最高法院民事判決 九十五年度台上字第一九０五號
上 訴 人 甲○○
13樓訴訟代理人 陳金泉律師複 代理 人 葛百鈴律師上 訴 人 匯懋建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳國雄律師上列當事人間請求履行契約等事件，兩造對於中華民國九十三年三月三十日台灣高等法院第二審判決（九十二年度重上字第一五０號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人甲○○追加之訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人甲○○其他上訴及上訴人匯懋建設股份有限公司之上訴均駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回上訴部分，由上訴人各自負擔。
理 由本件上訴人甲○○（下稱甲○○）主張：伊於民國八十五年九月二十五日與對造上訴人匯懋建設股份有限公司（下稱匯懋公司）簽訂土地合建契約，將所有坐落台北縣新店市○○段○○○○號、八二四地號土地應有部分百分之二十提供匯懋公司合建。詎匯懋公司並未就伊可分得之部分與伊協議坐落位置及樓層，即擅自辦理建物所有權第一次登記，致伊短少分配一樓店舖面積二三．六七坪、房屋總面積短少五．四一坪及三．八個停車位。匯懋公司就短少部分應補償伊新台幣（下同）一千五百五十九萬一千八百元。又依合建契約之約定，匯懋公司尚應支付房地互易之土地價差款四百萬元，及提供第一審判決附件㈠〔下稱附件㈠〕所列之設備按同一判決附件㈡（下稱附件㈡）之圖說安裝完成，暨給付交屋前之房屋稅、水電費、大樓管理費共計六十六萬六千二百三十三元，並負擔自簽約後按各自持有土地所產生之地價稅六萬六千一百二十九元。再者，依合建契約第五條第四項約定，匯懋公司應協同伊將前揭八二三地號、八二四地號應有部分均為十萬分之一○八七二之土地所有權移轉登記予匯懋公司，匯懋公司並應負擔土地增值稅。又匯懋公司應將分配予伊之系爭房屋八戶及所有權狀交伊占有使用。詎匯懋公司迄今尚未交屋，並拒絕協同辦理土地過戶事宜，除扣除保證金三百六十萬元，爰依合建契約之約定，求為命匯懋公司給付一千六百七十二萬四千一百六十二元本息及協同辦理土地所有權移轉登記事宜暨將系爭八間房屋及其所有權狀交付予伊，並提供如附件㈠之設備，並按附件㈡之圖說安裝完成。嗣於原審追加請求地價稅二萬一千九百七十八元、及房屋稅、水電費、管理費九萬七千五百三十八元之判決。
匯懋公司則以：依合建契約第五條第三項第一款約定係以甲○○實際提供之土地換算允建容積為分配，故同條項第二、三、四款之計算基準，自應以第一款之約定為據，始符契約真意。據此計算，本件合建甲○○應分得二三三．一八五坪，而甲○○實際分配建物總面積約二八七坪，已明顯多分並無短少。又依合建契約第五條第三項第三、五款之約定，甲○○就法定停車位依所提供合建土地之比例僅得分配百分之十。查本件法定停車位共八十八個，則甲○○可取得半數之一成即四‧四個，而伊已交付五個停車位，亦無短少。又房地互易之土地價差款四百萬元，兩造已於八十五年十一月三十日簽訂協議書，約定不必履行，甲○○自不得再事請求給付。另關於土地增值稅及地價稅部分，依合建契約第六條第三項之約定，必俟甲○○將合建土地過戶予伊時，伊始有負擔之義務。而系爭房屋已移轉登記為甲○○所有，係其拒不辦理交屋，非可歸責於伊，故房屋稅、水電費、大樓管理費等費用自應由甲○○負擔。再者伊已將甲○○應得之建物產權及車位，依約定並辦妥所有權登記，惟甲○○依約應履行之土地合併及過戶暨保證金返還等義務，迄無一樣履行，按合建契約第十八條第三款之約定，伊自得暫停本約之履行。此外，系爭合建土地因甲○○遲未過戶，伊業將自己所有之土地過戶予各買受人，故系爭土地之過戶對伊已無任何利益，依民法第二百三十二條規定，伊得拒絕其給付。又伊承諾贈與之各項設備，因甲○○迄未返還保證金及辦理交屋手續，則於甲○○依約履行前，伊自得依法主張同時履行抗辯及抵銷等語，資為抗辯。
