁 ○ ○
己 ○ ○
庚 ○ ○
辛 ○ ○
戊 ○ ○上列當事人間請求土地移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十三年四月十三日台灣高等法院第二審更審判決（九十二年度重上更㈠字第四五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國八十二年十月五日與被上訴人之被繼承人李根型訂立土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定以新台幣（下同）一千六百萬元之價格向李根型購買所有坐落台北縣蘆洲市和尚洲南港子段一九八、一九八之一號土地所有權應有部分各四分之一。嗣一九八號土地分割為同段一九八、一九八之一一號，又重劃為同市○○段○○○號土地；一九八之一號土地則經重測為同市○○段○○○號土地。伊已付清全部價款，李根型於履行出賣人義務前，業於八十五年二月二十一日死亡，被上訴人分別為李根型之配偶及子女，均屬其繼承人，應承受李根型履行系爭買賣契約之出賣人義務等情，爰依系爭買賣契約、民法第三百四十八條第一項及第一千一百四十八條規定，求為命被上訴人就上開正義段一一八號及中原段一○三號土地所有權應有部分各四分之一（下稱系爭土地）辦理繼承登記後，移轉登記予伊之判決（第一審判命被上訴人於上訴人給付七百六十三萬七千七百六十八元後，就系爭土地辦理繼承登記，並將所有權移轉登記予上訴人。被上訴人就繼承及移轉登記部分，未聲明不服；上訴人就命對待給付部分，提起上訴）。
被上訴人則以：系爭土地買賣總價款實際為三千三百萬元，因買方為恐賣方不繳納土地增值稅一千七百萬元，始約定由買方負擔土地增值稅。又系爭土地在李根型未死亡之情形下，若依雙方約定之時間點辦理移轉登記時，原一九八之一號土地於八十七年十一月十日辦理移轉登記，應繳納土地增值稅為一千一百零一萬八千一百四十元，若於現時移轉，應繳納土地增值稅三十九萬七千五百六十一元，相差一千零六十一萬九千六百六十二元；重劃前原一九八號及一九八之一一號土地部分則相差五百二十九萬九千三百九十元。各該差額係因原出賣人李根型死亡由伊繼承之故，與土地是否重劃無關。上訴人既享有一千五百九十一萬九千零五十二元土地增值稅減徵之利益，伊自得依情事變更原則請求增加對待給付之價金即該減徵土地增值稅一半計八百萬元，第一審雖僅判命上訴人對待給付金額為七百六十三萬七千七百六十八元，伊亦不爭執，並就上開金額主張同時履行抗辯等語，資為抗辯。原審以：上訴人主張伊與李根型訂立買賣契約，以一千六百萬元購買系爭土地，已依約給付全部價金，系爭土地分經分割及重劃、重測，李根型尚未履行出賣人之移轉義務，被上訴人均為李根型之繼承人之上開事實，為被上訴人所不爭，並有土地買賣契約書、授權書、土地登記謄本、收據、支票、戶口名簿及戶籍謄本可稽，堪信真實。經查系爭買賣契約第一、五、七、九條依序約定：「土地買賣總價款：一千六百萬元」、「本約土地移轉登記之增值稅，甲方（即上訴人，下同）負擔」、「本土地移轉時間由甲方決定，並得指定第三者名義登記產權」、「若本約土地實施市地重劃時，其一切權利、義務皆歸屬甲方所有」，並經證人即代書邱明嬌證稱：「系爭土地買賣總價是一千六百萬元，賣方（即李根型）是賣清的，不負擔一切稅捐，實拿一千六百萬元」、「買方（即上訴人）沒有自耕農身分，所以契約書第七條約定可以指定第三人移轉登記，但因簽約當時已經聽說系爭土地要重劃，……重劃後土地會減少，但土地增值稅也會減徵或扣抵，雖土地會減少，但價值會增加，這些權利義務都由買方承擔」等語。倘出賣人李根型於簽約時即將系爭土地申報辦理移轉登記，所應繳納土地增值稅為：重劃前原一九八號（含八十五年七月間分割之一九八之一一號）土地約七百零九萬零四百十四元，（八十六年五月間重測前）原一九八之一號土地約八百二十二萬七千零四十二元，合計一千五百三十一萬七千四百五十六元。