最高法院民事判決 九十五年度台上字第一六一九號
上 訴 人 甲○○
號乙○○丙○○共 同訴訟代理人 張昱裕律師
文 聞律師被 上訴 人 丁○○
之1號己○○戊○○上列當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十四年八月十日台灣高等法院第二審判決（九十四年度上字第二一○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：坐落台北縣○○鄉○○段更寮小段三二四之三地號土地（下稱三二四之三地號土地），係由上訴人乙○○、丙○○承繼其父楊秋南自民國三十八年六月起，向被上訴人承租，曾續訂耕地租約至五十三年十二月三十一日；另同小段三二四之二地號土地（下稱三二四之二地號土地，並與三二四之三地號土地合稱為系爭土地），則係上訴人甲○○於四十二年十二月三十一日起向被上訴人承租，已續訂耕地租約至八十三年十二月三日止。系爭土地於六十七年間雖因颱風海水倒灌等不可抗力情事致土地遭淹沒，暫時無法耕作，迨休耕多年，於租期屆滿時，仍無法耕作，上訴人乃未申請續訂租約，然系爭土地既未滅失，租賃關係即不因而消滅，被上訴人復無收回自耕之表示，自應認兩造間之耕地租賃關係尚屬存在。依耕地三七五減租條例第二十條之規定，被上訴人本負有與上訴人續訂租約之義務。詎於系爭土地地力恢復後，上訴人於九十一年初擬整地續耕，竟遭被上訴人阻止。爰依上開法條所定之租佃及民法第四百二十三條之租賃法律關係，求為命被上訴人：㈠協同上訴人乙○○、丙○○就三二四之三地號土地之耕地三七五租約，向台北縣五股鄉公所（下稱五股鄉公所）聲請辦理變更承租人為乙○○、丙○○之登記及續訂登記；㈡協同上訴人甲○○就三二四之二地號土地之耕地三七五租約，向五股鄉公所聲請辦理續訂登記；㈢將系爭三二四之三地號、面積四千九百七十五平方公尺土地交付上訴人乙○○、丙○○占有；將系爭三二四之二地號、面積四千二百四十七平方公尺土地交付上訴人甲○○占有之判決。
被上訴人則以：伊等於四十二年間，依序年僅五歲、七歲、十歲，無締約能力，系爭土地租約應係訴外人即伊等之父陳燧栯所為之無權代理行為，依法無效。縱認該租約有效，惟於租期屆滿時，上訴人並無占有續耕系爭土地，亦未為續約之申請，已符合耕地三七五減租條例規定之未自任耕作要件，自無所謂續訂租約問題。又系爭土地因海水倒灌淹沒後，土壤鹹度甚高，復遭任意傾倒廢土、垃圾，含有不明之有毒化學廢料，事實上無法供耕作之用，顯無上訴人所稱地力回復情形，伊等即無從交付其占有耕作等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人於四十二年七月十五日因「自耕保留地持分交換」，取得系爭土地所有權，應有部分各三分之一。系爭土地有耕地三七五租約登記，以被上訴人名義於四十二年十二月末日，將三二四之二地號及三二四之三地號土地分別出租予上訴人甲○○及上訴人乙○○、丙○○之父楊秋南，租賃期間均為四十二年十二月末日起至四十七年十二月末日止，嗣前者經甲○○申請續訂租約至八十三年十二月三十一日止，後者則於四十八年續訂租約至五十三年十二月三十一日止。六十七年間因海水倒灌淹沒系爭土地致無法耕作等事實，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、台北縣五股鄉三七五耕地租約登記簿及台灣省台北縣私有耕地租約可稽，堪認為真實。系爭土地於四十二年十二月末日訂立私有耕地租約（下稱系爭租約）時，被上訴人雖依序僅為五歲、七歲與九歲，但依民法第一千零八十八條、第一千一百條、第一千一百零一條規定及耕地三七五減租條例第六條有關耕地租約之登記規定，系爭租約既係以被上訴人名義分別與甲○○、楊秋南訂立，且經向五股鄉公所登記，堪認被上訴人係由其法定代理人代理訂立系爭租約，該租約應屬有效。