原審以：甲○○主張其於八十五年九月二十五日簽訂土地合建契約將所有系爭土地應有部分百分之二十提供匯懋公司合建，詎匯懋公司並未就其可分得之部分與其協議坐落位置及樓層，即擅自辦理建物所有權第一次登記之事實，為匯懋公司所不爭執，並據提出兩造合建契約及土地、建物登記謄本為證，堪信為真實。而系爭合建契約第五條第三項第一款、第二款約定：主建物面積分配以甲方（即甲○○）實際所提供之土地換算所得允建容積，由甲方分得百分之五十，其餘歸乙方所有。分配方式：在前項甲方分得總面積不變之情況下，雙方協議如下：甲方分得前棟一樓店舖壹戶（其面積為前棟壹樓店舖總面積之百分之二十五）、頂樓二戶，以上坪數係指產權登記坪數。其餘部分自同棟二樓以上逐層集中選取至甲方應分得面積滿額為止，不得跳躍選取。復以手寫方式補充約定：甲方前棟一樓店舖應分配面積除第五條第三項第二款所訂外，應多分配二坪。但分得總面積不變。同條項第四款復載明：共同使用面積其計算方式按各戶主、附屬建物面積之和、比例持分共有。本件建築係依建蔽率規定而設計，在法令條文上並無允建容積用語定義可適用作為面積計入與否之依據，足見允建容積並非等同樓地板面積。而陽台乃房屋之附屬建物，得依法登記於建物登記謄本內，依上揭第五條第三項第二款、第四款約定，分配坪數之計算以產權登記坪數為準，是以甲○○依兩造合約原可分配範圍自包含陽台在內。系爭合建基地係由十四筆土地合併，面積共計二一五八平方公尺。而系爭八二三地號、八二四地號土地面積共計一二九三．四三平方公尺，甲○○之應有部分為百分之二十，其提供之土地面積應為二五八．六九平方公尺，占全部基地面積比例為百分之十一．九九。另依其實際提供之土地換算允建容積（包含樓地板面積、陽台面積）為一七四九．二八平方公尺等情，此有台灣省建築師公會鑑定報告書及台灣省建築師公會台北縣辦事處九十一年十月七日台建師北鑑字第○四八一號函可稽。其可分得允建容積一七四九．二八平方公尺之百分之五十即八七四．六四平方公尺。而甲○○實際分得總面積僅八五六．七五平方公尺，是甲○○所分得總面積短少一七．八九平方公尺。稽考兩造系爭契約第一條第二項、第十一條第二項、第十八條第一項第二款、第三款約定，足見兩造締結本契約時即已預知將與其他合建地主合併規劃興建系爭樓房，匯懋公司亦自承與甲○○簽約前、後已分別與第三人即陳德和、林敬啟、廖文化、董林寶玉、廖吳梅英、李吳寶玉等人簽立合建契約，並據其提出合建契約書三件可佐，復有此十四筆合建土地統一規劃而設計之一層平面圖（竣工圖）可參，而此一層平面圖（系爭大樓建築設計圖之一部分）既係由匯懋公司所指定之建築師設計（見契約書第五條第一、二項），則系爭契約所謂前棟一樓店舖總面積自得以此設計圖所示之前棟一樓店舖為分配計算基礎，依前揭一層平面圖所示一樓店舖計分六戶（即第一三○號、一三二號、一三四號、一三六號、一三八號、一四○號、甲○○為第一三○號），再依契約第五條第三項第二款約定可知在甲○○分得總面積不變條件下，該店舖面積為前棟一樓店舖總面積之百分之二十五，另加二坪，其坪數以產權登記坪數為準。