最高法院民事判決 九十五年度台上字第一六九號
上 訴 人 戊○○
號訴訟代理人 沈明達律師
牛湄湄律師被 上訴 人 乙○○
甲○○丁○○丙○○共 同訴訟代理人 蔡調彰律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十三年七月二十七日台灣高等法院第二審判決（九十三年度上字第一八二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段一小段第四五之一號土地（下稱系爭土地）為伊於民國七十五年間自訴外人亞洲信託公司受讓取得，應有部分各為四分之一，而該土地上之建物即第一○○、一○一號建物（以上二建物下稱系爭建物）及增建部分即門牌號碼台北市○○路○段○○○號一、二樓（以上房屋全部下稱系爭房屋）則為上訴人所有，兩造因系爭土地、建物爭訟多年，嗣因台灣台北地方法院（下稱台北地院）八十九年度重訴字第九三七號判決認系爭土地與系爭房屋原同屬訴外人謝燦波所有，系爭房屋部分因遭法院查封拍賣由上訴人於七十二年五月十六日承受，土地部分則於七十五年八月二十日經抵押權人亞洲信託公司實行抵押權於拍賣中承受，再由伊於同年八月二十五日向亞洲信託公司買受而取得，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及最高法院七十三年第五次民事庭會議決議、民法第四百二十五條之一第一項之規定，認伊默許上訴人有繼續使用土地之權，但使用人應支付相當代價，兩造間之法律關係性質屬租賃。另依現行民法第四百二十五條之一第一項之規定，亦推定兩造間有租賃關係。系爭土地地處台北市○○路光華商場電腦資訊商圈，而伊發函邀請上訴人協議租金數額及給付，未獲置理，上訴人將系爭房屋分別出租多家電腦廠商，租金豐厚，爰本於民法第四百二十五條之一租賃之法律關係為請求等情，求為核定上訴人使用伊所有之系爭土地自八十七年七月一日起每年依公告地價八折之申報地價百分之十計算之租金，及應給付伊每人各自八十七年七月一日起按核定租金金額四分之一之判決〔第一審判決核定上訴人占有系爭土地中如第一審判決附圖（下同）所示綠色乙、
丙、丁部分（面積二○七點七平方公尺）土地自八十七年七月一日起至終止占有之日止，每年應給付被上訴人每人之租金額各為二十六萬七千三百零八元。上訴人應自八十七年七月一日起至終止占有之日止，每年給付被上訴人每人各二十六萬七千三百零八元。駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分提起一部上訴，求為核定上訴人占有系爭土地中如附圖所示綠色甲、戊及空地部分（面積一三二點三平方公尺）土地自八十七年七月一日起至終止占有之日止，每年應再給付被上訴人每人之租金額各十七萬零二百六十九元；及上訴人應自八十七年七月一日起至終止占有之日止，每年再給付被上訴人每人各十七萬零二百六十九元〕。
上訴人則以：被上訴人提起本訴違背一事不再理原則；系爭土地上之系爭建物原屬謝燦波所有，系爭土地嗣因查封拍賣輾轉由被上訴人於七十五年八月二十五日向亞洲信託公司買受，其後被上訴人於同年十二月二十三日由甲○○代理親筆書寫系爭土地之買賣契約，表示願依其向亞洲信託公司買受之價格將系爭土地轉賣與伊，並經伊簽名同意，伊使用系爭土地原雖屬租賃，但因兩造訂立買賣預約，而依買賣關係使用系爭土地，被上訴人應依買賣預約與伊訂立本約，並依本約履行，不得再依租賃關係請求給付租金；被上訴人不履行訂立本約債務，使伊遭受損害，伊可請求被上訴人賠償，並以之與被上訴人之租金債權抵銷；又被上訴人請求以依申報地價百分之十計付地租，並不合理；且被上訴人未交付系爭房屋原有基地二百十四坪土地予伊，伊使用之土地不足一百零三坪，依最高法院七十一年度台上字第三九一五號裁判要旨所示，伊得為抵銷及同時履行抗辯，拒付租金；又伊依民法第八百七十六條第一項規定，有法定地上權，被上訴人未得伊即地上權人之同意，違背建築基地法定空地分割辦法第五條規定，偽造文書，申請違法分割，重複使用，建築地上十六樓、地下四樓之大樓，受巨額利益，損害伊之法定地上權及租賃權，伊得依民法第一百七十九條規定請求返還不當得利，亦得本於租賃關係及法定地上權之關係，請求被上訴人賠償因債務不履行之損害賠償，主張抵銷及為同時履行之抗辯等語，資為抗辯。