而楊秋南於七十三年二月十二日死亡，依卷附耕作權拋棄證明書、切結書等件所載係由上訴人丙○○、乙○○繼承三二四之三地號土地之承租耕作（其餘繼承人拋棄耕作權），另一承租人即上訴人甲○○亦已單方自行向五股鄉公所申請登記續訂三二四之二地號土地租約至八十三年十二月三十一日，有私有耕地租約期滿續訂租約申請書足憑，可見被上訴人（出租人）不會同申請登記時，上訴人（承租人）得依耕地三七五減租條例第二十條及台灣省耕地租約登記辦法第二條第一項規定，單方陳明理由並檢附法定（證明）文件，單獨申請登記續訂租約，尚無被上訴人協同辦理之必要，是其請求被上訴人協同辦理變更承租人、續約登記，自屬不應准許。次按「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」固為耕地三七五減租條例第二十條所明定。惟系爭租約分別續訂至八十三年十二月三十一日（三二四之二地號土地）、五十三年十二月三十一日（三二四之三地號土地），既未再續訂租約，系爭租約之租期即已分別於上開日期屆滿，且被上訴人於八十五、八十六年間，系爭土地附近堤防興築完成後，將土地填土租予訴外人五股鄉公所堆置垃圾，再於九十年間將三二四之三地號土地出租予訴外人楓裕工程有限公司（下稱楓裕公司）使用，為兩造所不爭執之事實，參以上訴人於九十二年六月十日所攝系爭土地現場照片所示、第一審法院履勘現場所見之使用情形（土地上有吊車、貨車與鐵皮廠房，並無從事農耕），及證人林源吉、楊耀坤證稱民國六十幾年間，因為颱風淹水（鹽水）無法耕作，迄仍無法耕作，只能種地瓜葉等語，足認自六十七年間海水倒灌淹沒系爭土地迄今，上訴人均未為耕作，該土地經海水淹沒後亦已變成鹽地而無法耕作，不能達其耕作之目的。加之，上訴人又自承知悉被上訴人先後將系爭土地出租予五股鄉公所、楓裕公司使用，並未提出異議，自係同意被上訴人收回系爭土地，系爭租約即應認於租期屆滿時消滅。從而，上訴人請求被上訴人協同辦理系爭租約之變更承租人名義、續訂租約登記，及交付系爭土地均為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按耕地三七五減租條例第六條第一項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（本院五十一年台上字第二六二九號判例參照）。又「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」耕地三七五減租條例第二十條定有明文。是耕地租佃「契約期滿時」，如承租人「願繼續承租」者，出租人除有得依法收回自耕情形外，不得拒絕續租。查被上訴人於四十二年十二月末日，將三二四之二、三二四之三地號土地分別出租予上訴人甲○○、上訴人乙○○、丙○○之父楊秋南，租賃期間均為四十二年十二月末日起至四十七年十二月末日止，嗣前者經甲○○申請續訂租約至八十三年十二月三十一日止，後者則於四十八年續訂租約至五十三年十二月三十一日止，既為原審認定之事實，而上訴人主張甲○○、楊秋南自日據時代起即在承租土地上繼續耕作至六十七年淹水為止，迄八十五、六年間堤防完成，土地始免於淹沒之事實，亦為被上訴人所不爭執，且據證人楊耀昆、林源吉證述無訛（原審卷二九至三○頁、三五頁、四二至四四頁），準此，似見甲○○、楊秋南與被上訴人間之系爭耕地租佃契約迄六十七年系爭土地遭海水淹沒前，尚繼續存在（至七十一年十二月三十一日止），則該期租賃契約期滿時，系爭土地如仍淹沒於海水中，而無耕作地力，致承租人無從占有使用該土地耕作收益，衡之常情，縱上訴人「願繼續承租」，該土地是否可供其耕作？依上訴人先後主張租期屆滿時，因土地始終無法耕作，上訴人未申請續訂租約（一審卷一○○頁）、及土地地力回復可供耕作時即有繼續耕作意思（原審卷二七頁）之語，其真意究為租期屆滿之始即願意繼續承租，僅未向鄉公所申請續訂租約？抑或上訴人僅於系爭土地遭海水淹沒無法使用期間，無維持耕地租賃關係意願，俟耕地地力回復後即有繼續租地耕作之意願？尚有未明。其間，甲○○曾於七十八年九月一日申請續訂租約，台北縣政府就其申請之核定結果為「本案依土地法第一百零九條及耕地三七五減租條例第一、五條規定，其租期應至八十三年十二月三十一日屆滿，應俟租期屆滿時，再行申請核辦。」