又系爭契約書第五條第五項找補規則第一款約定：甲乙雙方同意分得房屋之面積按工務局核准設計圖說之整戶為依據，是計算前揭一樓店舖總面積之百分之二十五，自當亦以整戶經產權登記之坪數為依據。甲○○不否認一樓店舖總面積不含權狀之車位登記面積為四四三．三三平方公尺在內，且參酌匯懋公司所提出前揭建物登記謄本內載共同使用部分建號三六八六建物實係指地下一、二層停車場部分，此有前揭鑑定報告書附件十一之建物測量成果圖四紙可資參照，而地下一層及地下二層均係以合建十四筆土地之樓地板為基礎，並非僅前棟而已，是以停車位應有部分所表彰者，實係全部地下一、二層樓層之面積，並非兩造契約所示僅前棟一樓店舖總面積，是故將此停車位面積計入，與前揭契約文義不符，應予剔除，故甲○○依契約應分得之店舖面積為一一七．四四平方公尺，而其實際僅分得七八．六六平方公尺，核計短少三八．七八平方公尺（即十一．七三坪）。依上揭建物分配原則及合建契約第五條第三項第三款約定，甲○○可分配之車位數量係以法定停車位數量為計算基礎，而系爭合建大樓依使用執照竣工圖所載：應設法定停車位八十八位。依此計算，甲○○應分得八點八停車位，實際僅分得五停車位，短少三點八停車位。又依合建契約第五條第五項第二款、第六項約定，可知兩造互相找補之金額應以建造執照送審後三十日之價格為基準。再者，兩造並未爭執系爭大樓之建造執照係於八十六年十月核發，並經第一審調閱系爭八十六年店建字第一三一一號建造執照卷核閱無訛，則互相找補之價格即應以八十六年十一月份之市價為準據。此外，兩造就主建物之分配方式除就一樓店鋪及頂樓部分已明確約定戶數外，其餘部分則約定自同棟二樓以上逐層集中選取至甲方應分得面積滿額為止，不得跳躍選取。是以甲○○就一樓店舖面積短少部分，應與同棟四樓之價格差距作為互相找補金額計算之基礎。而一樓店舖及四樓於八十六年十一月份之市價每坪約為七十萬元及二十二萬元，甲○○短少分配十一．七三坪，故匯懋公司就此部分尚應補償五百六十三萬零四百元。另就總面積部分，甲○○亦短少五．四一坪，復以四樓每坪二十二萬元單價計算，匯懋公司應補償一百一十九萬零二百元。依八十六年度十一月份機械停車位之市價每個約八十萬元，甲○○短少三．八個機械停車位，故匯懋公司應補償三百零四萬元。綜上，匯懋公司就前開短少分配之建物及車位核計共應補償甲○○九百八十六萬零六百元，扣除甲○○應返還保證金三百六十萬元（此為甲○○起訴時表示自行願扣除），其尚得請求找補之差價為六百二十六萬零六百元。系爭合建契約第五條第七項雖約定匯懋公司應給付房地互易之土地價差款四百萬元。惟兩造復於八十五年十一月三十日另簽訂協議書，達成不必履行合建契約第五條第七項約定之合意。上開協議書上甲○○之印文經與合建契約書上之甲○○印文比對核屬相符，有內政部警政署刑事警察局鑑驗通知書可參，此協議書依民事訴訟法第三百五十八條第一項規定推定為真正。甲○○就其印章被盜蓋一節並未盡其舉證責任，即不能否認該協議書之效力，自不能再請求給付該四百萬元。又本件契約具互易契約之性質，應準用民法買賣之規定，是就系爭土地之移轉登記而言，匯懋公司非僅有請求之權利，且有受領之義務（參民法第三百六十七條）。查系爭合建契約第十四條第一項雖約定甲○○應於該合建大樓結構體頂樓頂版完成勘驗後三日內將本約土地過戶及合併分割手續辦理完成，並配合匯懋公司將過戶之文件用印後交予匯懋公司以辦理過戶事宜，但觀諸前開合建契約第十四條第一項約定內容，尚難認上開過戶之期限為嚴格之定期行為，且地上房屋不能脫離基地而單獨存在，參考公寓大廈管理條例第四條第二項立法目的在使地上房屋與土地所有權合一使用，不得分離之精神，不能僅因匯懋公司受領此項土地所有權移轉登記，須將此基地權利再移轉於各住戶，因而須要支付鉅額之移轉登記費用，即逕認為遲延後之給付，對其無利益。