最高法院民事判決 九十五年度台上字第一九五二號
上 訴 人 甲○○
10號乙○○丙○○共 同訴訟代理人 劉添錫律師被 上訴 人 丁○○
路1段戊○○
己 ○庚○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十四年九月六日台灣高等法院第二審更審判決（九十二年度上更㈡字第一五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：坐落台北縣○里鄉○○里○段蛇子形小段六之一一地號、三八之一一地號及三八之六地號土地（下稱系爭土地）為伊等所共有，被上訴人丁○○、庚○○、戊○○、己○（以上二人下稱戊○○等二人）無任何正當權源，依序在其上如原審卷附民國九十二年五月十五日台北縣淡水地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示Ｅ、Ｆ及Ｉ、Ｊ、Ｌ、Ｍ部分興建房屋及搭蓋棚架等使用。又被上訴人長期無權占有系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，使伊等自八十三年一月一日起至八十五年六月三十日止，受有按其占用面積申報地價總額年息百分之十計算金額之損害等情，爰依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，求為命被上訴人丁○○、庚○○及戊○○等二人依序拆除如附圖所示Ｅ、Ｆ及Ｉ、Ｊ、Ｌ、Ｍ土地上之房屋、棚架，將各該土地返還予伊等，並自八十三年一月一日起至房屋拆除之日止依序按年給付新台幣（下同）一千二百七十七元、一萬零三十二元及戊○○等二人給付四十四萬一千九百六十三元及自九十二年四月二十三日起至房屋拆除之日止按年給付七萬一千二百五十三元之損害金之判決。
被上訴人則以：伊與原地主許敏欣、許敏忠（下稱許敏欣等二人）間有不定期租賃關係存在，依民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，嗣後將系爭土地賣予上訴人，租賃契約並不因而終止，伊非無權占有。被上訴人庚○○、戊○○及己○各以買受之土地五十坪與上訴人之系爭土地簽訂合建房屋契約，上開租約仍有效存在，上訴人要求伊拆屋還地，於法即屬無據。此外，上訴人在簽訂合建契約前，明知伊係基於不定期租賃契約使用系爭土地，且以房屋之基地作為買賣標的物，委託上訴人購買土地。上訴人未依約將房屋之基地移轉登記予伊，已涉違約，伊亦得依法請求上訴人將其所購系爭土地移轉登記予伊，使房屋與基地脗合，而上訴人在未依合建契約興建房屋並交付伊之情形下，即提起本件訴訟，顯屬違反行使權利應依誠實及信用方法之原則，至丁○○雖與上訴人解除合建契約，然上訴人仍有使房屋與基地所有權之占有，回復一致之義務等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：上訴人主張系爭土地為其所共有，被上訴人之房屋分別為八里鄉龍源村龍形四二號、四一號、四○號分別占用上訴人所有上開系爭土地之事實，業據其提出土地登記謄本三件為證，並經原審法院履勘現場查明屬實，繪製複丈成果圖在卷可憑，堪信為真實。系爭三八之六地號、三八之一一地號土地均係由原三八地號土地分割而出，與系爭六之一一地號土地原均係許敏欣等二人所共有，系爭六之一一地號土地於七十年八月二十日以買賣為原因，移轉所有權登記予上訴人丙○○。上訴人丙○○復於七十九年八月二十七日以買賣為原因移轉應有部分各三分之一與上訴人乙○○、甲○○。系爭三八之六地號、三八之一一地號土地係於七十九年四月二十日以買賣為原因移轉予上訴人丙○○，復於七十九年八月七日由上訴人丙○○各移轉應有部分三分之一與上訴人乙○○、甲○○。而被上訴人丁○○、庚○○所有系爭房屋占用系爭土地原均係其父祖基於與許敏欣等二人之不定期租賃關係而來，業據提出收據為證。而被上訴人戊○○等二人就所占用土地亦與原地主有租賃關係，業據證人林吳阿葉、李福春、陳國富證述甚明，參酌許敏欣之證言及上訴人丙○○之自陳，並有被上訴人戊○○等戶籍謄本、上訴人催繳租金之存證信函可證，上訴人雖承買系爭土地，基於買賣不破租賃之法則，應承受租賃關係。參酌上訴人丙○○於被上訴人丁○○與上訴人甲○○於另案履行契約之訴訟中（台灣士林地方法院八十年度訴字第三○三號）及原審之陳述，可知嗣後被上訴人陸續承購系爭三八地號、六之五四地號、六之五五地號、六之五六地號、六之五七地號、三八之四地號、三八之五地號、三八之七地號、三八之八地號、三八之九地號、三八之一○地號土地（後六筆土地嗣後合併為三八之四地號土地），均係以其所有房屋所占用基地欲與上訴人共有之三八之六地號及六之一一地號土地合建房屋因而逐漸承購周邊土地。且除被上訴人己○、戊○○、及訴外人陳銀鎗原來使用範圍並沒有在其所買之二百五十坪之內，其餘各自所購買之五十坪，已經包括在其原使用部分。但被上訴人己○、戊○○同意合建房屋蓋好，即拆掉舊鴨寮返還土地，足認其為合建而買受其他基地，並未因買受旁邊土地，而有終止原來所租賃基地之意思。