原審審理結果以：被上訴人主張系爭建物坐落在系爭土地之相關位置如附圖所示乙、丙、丁部分；上訴人由法院拍賣程序取得系爭建物第一○○、一○一號建物，面積各為二○七點七平方公尺，建成地政事務所並依台北地院北院立民執黃字第一八○一一號不動產權利移轉證書為建物測量，當時買受之建物未包含附圖所示甲、戊增建部分；系爭土地上除附圖所示甲、乙、丙、丁、戊部分外為空地；系爭建物為謝燦波所建；系爭土地現為被上訴人所共有，應有部分各四分之一；被上訴人於九十二年六月十七日函請上訴人協議使用系爭土地代價，上訴人未予置理等情，為兩造所不爭執，且有系爭土地上建物使用位置面積複丈成果圖、土地登記謄本、建物登記謄本、彰信聯合律師事務所九十二年六月十七日（九二）彰信字第○一七號函（暨回執）、建成地政事務所建物測量成果圖（申請書號碼為(73)建地二字第一七一號）等件為憑，堪信為真實。按最高法院四十八年台上字第一四五七號判例謂：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議謂：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其因再轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係」，故在土地所有人與房屋所有人間，得類推適用前開民法第八百七十六條規定，在租金數額協議不成時，土地所有人得請求法院核定地租，並請求給付地租。關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，土地所有人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，土地所有人始得據以請求房屋所有人如數給付。且上開最高法院判例意旨，已增列為民法第四百二十五條之一內容，並於八十八年四月二十一日由總統令增訂公布，並經民法債編施行法明定自八十九年五月五日施行，該新增條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解內容相符，仍得援用上開實務見解及法理，請求核定租金並請求給付之。上訴人辯稱本件無民法第四百二十五條之一之適用，固可採信，然法院仍得援用上開實務見解及法理，為被上訴人請求核定租金並請求給付之依據。查系爭土地及其上系爭建物前為謝燦波所有，上訴人於七十二年五月間買受上開建物，被上訴人則於七十五年八月間取得系爭土地所有權，足認被上訴人在承買系爭土地之時默許房屋承買人之上訴人於房屋得使用期限內繼續使用土地，兩造間使用土地法律關係之性質，當屬租賃，被上訴人於促請上訴人協議租金未果後，訴請法院核定上訴人使用房屋坐落基地之租金，即無不合，應予准許。至於上訴人租賃之面積是否包括已登記系爭建物面積連同附屬建物及周邊土地，按最高法院上述判例及決議，均稱：「推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，則租賃關係之土地範圍，應是使用範圍，且依上開判例意旨修正新增之民法第四百二十五條之一之立法理由，亦謂推定有租賃關係係為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，即應以房屋坐落正常使用之範圍，或為建物、土地所有人雙方合意使用之範圍。另依上訴人向原審提出之上訴理由狀所載，上訴人亦不否認推定有租賃關係之範圍，應包括已登記之系爭建物基地外如附圖所示甲、戊及周邊土地部分面積一三二點三平方公尺。經查系爭土地，附圖所示甲、乙、丙、丁、戊之建物及附屬建物加蓋建物出租使用，系爭建物左、右兩側空地，為系爭建物之排水溝，並設置大型招牌、冷氣水塔、抽水馬達及管線，亦為系爭建物使用，有現場照片可證，並經原審受命法官兩次現場勘驗，上訴人亦自認如附圖所示甲、乙、丙、丁、戊及右側空地為其使用，僅否認使用建物左側空地，惟左側建物與地籍線之圍牆形成之空地，作為上訴人所有建物排水溝之用，上訴人並設有鐵門欄柵進出，自屬上訴人使用而應一併核定租金並給付。本件附圖所示甲、戊附屬建物面積六九點二平方公尺，及建物左、右兩側一併使用之空地六三點一平方公尺，共計一三二點三平方公尺，現均為上訴人依系爭建物之附屬建物及房屋空地一併使用，上訴人租賃之面積共計應為三四○平方公尺。按租用基地建築房屋，其土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，為土地法第九十七條第一項、第一百零五條所明定。