又土地增值稅依契約第六條第三項約定應由匯懋公司負擔，為兩造所不爭。甲○○請求其於將來本判決確定時併同履行此項契約事項，亦屬有據。查兩造係於八十五年九月二十五日簽約，則依系爭合建契約第六條第一項約定，自八十五年九月二十五日以後之地價稅應由匯懋公司負擔。故匯懋公司應負擔之地價稅，八十九年至九十二年共計八萬八千一百零七元（八十九年度至九十一年度共六萬六千一百二十九元、九十二年度二萬一千九百七十八元）。甲○○依不當得利關係請求返還，核屬有據。又依系爭合建契約第十二條第二項後段之反面解釋，可知交屋之前所發生之房屋稅、水電費及大樓管理費等費用，應由匯懋公司負責。又兩造並未爭執迄今尚未正式交屋（但已假執行），甲○○並無清繳之責，然其既為前揭房屋之原分配所有人（其他所有人係其依約指定者），其為免房屋遭斷水、斷電或為免公法上繳房屋稅義務履行遲延遭罰，而代匯懋公司墊付，先行清繳前揭水電費、管理費、房屋稅自八十九年起至九十一年十二月三十一日止，經核計有八十九年度至九十一年度之房屋稅、水費、電費、大樓管理費，共計六十六萬六千二百三十三元，業據甲○○提出房屋稅繳款書、水費、電費、繳款收據可參，其因墊付此等稅費，致匯懋公司免負給付義務因而受有利益，自得依不當得利請求返還此等費用。至其於原審所追加之大樓管理費四萬一千六百六十七元、水費三千四百九十四元、電費一千零六十四元、房屋稅五萬一千三百十三元共計九萬七千五百三十八元，為對造所否認，且甲○○僅提出計算附表一紙並未提出繳納之收據，尚無可採。又兩造於八十九年六月二日預定點交日，因有設計圖說不符及房屋有六項設備短缺之瑕疵等情，乃決議請匯懋公司改善後再行完成交屋手續，有會議紀錄一紙可憑。上揭六項設備之短缺，匯懋公司有先為修補給付之義務，是甲○○暫時拒辦交屋手續，依約當無不合，其請求點交房屋及交付所有權之權利自不因而喪失。甲○○依約雖有返還保證金三百六十萬元之義務，惟甲○○於起訴之初即就其欲請求之補償費用扣除保證金三百六十萬元，餘額始起訴請求，顯見其已預為抵銷，即不能容受匯懋公司再為抵銷。匯懋公司自不得以甲○○未返還保證金及未辦理交屋手續而為同時履行之抗辯。末查匯懋公司於假執行時曾陳報前揭六項設備中之第二項按摩浴缸及第四項主臥室鋁窗已安裝完成，其餘四項則以現金代為履行，並已履行完畢，且經調取第一審法院執行卷核閱無訛，則按摩浴缸已無問題，至淋浴間雖以蓮蓬頭為示意圖，並非僅須承作蓮蓬頭至為顯然。又甲○○起訴之初，此六項設備並未記載廠牌，嗣後變更聲明，始加載各設備之廠牌，堪信其主張之設備為中等品質之物，而匯懋公司對此亦未爭執，原審予以准許，即非無據。綜上所述：甲○○依契約請求匯懋公司找補建物車位短少差價六百二十六萬零六百元及依不當得利關係請求給付地價稅負擔額六萬六千一百二十九元及房屋稅、水電費、管理費六十六萬六千二百三十三元本息，合計六百九十九萬二千九百六十二元、匯懋公司協同辦理系爭二筆合建土地之應有部分移轉登記並負擔過戶時所生土地增值稅，與判命將其分得系爭房屋八戶及其所有權狀八紙交付，暨命匯懋公司就第一審判決附件㈠六項設備依附件㈡圖說安裝完成，及甲○○所追加請求之地價稅二萬一千九百七十八元本息，均屬正當有據，應予准許。逾此部分之請求（包括超過上開建物車位差價補償、四百萬元及原審追加之房屋稅、水電費、管理費九萬七千五百三十八元本息部分），洵屬無據，應予駁回。