上訴人復於訂約之翌日即依系爭買賣契約第八條約定，與李根型就系爭土地設定本金最高限額三千五百萬元之抵押權，足認系爭土地於買賣當時市價為三千多萬元，惟因有進行市地重劃而減免土地增值稅之可能，且因代書預估系爭土地之土地增值稅可能高達一千五百多萬元，上訴人恐李根型不繳納增值稅而不能順利移轉產權，故將此等締約動機，具體轉化為契約條款，約明土地增值稅由上訴人負擔，且因市地重劃所生之土地增值稅減免等一切權義皆歸屬上訴人，但價金僅為一千六百萬元，亦即由李根型實得一千六百萬元，至於因市地重劃後所生土地增值稅減免或不減免之危險，則由上訴人負擔。上訴人已給付買賣價金一千六百萬元完畢，而李根型依民法第三百四十八條第一項規定及系爭買賣契約約定，本即負有辦理系爭土地所有權移轉登記之給付義務，嗣李根型於八十五年二月二十一日死亡，由被上訴人共同繼承，自應由被上訴人履行系爭買賣契約之出賣人義務。惟依系爭買賣契約第九條前段約定，若系爭土地實施市地重劃時，其一切權義皆歸屬上訴人所有，原一九八、一九八之一一號土地因市地重劃為正義段一一八號土地，因此所生之土地增值稅減免情事，乃訂約時即已預料之事，自不得適用情事變更原則。又依系爭買賣契約第九條後段約定，上訴人應於重劃施行之日起三個月內辦理產權移轉登記，證人即代書邱明嬌亦證稱所謂「重劃施行日」係指「重劃完成後開始起算三個月內移轉」等語。系爭中原段一○三號（即重測前一九八之一號）土地雖未實施重劃，然解釋契約當事人之真意以及依民法第三百十八條第一項規定，應與正義段一一八號（重劃前一九八、一九八之一一號）土地同時移轉。而正義段一一八號土地公告禁止移轉期間為自八十六年八月十一日至八十七年八月十日止，則系爭土地至遲應於八十七年十一月十日辦理移轉登記。查李根型若未死亡，系爭中原段一○三號土地於八十七年十一月十七日辦理移轉登記，其土地增值稅應繳納一千一百零一萬七千二百二十四元；如於本件起訴時移轉，應繳納稅額約五十八萬九千二百七十四元，是系爭中原段一○三號土地，已因原出賣人李根型死亡，被上訴人依法繼承該筆土地之特別情事，而得減免支出土地增值稅額一千零四十二萬七千九百五十元，則系爭土地之價金一千六百萬元，對依法繼承李根型權利義務之被上訴人而言顯失公平，自有民法第二百二十七條之二所定情事變更原則之適用。參酌買賣雙方係因約定由上訴人負擔土地增值稅，始將當時市價三千多萬元之系爭土地酌定以總價金一千六百萬元出賣與上訴人，系爭中原段一○三號土地得減免支出土地增值稅額一千零四十二萬七千九百五十元，係因發生「原出賣人李根型死亡、被上訴人依法繼承」之情事變更，產生此利益原因歸屬於上訴人所致，惟上訴人已於八十二年十一月十日付清土地增值稅以外之價款，被上訴人並未履行移轉系爭土地所有權及交付之義務，被上訴人因而受有自取得該金額之日起算至今之利息所得，及多年來使用系爭土地所得之利益，經第一審法院於被上訴人請求對待給付之金額八百萬元範圍內酌定上訴人應對待給付七百六十三萬七千七百六十八元，被上訴人對其敗訴部分未提起上訴，且就所命對待給付之金額不爭執，故上訴人應對待給付之金額仍以同額為當。綜上，上訴人依系爭買賣契約、民法第三百四十八條第一項及第一千一百四十八條規定，請求被上訴人就李根型所有系爭土地辦理繼承登記，並移轉登記予伊，核無不合等詞，因而維持第一審所為命被上訴人於上訴人同時履行應為給付之判決，駁回上訴人之上訴，並將第一審判決主文第一項更正為：被上訴人應於上訴人給付七百六十三萬七千七百六十八元之同時，就李根型所有坐落系爭中原段一○三號、正義段一一八號土地所有權應有部分各四分之一辦理繼承登記後，並移轉登記予上訴人。
惟查上開正義段一一八號土地禁止移轉期間，上訴人於第一審所提出土地登記謄本之記載與台北縣三重地政事務所九十二年五月三十日北縣重地登字第○九二○○一四八○四號函旨（見一審卷