再據原地主許敏欣於訴外人侯朝旺及被上訴人庚○○所涉竊佔罪刑事審理中（檢察官起訴竊佔地號為三八之一）所陳及該案證人丙○○之證述，可知被上訴人庚○○買受三八地號土地內五十坪基地，係為使原來租賃之舊屋（包括增建部分）享有獨立之土地所有權，何能謂因買受房屋基地反而使原基地之租賃權（即占用權源）消滅，顯然背乎其買受基地之契約目的。又依上訴人丙○○於前揭竊佔案及被上訴人丁○○與上訴人甲○○履行契約訴訟中之證述，可知係為使被上訴人合建房屋取得建築線，整體規劃，才將被上訴人庚○○原欲買受房屋基地登記為前揭六之五四地號至六之五七地號及三八之四地號至三八之一○地號等土地，亦即其受分配登記為非其原舊屋基地地號之土地，以備合建無疑。上訴人丙○○亦係以其所共有基地提供參與合建，僅係由上訴人甲○○一人出面訂合建契約而已，則系爭三筆土地均曾由共有人提供參與合建，要無疑義。而上訴人丙○○等三人共有之系爭土地係受讓自許敏欣之土地，顯然因合建而知情，自應受此拘束，何能反以舊屋占用三八之六地號土地而主張無權占用。又被上訴人丁○○占用六之一一地號三平方公尺土地部分，雖非如租金收據所載係在三八地號土地內，然依前揭複丈成果圖所示，被上訴人丁○○所有房屋連同六十二年增建部分總數亦僅一一七平方公尺約三十五．四坪，依上訴人丙○○於原審所陳，參酌被上訴人丁○○父親林樹根所繳六十一年租金收據之金額，以此推算其承租面積約為三十七．五坪，被上訴人丁○○占用六之一一地號土地原亦係許敏欣等人所有，是以此部分應係許敏欣等所有人所收租金之範圍內，僅係租金收據地號未予詳載。況被上訴人丁○○嗣後為舊房屋基地而買受前揭土地五十坪，以供合建，惟因整體規劃而登記為六之五四地號至六之五七地號、三八之四地號至第三八之一○地號，致未能使舊房子取得完全之基地權源，其情形亦如被上訴人庚○○，可知其買受基地係為使舊房屋有獨立使用權源，其買受基地之契約目的顯係在合建前使房屋基地權源有所依憑而非消滅房屋基地之使用權源，自非可逕認為因買受五十坪土地致使原來租賃關係立即消滅。嗣被上訴人丁○○與上訴人甲○○雖解除合建房屋契約，然解除上開契約僅合建契約失其效力，亦不會使原有租賃權消滅。末查上訴人丙○○為土地管理人時即曾表示當選村長即不收租金。原地主於八十七年五月二十八日於原審審理時復承認：上訴人丙○○當村長時直到現在都沒有收租金，當時其有同意若渠等要買地不收租金也沒關係等語，而被上訴人既已買受五十坪土地，雖其地號未必盡與房屋坐落土地相符，然此係基於兩造間之合建契約使然，是上訴人是否受拘束而得繼續收租金，已非無疑。次觀兩造非僅租金之起算點有爭執，且每期租金若干亦有異詞。僅就租金之起算點而言，許敏欣及上訴人丙○○自承停止收取租金並未限期，是以何時再起收，原應待上訴人通知，方能令承租之被上訴人負遲延責任。然上訴人先前迄未曾如此通知，已難令被上訴人負遲延責任。且依上訴人丙○○之證述，租金係按租用坪數每坪十元計算，被上訴人將其等認為之五年欠租繳足當無不合。縱令以八十六年十二月二十三日上訴人存證信函之起算日起算（即自上訴人買受該地為始點）計七年多租金未付，而被上訴人僅繳足五年，有達二年以上欠租情事，惟依司法院院字第三四八九號（三）解釋出租人基於土地法第一百零三條第四款規定收回基地，仍應依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告支付，承租人於期限內不為支付者，出租人方得終止租約。上訴人於八十七年三月二十三日寄發之存證信函充其量僅能證明被上訴人有欠租達二年以上之遲延情事而已。上訴人尚未定期催告，即終止租約，亦不合法。又被上訴人就各房屋占用基地之權源並未消滅，上訴人請求相當租金之不當得利亦屬無據。從而上訴人依民法第七百六十七條規定請求被上訴人拆除如聲明之地上房屋、交還土地及依民法第一百七十九條請求相當租金之不當得利，洵非有據，應予駁回等詞，為其心證所由得。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴及追加之訴，經核於法洵無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。又按合建之意思表示與終止租賃契約之意思表示為二事，不能混為一談。本件被上訴人從無因合建契約之簽訂而使原租賃契約終止之意，上訴人亦未能舉證證明兩造於簽訂合建契約時有合意終止租賃契約之意思表示，原審憑以認定兩造之租約不因合建而終止，並無違背法令情事，併此敍明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 八 月 三十一 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女法官 袁 靜 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 九 月 十三 日
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