又超過上開應准許建物車位差價補償而不應准許部分，甲○○本於假執行就匯懋公司所執行之結果於此範圍即失其效力，依民事訴訟法第三百九十五條第二項即應返還，從而匯懋公司請求甲○○返還五百七十三萬一千二百元本息，即無不合，應予准許。至匯懋公司其餘返還假執行之給付部分七百五十一萬六千零十二元本息，核有未合，不應准許等詞，為其判斷之基礎。（第一審判決匯懋公司給付一千二百七十二萬四千一百六十二元及協同辦理土地所有權移轉登記、負擔土地增值稅，暨將八間房屋及其所有權狀交付予甲○○，並提供如附件㈠之設備，按附件㈡之圖說安裝完成；駁回土地價差款四百萬元部分之請求。甲○○就該被駁回部分提起上訴，並追加請求匯懋公司給付地價稅款二萬一千九百七十八元及房屋稅、水費、電費、管理費計九萬七千五百三十八元本息。匯懋公司就其敗訴部分提起上訴。原審判命匯懋公司於給付超過六百九十九萬二千九百六十二元本息部分廢棄第一審判決，駁回甲○○在第一審之訴，並駁回匯懋公司其餘上訴及甲○○上訴。又判命匯懋公司給付地價稅二萬一千九百七十八元，駁回其餘追加之訴即九萬七千五百三十八元本息部分。匯懋公司就其敗訴部分全部上訴。甲○○僅就駁回其請求之房地價差補償款四百萬元及於原審所追加之房屋稅、水費、電費、大樓管理費計九萬七千五百三十八元部分上訴。）
一、關於廢棄部分（駁回甲○○請求匯懋公司給付大樓管理費四萬一千六百六十七元、水費三千四百九十四元、電費一千零六十四元、房屋稅五萬一千三百十三元共計九萬七千五百三十八元本息之追加之訴部分）：
按民事訴訟法第一百九十九條第二項規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述，其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時亦為其義務。故審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，基此所為之判決，自屬違背法令。查甲○○於原審上訴理由五狀中再追加請求給付交屋前之大樓管理費四萬一千六百六十七元、水費三千四百九十四元、電費一千零六十四元、房屋稅五萬一千三百十三元共計九萬七千五百三十八元本息部分，係屬擴張應受判決事項範圍，為法之所許，其既已具狀請求追加，縱未於書狀後檢附證據，原審未令當事人補充完足，遽為甲○○不利之判斷，揆諸上開說明，即屬違背法令。甲○○上訴論旨，指摘於其不利之此部分原判決不當，求予廢棄，非無理由。
二、關於駁回上訴（除上開廢棄部分外）部分：原審就此部分所為之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，仍就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨其他與判決結果不生影響之理由，指摘此部分之原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴人匯懋公司之上訴為無理由，上訴人甲○○之上訴為一部有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 八 月 二十四 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 謝 正 勝法官 鄭 玉 山法官 吳 麗 女法官 袁 靜 文本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 九十五 年 九 月 十三 日
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