（一審卷一九四頁），倘該租期末日係台北縣政府承辦人逕行以續訂一次六年為期遞加所得，甲○○申請當時系爭土地之地力是否業已回復？其真意是否確如該核示？或另有自申請時起續訂租約之意？該縣政府既核示「應俟租期屆滿時，再行申請核辦」，甲○○於已登記之租期屆滿後，未再申請續訂租約之原因如何？諸此，在在攸關上訴人主張依耕地三七五減租條例第二十條規定繼續承租系爭土地是否正當之判斷，自有逐一探求之必要。原審未詳予調查細究，徒憑六十七年系爭土地被海水淹沒後，上訴人即無於該土地上從事耕作及未就被上訴人出租土地與訴外人使用事表示異議，遽認上訴人同意被上訴人收回土地，兩造間之系爭土地租約，已於登記租約屆期時終止，而為不利於上訴人之判決，自嫌速斷。其次，兩造間之系爭租佃爭議，乃台北縣政府於九十三年四月二十三日移送第一審法院，上訴人請求耕地租約承租人名義變更、續約登記，是否有理，自應以裁判時有效之台灣省耕地租約登記辦法（八十九年四月二十六日公布）為依據。而依該辦法第二條規定：耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請。前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，除有下列情事（經判決確定者。經訴訟上和解或調解成立者。經耕地租佃委員會調解或調處成立者。出租人死亡，其繼承人辦竣繼承登記者。耕地經逕為標示變更登記者。耕地之一部經政府機關徵收，並辦竣所有權登記者）之一者得逕行登記外，鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知之日起二十日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記。前項受通知之他方提出異議，且其異議屬耕地租佃爭議者，依本條例第二十六條規定處理。並無「一方陳明理由，填具保證書，呈請單獨申請登記。」之明文，原判決誤引台灣省耕地租約登記辦法第二條規定之本文，據以論斷上訴人無請求被上訴人協同登記之必要，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。另按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農、漁、牧地者而言，承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用（本院八十八年台上字第一號判例參照）。被上訴人抗辯系爭土地因先後遭海水淹沒及不明人士傾倒垃圾、廢土，不適耕作，無從為耕地使用等語（一審卷二四○頁、原審卷三○頁），果屬實在，系爭土地能否因其登記謄本仍載為農地，即謂尚屬耕地？上訴人得否以自任耕作之目的使用系爭土地？上訴人甲○○、乙○○依序於四年十二月六日、000年0月00日出生（一審卷四一、四二頁），均已高齡，如無其他親屬，是否猶可「自任耕作」？依上說明，有無耕地三七五減租條例規定之適用？上訴人於六十七年起因系爭土地被海水淹沒而未占用，
八十五、六年間堤防建築完成後，該土地即由被上訴人先後出租予訴外人使用，既為兩造不爭之事實，茍上訴人始終有續租之意思，其間却不曾為續約之表示，且未就被上訴人出租並交付土地予訴外人為異議，迨於九十二年間始再為續租表示之權利行使，是否有違誠信原則？案經發回，均宜併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 七 月 二十七 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志法官 陳 碧 玉法官 王 仁 貴法官 劉 靜 嫻本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 八 月 十 日
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