一八、二二頁，原審更卷六一頁），顯然不相一致。蓋前者根據台北縣政府八十八年十一月十日之公告，載明禁止期間為自同年月十一日至八十九年五月十一日止計半年；後者依據同府八十六年八月十一日之公告，說明禁止期間則自同年月日至八十七年八月十日止計一年。準此，關於系爭土地「重劃完成」之時點尚屬不明，此與判斷兩造所爭執被上訴人應移轉該一一八號土地所有權之最後時點有關，直接影響系爭中原段一○三號土地增值稅之計算基準及其差額，以及倘依情事變更原則所定增減給付之數額。原審徒憑前開地政事務所函，認定該土地至遲已於八十七年八月十日「重劃完成」，故至遲應於八十七年十一月十日移轉，而未就其與首開土地登記謄本所載顯不一致之處詳加調查審認，遽為不利上訴人之論斷，已嫌速斷。次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二第一項固定有明文。惟所謂情事變更，非當時所得預料，依其原有效果顯失公平者，係指情事劇變，非契約成立當時所得預料，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平者而言。查系爭買賣契約第一、五、七條依次約定：土地買賣總價款一千六百萬元、土地增值稅由上訴人負擔、土地移轉時間由上訴人決定，有系爭買賣契約足稽，且出賣人李根型於八十五年二月二十一日死亡，買賣雙方尚未辦理土地所有權移轉登記，證人即代書邱明嬌證稱：系爭土地買賣之總價賣方是「賣清的」等語，為原審所確定之事實。系爭買賣締約時既已約明李根型係「賣清」，土地增值稅由上訴人負擔，則買賣雙方嗣後辦理所有權移轉登記時，所繳納之土地增值稅較原應納之數額增加或減少，僅生該稅款差額應由上訴人負擔或承受之問題，非屬上揭法條所稱之情事變更，自無該條規定之適用。又依此項特約，上訴人有支出稅款之私法上義務，公法上之納稅義務人仍為該土地之原所有權人李根型，但其稅額則應由上訴人於辦理土地所有權移轉登記時以出賣人之名義代為繳付，要不影響出賣人依約所負土地所有權移轉登記之義務。故系爭中原段一○三號土地因原出賣人李根型死亡，被上訴人依法繼承該土地，致上訴人得減免支出土地增值稅額一千零四十二萬七千九百五十元受有利益，縱令不虛，惟能否據此認係客觀上情事之劇變，依一般觀念顯失公平，被上訴人得請求上訴人增加給付價金之情形，自非無斟酌之餘地。原審疏未詳究，認本件有民事訴訟法第二百二十七條之二情事變更原則之適用，被上訴人得請求上訴人增加給付，並得為同時履行之抗辯，亦有未洽。況原審既認定系爭買賣契約之價金為一千六百萬元，而兩造對於該一千六百萬元價金已經付清一節並無爭執，則被上訴人因李根型出賣系爭土地所受「損失」之事由與數額究何，業經本院前次發回意旨指明，原審仍未詳查論斷，尚有疏略。又查證人即代書邱明嬌證稱：「至於設定本金三千五百萬元抵押權，是因為本件買賣價金已經付清，如果違約加倍賠償即三千二百萬元，所以兩造同意設定三千五百萬元，非系爭土地價值為三千二百萬元。系爭土地當時的價值應該比一千六百萬元高一點，因為賣方急著要錢，所以低於市價」、「（當時有無提及增值稅如何計算？）沒有印象有提及。因為訂約當時還是農地，所以無需繳納增值稅，如要重劃後再移轉，增值稅買方要負責。契約真意是總價一千六百萬元，賣方實拿一千六百萬元，不負擔任何稅捐」（見原審更卷六五、六六頁），所證設定登記抵押權之原因等節倘屬不虛，則系爭土地立契買賣當時價值若何及買賣雙方有無查詢計算土地增值稅額若干？即待釐清。原審未遑斟酌該證人之證言，遽謂系爭土地買賣當時市價為三千多萬元，因代書預估土地增值稅可能高達一千五百多萬元，約明土地增值稅由上訴人負擔，寓有代付稅額以抵價金之意云云，據為不利上訴人之論斷，是否允當，尤有可疑。末查上訴人雖僅就命其對待給付部分，提起上訴，惟命為對待給付之判決，係將本案給付附加對待給付之條件，對待給付並非訴訟標的，本案給付始為訴訟標的，故本案給付與對待給付具有不可分之關係，原判決關於對待給付部分既無可維持，則其關於本案給付部分亦屬無從維持，應併予廢棄發回。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 六 月 三十 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 聲法官 黃 義 豐法官 簡 清 忠法官 謝 正 勝本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 七 月 十二 日
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