本件參諸被上訴人所提之現場照片及兩造不爭執之系爭土地、建物地理位置電腦資料、系爭建物測量成果圖等資料，並審酌系爭土地坐落台北市○○區○○段一小段，前臨八德路一段，東西北方則有新生南路（一段）、金山南路（一段）、市○○道○○段）幹道經過，附近機關（台北市政府建管處、電信總局審計部、林務局、糧食局等）、學校（忠孝小學、台北科技大學等）林立，且地處光華商場之商圈，經濟及生活機能均佳，交通便捷，系爭建物占用之土地面積為三四○平方公尺，八十七年度系爭土地之申報地價為六萬四千三百四十九點六元，系爭土地之申報地價迄今無大幅變動等情，認系爭建物所占用三四○平方公尺土地每年之租金以八十七年度系爭土地之申報總價額年息百分之八計算為適當。依此計算，系爭土地之租金核定為每年一百七十五萬零三百零九元，被上訴人每人每年得請求之租金各為四十三萬七千五百七十七元。被上訴人於九十二年六月十七日，請求上訴人協議使用代價並給付，未獲置理，被上訴人乃於九十二年七月二十九日訴請上訴人依被上訴人應有部分之比例各四分之一，自八十七年七月一日起至終止占有之日止依上開核定金額之四分之一（即四十三萬七千五百七十七元）分別給付被上訴人租金，洵屬有據，應予准許。第一審判決認租賃面積以系爭建物所占用之土地二○七點七平方公尺部分為限，僅核定租金為每年一百零六萬九千二百三十二元，被上訴人每人每年得請求之租金為二十六萬七千三百零八元，尚有未洽。按上開核定，被上訴人每人每年得請求之租金四十三萬七千五百七十七元計算，且被上訴人於九十二年六月十七日函請上訴人協議租金並給付（租金請求權五年），上訴人自八十七年七月一日起至終止占有之日止，每年應再給付被上訴人每人之租金各為十七萬零二百六十九元。至於上訴人所辯：被上訴人於七十五年十二月二十三日由甲○○代理親筆書寫系爭土地之買賣契約，願依其向亞洲信託公司買受之價格將系爭土地轉賣上訴人，並經上訴人簽名，上開土地買賣契約屬買賣預約性質，惟被上訴人卻不履行訂立本約債務，如被上訴人履行上開債務，上訴人可獲得不必支付地租之利益，該利益之損失，上訴人得請求被上訴人賠償，並以之與被上訴人之租金債權抵銷，並行使同時履行抗辯權，拒付租金；被上訴人未交付系爭建物原有基地二百十四坪土地予上訴人，上訴人使用之土地不足一百零三坪，依最高法院七十一年度台上字第三九一五號裁判要旨所示，上訴人亦得為抵銷及同時履行抗辯，拒付租金；上訴人所有系爭建物就所占用之基地有租賃權，業經確定判決認定，又上訴人依民法第八百七十六條第一項規定亦有法定地上權，被上訴人未得上訴人之同意，違背建築基地法定空地分割辦法第五條規定，偽造文書，申請違法分割，違法將上訴人所有系爭建物之空地比基地，併入其所有相鄰之基地重復使用，建築地上十六樓、地下四樓之大樓，獲取暴利總價八億五千四百四十二萬元，其中由上訴人系爭建物坐落之基地取得之不當利益則為二億多元，因被上訴人等上開違法及違約行為，損害上訴人之法定地上權及租賃權，使上訴人遭受重大之損失，上訴人得依民法第一百七十九條規定請求返還不當得利，亦得本於租賃關係及法定地上權之關係，請求被上訴人賠償因債務不履行之損害賠償，而主張抵銷及為同時履行之抗辯云云。經審酌結果，均不可採等詞。並說明本件訴訟與台北地院八十九年度重訴字第九三七號拆屋還地事件為訴訟標的之法律關係不相同，本件訴訟不受該訴訟事件確定判決之拘束，被上訴人提起本件訴訟無違一事不再理原則之理由，爰維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，判決駁回上訴人之上訴，並將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決廢棄，改判為如其於原審上訴聲明，經核於法並無不合。上訴論旨，就原審取捨證據及認定事實之職權行使，任意指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 一 月 二十六 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 聲法官 黃 義 豐法官 簡 清 忠法官 高 孟 焄本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 二 月 十 日
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